东莞城区公寓大户型过剩刚需面积段紧缺

　　中心城区向来是东莞（楼盘）房地产市场的热点区域，但由于城区后续可开发的土地日渐稀少，去年中心城区住宅新增量就跌到了2008年以来最低位。瑞丰置业数据显示，今年东莞城区住宅总供应量约有120万平方米左右，虽然高出去年的94万平方米，但总体上供不应求的局面越来越严峻。

　　此外，今年中心城区住宅存量严重失衡，70平方米以下的小户型公寓和180平方米以上的超大户型洋房存量均供过于求。在房价上，今年城区的房价走向比较稳定，预计有小幅上升，总体较坚挺。

　　今年城区新推项目仅6个

　　据东莞中原研究部数据监测显示，中心城区住宅新增量在前年被临深片区越过后，去年再被滨海片区超越，下滑到全市第三位。

　　今年中心城区也同样处于供不应求的局面，来自瑞峰置业的数据，从最新报建进程和新开工量可知，2015年城区住宅总供应量约有120万平方米左右，与2013年（140万平方米）相比较逊色，比2014年（94万平方米）则呈增长趋势。

　　瑞峰置业市场研究部高级市场研究员谭锦凤表示，2013年市场行情持续火爆，开发商推货热情高涨，城区新老项目都争相上市，约有33个项目进行新增供应，体量在3万平方米以上的项目就达21个，占比达2/3。

　　而2014年受一系列利空消息的影响，开发商推货节奏和开工节奏皆有所放缓，市场以消化存量为主，供应项目为27个。全新项目仅有天骄御峰、北大资源御城、卓越时代广场、金域华庭、恒大金碧华府、万科中心等，市场以小批推货为主流，大规模推货项目不多，体量3万平方米以上的项目仅有14个，比2013年减少了7个。

　　今年，预计新品加推的有11个项目，而全新入市的项目仅有6个，分别为位于南城宏远汇龙湾；位于东城的联华皇马郦宫、嘉宏锦园；位于莞城的田禾卢浮公馆，以及位于万江的信鸿澜岸花园、家汇生活广场等。

　　供不应求局面愈发严峻

　　瑞丰置业数据显示，2014年城区供应量为94万平方米，成交量为120万平方米，呈现出供不应求的态势。“由于城区后续可开发的土地日渐稀少，而选择在城区置业的客户却日渐增多，加上目前在售项目量与前几年相比也大幅缩减，城区供不应求的局面将会越来越严峻。”谭锦凤表示。

　　富通地产总经理助理梁兰凌也告诉记者，今年城区有一部分新盘新品推出，但城区的集中量不算太大，整体供应不够。此外，由于周边镇区楼盘有价格优势，很多客户都外溢到周边镇区。

　　此外他还称，虽然城区整体供应量不大，但在拿地时还是需要谨慎，大规模的拿地不可取，有合适的地块则可以考虑。城区地块将会优先考虑，镇区比较看好临深片区以及大石龙片区。其中，临深片区例如塘厦、凤岗等，深圳（楼盘）客户多；大石龙片区因为新火车站的运行，能在一定程度上带动房地产的发展。

　　刚需洋房呈紧缺状态

　　记者还获悉，目前东莞中心城区住宅存量严重失衡，大户型洋房存量供过于求。而与此相反的是，70～120平方米洋房产品均呈偏紧状态。东莞中原地产数据显示，城区70～120平方米产品占比仅为26%，而120平方米以上的产品占40%，尤其180平方米以上产品占比高达25%，70平方米以下产品占比更达34%。

　　在去年的成交中，虽然中心城区住宅成交仍以70～120平方米产品为主导，但其占比仅有47%，是七大片区中唯一一个低于50%的片区。“主要因为中心城区在地块资源稀缺下，开发公寓及大户型产品甚多。同时，开发商不断创新，将两三房等户型用更小的面积来设计，从而使片区洋房供应面积趋小。”东莞中原地产有关研究人员解释说，另外，在东城，则更偏向大户型产品，以130平方米以上大户型为主。

　　富通地产总经理助理梁兰凌也坦承，目前城区大平层新盘较多，比如皇马郦宫、天骄御峰、富通圣堤雅等都在推大平层。“富通自在城5月将会推出一批刚需住宅，面积为70～93平方米两三房，竞争并不激烈，不像沙田等镇区竞争激烈，城区市场供应较为平稳，我觉得还是很有机会的。”梁兰凌表示。

　　业界观点

　　今年东莞城区房价仍将坚挺

　　在房价方面，尽管去年楼市形势较为严峻，但东莞中心城区因片区内有天骄御峰、鼎峰源著等高端洋房入市，使得片区洋房价格在逆市中明显上扬。东莞中原地产数据显示，2013年城区均价9426元/平方米，2014年10121元/平方米，涨幅高达7.38%。

　　梁兰凌分析表示：“目前城区的房价比较稳定，不会大起大落，像去年市场环境那么不好，也没有大落。东莞的房地产市场一直非常理性，加上近期政策利好不断出现，加强了入市信心。我认为今年房价有可能会小幅上涨，但也不会大涨。”

　　区域楼市

　　东城

　　两大新盘面市 将成热点区域

　　“今年东城应该是城区的一大热点区域，因为东城有两大新盘入市：联华皇马郦宫和嘉宏锦园，这两个盘的市场关注度都很高。尤其是锦园项目体量很大，产品线也很丰富。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者。

　　东城供应量大增166%

　　在去年，东城的一手住宅成交2281套，面积267491平方米，在全市32个镇街中排名第八。可以说，去年东城并不算是特别热点的区域。而今年则大有不同，瑞丰置业数据显示，今年东城预计新增供应40万平方米，同比增幅较大，比2014年的15.02万平方米大增了166%，主要是由皇马郦宫、嘉宏锦园两个大盘带动。梁兰凌也称，今年东城的主力将在主山片区和东城东板块。

　　房价方面，东莞中原地产数据显示，去年东城的住宅成交均价已达12946元/平方米。“物以稀为贵，城区地块稀缺，中心区作用愈加明显。近几年城区房价上涨趋势明显，2013年以来南城、东城更是突破万元大关，估计今年随着高端项目的陆续入市，这两区的均价仍会小幅上涨，但幅度不会太大。”梁兰凌说。

　　地铁今年运行拉升房价

　　此外，期待已久的东莞轨道R2线将于今年正式运行。由于地铁经过不少东城的楼盘，近几年来对房价起到不小的拉升作用。先是2013年的南城君珆花园、东城格兰名筑入市均价过万元，一举打破城区刚需洋房单价万元的壁垒；再是2014年，位于东城西平板块的金色华庭项目，其在2012、2013年网签均价为“7字头”，今年新一期商道8号入市，均价约为10500元/平方米，涨幅达40%。

　　“虽然近年来城区供应持续偏紧，西平板块房价一路高歌猛进。但在2014年的市场背景下，如此上涨幅度实在令人瞩目，皆因该项目邻近即将开通的地铁2号线西平站。而与此同时，临近地铁站台的东城卓越时代广场等地铁商业产品亦热卖。”东莞中原有关研究人员表示。