政策组合拳稳“住房消费” 上半年楼市量价由负转正

　　上半年，房地产市场在一系列政策组合拳的带动下，逐渐摆脱２０１４年以来的低迷走势，到二季度楼市开始企稳回暖。专家分析，尽管部分城市库存压力仍然较大、城市间分化加剧、成交冷热不均，但楼市局部回暖的态势已经确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年。

　　政策打出组合拳，“稳定住房消费”是主基调

　　２月２８日，中国人民银行宣布，自３月１日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各０．２５个百分点。今年首次降息虽然对购房者而言月供再度减轻，但一季度全国住宅销售面积和销售额仍双双同比下降近１０％，延续了２０１４年以来的低迷态势。

　　今年全国两会后，多部委打出一系列政策组合拳：３月２７日，国土部和住建部联合发布新政，提出多种解决方法，从供应端出发，调节市场供求矛盾；３月３０日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国家税务总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　此后，央行又分别在５月１１日和６月２８日两度降息。这意味着，房贷利率和个人住房公积金存贷款利率亦相应下调。

　　业内人士认为，年内的三度降息和一系列政策的出台，大大降低了购房成本，提高了刚需和改善性需求人群的购房意愿。

　　“３３０”成分水岭，楼市销售量价开始“转正”

　　业界普遍认为，“３３０新政策”是上半年楼市的分水岭，自此，全国楼市由点及面开始复苏。上半年房地产销售和房价监测数据，印证了市场人士的这一判断。

　　成交方面，全国商品房销售额增长率在５月实现“转正”，重点城市楼市明显回暖。国家统计局数据显示，１至５月份，全国商品房销售面积虽同比下降０．２％，但销售额却率先实现“转正”，同比增长３．１％，为２０１４年２月以来首现正增长。

　　国家统计局投资司高级统计师王宝滨说，５月份当月，全国商品房销售快速增长，销售面积９６１２万平方米，增长１５．０％；销售额６６７０亿元，增长２４．３％。１至５月份，４０个重点监测城市商品房销售面积同比增长１．７％，而１至４月份为下降３．６％；销售额增长５．８％，而１至４月份为下降２．０％。

　　６月份，易居房地产研究院监测的３０个典型城市新建商品住宅成交面积为１９９５万平方米，环比增长４．３％，同比增长６９．３％。连续４个月出现环比增长的态势。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为３９９万平方米，环比增长４．０％，同比增长８４．３％。深圳尤以环比增长２５．５％，同比２２３．６％的惊人增幅领涨全国。

　　随着市场成交量的稳步上升，４月份，７０个城市房价止跌反弹，终结了此前１１个月环比下跌的态势。并且，自去年５月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。

　　王宝滨认为，上半年后期全国商品房销售市场回升的主要原因是，房地产调控组合拳效果开始显现，市场预期发生转变。

　　局部回暖已确立，下半年成交有望超上半年

　　总体而言，上半年全国楼市现回暖趋势，但城市间市场分化还在加剧。库存较高的城市，去化压力依然难解。尽管如此，业内人士认为，楼市局部回暖态势已确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年。

　　国家统计局数据显示，１至５月份非重点城市商品房销售面积下降１．５％，销售额下降０．２％。

　　穆迪投资者服务公司分析认为，由于上半年新开工面积和土地成交总建筑面积持续下降，将减缓住房供应和库存增长。未来，销售额增长亦将缓解三四线城市高库存带来的房价下行压力。

　　中原地产首席分析师张大伟等业内人士认为，在一系列利好政策的推动下，改善型购房需求将加快入市，市场价格也将得到提振，下半年部分城市房价止跌反弹的迹象会更加明显。

　　随着去库存效果的逐渐体现，以及市场成交情况的好转，房地产市场的重要先行指标之一土地市场６月呈现了上扬态势。

　　６月３０日，多个城市出现土地竞买热点，北京、武汉等地甚至出现房企抢地现象。武汉同日挂牌出让的３宗地块以６１．２２亿元的总价出让，且诞生两个新“地王”。北京市的两宗土地成交总金额更高达３３．８亿元。

　　“地市的火爆说明市场预期发生了逆转，全国房地产市场下半年成交量将明显高于上半年。”易居研究院称。