全国楼市持续回暖 上海楼市节节攀升

　　在政策“组合拳”的连环“刺激”下，全国楼市目前正逐渐走出低谷，一线城市及重点城市出现回暖，成交量屡创新高，且价格略有回升。尤其值得关注的是，在这股楼市回暖的热潮中，今年上半年，上海楼市成交量创下六年来同期新高。

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　　全国楼市继续回暖

　　中国指数研究院日前发布《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。数据显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较5月扩大0.11个百分点。

　　从涨跌城市个数看，53个城市环比上涨，46个城市环比下跌，1个城市环比持平。与5月相比，6月价格环比上涨的城市数量增加5个，其中涨幅在1%以上的有15个，较5月增加7个；6月价格环比下跌的城市数量减少6个，其中跌幅在1%以上的有12个，较5月减少5个。同比来看，全国100个城市新建住宅均价与去年6月相比下跌2.70%，跌幅较5月收窄1.03个百分点。按中位数计算，全国100个城市新建住宅价格中位数为6991元/平方米，环比上涨1.06%，同比下跌3.39%。另外，北京(楼盘) 、上海等十大城市6月新建住宅均价为19357元/平方米，环比上涨1.09%，涨幅较5月扩大0.10个百分点；同比仍下跌，但跌幅收窄1.51个百分点，至0.82%。

　　目前，各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外，根据不同情况，各地还以财政补贴、契税减免、奖励购房等多重措施叠加，刺激潜在自住与改善型需求入市，缓解楼市库存去化压力。同时，地方供应端调整也开始显现。

　　据初步统计，今年上半年，一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%，三线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%，增幅仅次于一线城市。

　　中国指数研究院专家表示，“总体来看，市场实质性的回暖始于去年四季度，去年的”9.30“新政及11月央行降息改善市场预期，推动成交上行，12月成交创历史单月成交新高。今年以来，尽管前两个月呈季节性回落，但”3.30“新政及央行新一轮降息、降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。预计三季度在政策的持续效应下，市场仍将延续上升趋势，预期各类城市都将在此轮市场回暖中获益。”

　　中国指数研究院分析，宏观经济在结构转型中增速放缓，货币环境保持稳健偏松。在货币政策方面，央行决定自今年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，意在提振实体经济、降低企业融资成本，并将进一步充裕房地产市场的资金面；其它政策方面，中央及地方继续释放稳定楼市信号，多种方式调整、放松住房公积金政策；供求方面，随着各类政策效应的累积，市场需求继续释放，成交加速回暖，并带动各地供应量持续放大。整体来看，6月楼市延续升温态势，百城价格指数继续上涨，环比涨幅扩大，同比跌幅继续收窄。

　　中国指数研究院认为，未来随着楼市成交回升，一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻，房价将延续上涨趋势。而库存水平高的城市仍面临较大去化压力，“以价换量”仍是其市场主基调，房价将保持相对平稳。在房地产政策预期方面，下半年房地产制度改革将有新进展，包括房地产业“营改增”进程加快、取消“限外令”促进房地产市场化运行、推进不动产登记工作实施等长效机制将逐步展开。

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　　上海楼市节节攀升

　　纵观今年上半年的上海楼市，受政策“组合拳”利好刺激，市场成交明显回升。继“红五月”后，6月上海楼市成交再创年内新高。

　　据上海中原地产数据显示，6月上海新建商品住宅成交面积147.81万平方米，环比增加3.9%，同比增加107.1%。同时，该成交量非常接近2013年3月的153.8万平方米，为近5年来第二高。6月成交均价为34345元/平方米，环比增长7.7%，同比上涨29.4%。供求比方面，6月供求比进一步下滑至0.6，已连续四个月呈现供不应求态势，上海商品住宅库存压力得以进一步缓解。

　　其实，自“3.30”新政后，上海商品住宅交易量即一路高歌，呈现节节攀升的良好势头。在二季度成交量的强势带动下，上半年上海新建商品住宅成交面积610.26万平方米，比去年同期增长50.2%；均价30891元/平方米，同比增长17.1%。业内人士指出，近期上海楼市成交持续走高，供需关系已从一季度的供过于求，转变为目前的供不应求。2015年上半年商品住宅供应量为475.1万平方米，较去年上半年下滑9.8%；平均每月投放面积仅约80万平方米。德佑链家和中原地产的数据均显示，今年3至6月，连续四个月，上海新建商品住宅的供应量均小于成交量。目前新建商品住宅库存已下降到1264万平方米。

　　值得一提的是，今年上半年，上海商品住宅成交月均100万平方米以上，已超过去年下半年成交量，并创下自2010年以来六年的同期新高。在成交量创新高的同时，上半年商品住宅成交均价更是创下历史新高，突破3万元/平方米。据德佑链家数据显示，近年来沪上中高端项目成交占比呈现逐步上涨趋势，今年这一趋势尤为明显。上半年成交均价在3万元/平方米以上的中高端项目成交占比高达36%，相比去年上半年上涨9个百分点。其中，单价5万元/平方米以上的高端项目，成交占比达14%，较去年上半年涨幅高出近6个百分点。预计下半年特别是四季度，企业主及中高产阶层流动资金较为充裕，购置房产的意愿也更强，因此下半年中高端项目的成交要比上半年活跃得多。

　　此外，沪上二手房市场也持续升温。根据德佑链家的数据，6月上海全市二手房共计成交3.55万套，环比下跌8.5%，同比大涨171.0%，这一成交量也达到历年6月同期的最高点。而从今年上半年二手房市场的总体情况来看，总成交量达到16.50万套的高位水准，较去年同期大幅上涨72.7%。这一半年度的成交水平，仅次于2013年上半年17.45万套，高居历史第二位，且已超越2009年下半年16.01万套的水平。与2013年上半年纯靠政策末班车拉动成交，成交大量集中在3月不同，今年上半年的成交高潮有着更强的持续性，特别是二季度连续三个月成交量位于3.5万套以上的高位。经过暑期的蓄力之后，二手房市场在传统的“金九银十”很有希望达到高位水平。

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示：在“3.30”新政、公积金政策以及今年央行三次降息、降准的多重政策叠加作用下，今年二季度以来上海楼市迅猛攀升，无论新房还是二手房，成交量纷纷创下新高。特别是政策对改善型置业的支持，促使中高端项目交易尤显活跃，成交占比大幅扩大，从而拉升楼市整体价格上扬，促使上海新房市场成交均价步入“3”时代。而随着改善型通道的打开，预计下半年中高端改善置业仍将成为楼市的一股主力军，新房市场成交均价破“3”也将贯穿全年，成为今后很长一段时间的楼市常态。