广州地市房市冷热不均 大规模密集出让土地

　　房价水平大幅滞后于深圳的广州，近期楼市明显复苏。

　　据合富辉煌统计，2015年上半年广州新建商品住宅网签42199套，同比增长16.8% ；销售面积达到491.28万平方米，同比增长17.4%。

　　趁着楼市企稳回升之际，从6月份开始，广州开始大规模密集出让土地，开拍的地块多达17宗，总起拍价高达295亿元，相当于去年广州卖地总收入的三成。

　　按照广州土地部门的计划，今年推出土地面积1621.45万平米，上半年内出让金额为368.53亿元，仅完成全年任务的13%，同比下降1成，因此下半年土地出让任务较重。

　　楼市回暖明显

　　“目前市场还处于探底回升过程，房价有微幅上涨，但并不明显。”合富首席分析师龙斌告诉记者，广州房价稳健的核心因素是供求关系，从去年楼市调整后，广州市场一直较为理性，投资需求不多。

　　事实上，3·30新政后，广州市场的活跃度明显提高，公开数据显示，二季度商品住宅网签量近300万平米，6月新建商品住宅网签价格大幅回升至15696元/平米，环比上涨9.14%。

　　从成交区域来看，广州外围六区仍然唱主角，增城、南沙、番禺、花都、萝岗、从化六区网签面积占全市的80%。尤其是南沙区，受自贸区挂牌的利好刺激，市场投资和自住需求再次被激活，上半年网签6696套，网签面积同比增长1.7倍。

　　“成交量上升、价格平稳，目前广州的市场信心已经逐步恢复，购买力释放明显。在政策层面，目前除了限购政策，其它都已放开，这是政府希望看到的结果。”龙斌说，目前广州楼市7成购房者是首次置业的刚需，2成多是改善性需求，投资客占比非常少。

　　近期，广州市房地产行业协会建议楼市取消“限购”。市房协秘书长许国碧认为，广州楼市的限购影响了招商引资和人才流动，令楼市成交的非户籍客户减少了30%。

　　不过，6月30日，广州市副市长陈如桂则回应称，目前广州楼市回暖明显、房价平稳，房地产市场总体平稳健康，因此广州暂无取消限购的考虑。

　　目前，广州外地户籍购房的资格条件提高到必须连续三年缴纳社保或纳税，条件严格程度仅次于北京。而在几轮地方政府的救市中，广州的救市政策并不“出格”，除了与北上深一样放松高价房预售及公积金贷款政策外，并未出台其他救市政策。

　　阳光家缘数据显示，截至6月29日，广州市商品住宅可售套数为68239套，以近半年销售速度计算，可售库存去化周期约为10.8个月，较年初减少3个多月。

　　龙斌认为，在楼市支持性政策和宽松的货币政策环境下，预计下半年广州自住型和改善型买家积极入市的节奏会有所加快，成交量应该会比上半年高。

　　房企谨慎拿地

　　不过，在楼市逐渐回暖的上半年，高度依赖土地财政的广州土地市场仍在低位徘徊。

　　6月26日，广州广纸旧改地块、金融城地块等5宗地最终均以底价成交，其中最大的广纸两地块，总价分别为26.3亿、88.9亿元，被绿地和越秀地产拿下，楼面地价均为16000元/平米。

　　这一结果出乎市场预料，广纸地块位于广州核心区，每宗地只有一家房企竞价的结果则反映出土地市场热度不高。

　　由于这两块地的商业部分占比相当大，高达56%和39%，对于房企的资金和开发能力要求高，开发周期长。而该地块周边二手住房价在2.4-2.8万元/平米。

　　“房企更青睐住宅占比多的地块，现在商业综合体受电商的影响非常大，很多综合体很难运营下去。”广州一家上市大房企人士对记者说。

　　据搜房网数据监控中心统计，2015年上半年广州通过招拍挂方式出让土地收入368.53亿元，同比去年的412亿元下降1成；成交宗地面积211.28万平米，按年初计划全年推出土地面积达1621.45万来算，半年内广州仅完成全年任务的13%，下半年土地出让任务相对较重。

　　具体来看，上半年广州通过招拍挂方式一共推出63宗土地，其中有6宗流拍，6宗中止出让，1宗延迟出让。在成功出让的50宗土地中，仍以住宅用地和商业用地为主，而工业用地出让偏少。

　　此外，土地市场仍在消化前期地王带来的成本居高后遗症。2013年和2014年初，广州土地市场出现“面粉贵过面包”的现象，一些地王项目只能走高端路线，销售较为缓慢，这也使房企不敢过快拿地。

　　黄韬认为，土地市场的回暖往往滞后于房屋市场，预计下半年土地市场热度会提升。