一季度城市土地市场分化明显 房企分城施策

　　根据民间和官方的统计数据，一季度一二线市场和三四线城市的土地市场出现明显分化，尤其是主要城市的土地市场量跌价涨。由于土地市场与新房市场互为影响，很可能上述状况将是一两个季度后新房市场的“镜像”。

　　从国土部发布的数据看，全国供地呈现量少价增的趋势。一季度全国房地产用地2.47万公顷，供应下降38%。值得重视的是，全国主要城市的地价有所上涨，105个主要监测城市综合地价上涨3.25%。

　　中原地产最新公布的数据也显示了同样的趋势。4月以来，一线城市住宅土地成交楼面价、溢价率均创纪录，平均楼面价达到了16917元每平米，溢价率为63.7%——— 这是自2014年以来的单月最高溢价率，2014年至今，仅2014年1月份和2014年8月份宅地出让溢价率超过了60%；同时，平均楼面价每平方米达到16917元也是2014年以来宅地出让的最高楼面价。

　　此外，一季度一线城市土地供应仅相当于2014年的17%。一季度一线城市土地成交的总建筑面积也是最近三年的最低点。

　　另一方面，房企的业绩并不理想。2015年一季度，业绩前20企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑。一季度TO P20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。一季度推盘项目的去化率平均为52%左右，只有深圳、杭州、南京等达到8成。

　　从这么多的数据中可以发现，虽然资金面开始比之前宽松，各地政策频频松绑，但二季度在成交量还没有普遍复苏的背景下，库存是制约房价上涨的最大因素：2013年竣工面积11亿平方米左右，约1100万套(按每套100平方米)，而按照往年的经验，平均每年房地产消化能力在800万-900万套。

　　所以我们可以看到，在房贷新政迅速落实、销量迅速上升的城市，比如深圳、北京，开发商开始了涨价，深圳星河传奇新货单价上涨了4500元，北京合生创展的项目率先宣布涨价等。而更多库存量在15个月以上的城市，开发商还是以平价跑量为主，当中包括了杭州这类标志性城市。同理，开发商对于不同城市的土地市场表现出截然相反的态度，比如远洋地产总裁李明在解读今年发展战略时就曾强调，要全面退出三线城市，更关注一二线城市的旧城改造。

　　前几年房地产企业通过提升内部效率、高周转模式实现跨越式增长，但高周转意味着高库存，在2014年的低迷市场环境下，这种模式的弊端越发明显。从今年二季度到下半年，主要政策及资金环境持续宽松甚至微刺激，成为房企重新调整存货资产结构的机会。

　　在二季度这个开发商抓住时机去库存、调结构的“窗口期”，开发商的“分城施策”倾向会越来越明显，他们将把房价企稳反弹的希望寄托在人口净流入、库存不高、产业结构里高级服务业占比较高的城市。比如一线城市风向标的北京，最近北京市房协秘书长就已经透露，北京三环新盘已经普遍进入10万元时代。

　　而在三四线城市除了减少拿地之外，开发商也可能会抓住政府允许户型调整的机会，把大户型改为更适销的低价刚需户型。比如曾经波澜不起的惠州楼市，在新政后第二周库存去化达到2.2%，就是因为城区80-120平方米户型的热销。

　　未来库存压力小、产业结构中高附加值服务业占比较高的一二线城市，其上涨势头已经确立。三四线城市则要学会等待，由于有了政府的托底政策，不会出现所谓“崩盘”，只要去库存效果达到合理值，也能获得见底复苏。

　　如果在三四线城市有购置物业需求的，不妨看看当地政府是否推出了购置商品房作为保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区凡是推出这类政策的，基本属于库存压力大、房价回暖动力不足的地区，比如最早试点回购商品房作为保障房的，就是内蒙古鄂尔多斯。今年回购商品房充当棚户区安置房高达45%的安徽芜湖，其新房楼价自2013年11月的6300元/平方米一路下探至如今的5800元/平方米，其间没有出现反弹。