百城房地产价格连续下跌 物业服务或成助力

　　由中国房地产指数系统、中国房地产动态政策设计研究组、中国物业服务价格指数系统联合主办的第十一届数字地产节暨“变革中的房地产市场趋势2015年中国房地产市场发展形势报告会”在京召开，研究主持单位现场发布了《中国房地产市场2014总结 & 2015展望》(以下简称“总结&展望”)。同日，中国指数研究院公布了《2014年中国物业服务价格指数报告》(以下简称“报告”)。

　　作为房地产领域内的两项权威报告，二者都提到了各自行业内的现状与未来。参见报告，或许可以窥见未来房地产发展趋势的一角。

　　市场疲软“谋变革”

　　百城价格指数自2014年5月起连续7个月下跌，当年累计下跌2.25%；十大城市价格指数累计下跌0.25%；50个主要城市2014年1-11月累计成交整体下降13.6%，同时段十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点……《总结 & 展望》提到的种种现象，无一不表明当前房地产市场已经出现疲软的状况。

　　如何走出这一困境，应对市场压力？《总结&展望》给出的答案是“谋变革”，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整。对于大型品牌房企，有早期的资产积累和市场地位作为后盾，后劲仍足。但对中、小规模的企业来说，缺乏品牌影响力，没有针对日益多元化的住房消费市场的核心竞争力，最后只能被挤压生存空间。报告指出，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

　　告别高速增长的“黄金时代”，要想在日后的房地产市场中寻求发展，必须要把握到消费者的心理。在这一点上，《报告》中对物业服务未来的发展研究，为日后房地产市场的变革方向指出了一条路。

　　高端物业服务或成下一个经济增长点

　　众所周知，物业服务的优劣在很大程度影响着业主的社区生活。翻开过往的新闻，业主与物业之间“闹矛盾”的事件不胜枚举，而随着业主消费意识、品质意识和品牌意识的不断提高，优质的物业服务越来越受到青睐。

　　搜房网曾在2011年做过一个有关“购房者心目中的放心房究竟是什么样？”的网络调查，最后“良好的物业服务”以15%的份额位居第三，成为网友心中的“放心房”标准之一。此外，也有业内人士认为，小区的物业服务水平对今后实现房屋的保值增值作用很大。

　　中国指数研究院和国房地产TOP10研究组在《报告》中，根据社区的软、硬件评价将物业服务公司自下而上分成了三星级、四星级和五星级三个标准，并得出结论：“高端物业市场快速发展，服务规模持续扩大。”

　　《报告》指出，我国高端住宅物业市场发展迅速，经营规模呈不断增长的态势。2013年，百强企业高端住宅合约项目个数近3200个，近三年复合增长率高达46.05%；从占比来看，2013年百强企业高端住宅合约项目面积占比达23.13%，较2010年提升了4.76个百分点。同时，2014年3至5月，中国指数研究院选取了全国100多个城市进行网上调研，结果显示，高端物业服务企业的整体满意度水平为89.56%

　　业内对高端物业服务的未来基本持乐观态度，部分物业企业也开始活用自身品牌影响力。例如为了维护和提升房地产集团的品牌形象，大多数高端物业服务企业仅仅服务房产集团的自有项目。同时，部分物业服务企业积极寻求与更多开发企业战略合作，拓展高端物业市场，如身为高端住宅外拓市场服务规模居行业第一的绿城服务公司，其外拓高端住宅项目建筑面积已经超2000万平方米，且在杭州的高端物业市场份额占比超过20%。

　　问题多多 中低端物业仍需进步

　　数据显示，高端物业服务发展前景态势良好，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的物业服务项目四、五星级占比为39.90%，高于二十个城市的36.21%的比例。高端物业服务企业主要分布于北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、宁波、南京等重点核心城市。

　　在占据大部分优质物业的同时，一线城市也承担起了相应的物业价格。根据《报告》，深圳、北京、上海三个一线城市在2014年12月二十城物业服务均价中位居前三，分别为3.05元/平方米/月、2.79元/平方米/月。但与这些数据相对的，是我国以中等水平三星级为主的物业服务现状，个别城市存在的少数项目服务水平与收费不甚匹配、少数物业企业经营管理不规范等问题，显示出整个行业缺失了合理价格机制的调控。

　　就在在业主抱怨物业“收费不合理”的同时，2015年3月北京物业管理行业协会的统计数据显示，北京物业费平均欠缴率达到22%，欠缴总额达21亿元，85%的物业企业处于亏损状况。物业、业主互结“冤家”的情况并不仅限于北京。以绵阳市青羊小区为例，这座中等小区的收费从多年前的0.5元/平方米涨到了如今1.5元/平方米，但有业主指出，小区保安工作不负责，任意让闲杂人等进出。与之相对的，是小区部分公告栏的催款单，要求业主尽早缴钱否则将断水断电。

　　物业服务的落后，行业发展的良莠不齐，势必会在一定程度上打击消费者购房的热情与信心。要想解开物业与业主之间的“心结”，只有在提升硬件设施的同时加强服务软实力。譬如位居全国物业企业前列的万科物业，就依靠潜心开发的“睿服务”技术系统，在最大程度上整合了社区资源，其针对设备的远程监控系统、针对业主的住这儿APP、针对员工的助这儿APP、大后台“睿平台”等不仅节约了人力成本，也有效降低了业主与员工的投诉率。

　　正如《报告》提到的，物业服务企业不能局限于改善社区人文居住环境和提高城市管理水等硬件层面，转型升级已是大势所趋，增加服务附加值，衍生出健康服务、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务，都将是企业未来的盈利突破方向。