澳大利亚"限制外国人购房"真相：限制违规买二手房而非新房

　　某熟悉澳大利亚房地产市场人士向《证券日报》记者透露，澳日前公布的限制外国人购房举措是针对违规购买二手房的，而非限制外国人购买新房，且对外国人买新房颁布“限购令”的概率也极小

　　编者按：近年来，房企“出海”日盛，从买楼到建房，花样不断翻新。今日，本报聚焦近日发生的两大热点，解读海外融资和购房政策对房企“出海”的影响，希望为读者判断房企出海之路有一些帮助。

　　“未对悉尼和墨尔本的房地产市场产生特别影响。”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅向《证券日报》记者透露，若澳大利亚颁布针对外国人购买新房的“限购令”，外国投资者将转移投资阵地，届时受损的将是当地市场。

　　对此，纪言迅向《证券日报》记者直言，若真实施对海外人士购房的“限购令”，中国开发商在澳的地产投资一定会受到影响，但澳实施这一政策的可能性非常小。

　　值得注意的是，有机构透露，中国房企出海投资的住宅项目大多数是销售给中国客户的，这种客户定位较为单一的经营模式，一旦受到政府相关政策限制，无疑将增加中国开发商海外投资的风险。鉴于此，中海房企出海砸钱投资除了要做好“功课”外，也要注意客户定位布局的多元化问题。

　　限制违规买二手房而非新房

　　近日，有媒体报道称，澳大利亚总理托尼·阿博特2日表明，澳政府打算严格限制外国人在澳购置房产，确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房。而据当地媒体报道，在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

　　有业内人士称，这背后的信号是，中国内地人炒高了中国香港的房价，同理，中国人也正哄抬澳大利亚悉尼和墨尔本的住宅房价。

　　对此，纪言迅向本报记者表示，“目前还没有听到澳大利亚执行限制外国人购买新房的政策，估计其颁布‘限购令’的概率将非常低”。纪言迅认为，与中国香港和新加坡房地产市场供应量小不同，澳大利亚的悉尼和墨尔本虽然是门户城市，但可供开发的土地储备量较大，房地产市场供应量高，而且轨道交通极为方便，所以市中心房价高，郊区则不一定高，因此是不容易炒高房价的。

　　而《证券日报》记者经过多番调查后也获悉，澳大利亚联邦政府针对的是违法购买二手住宅的人士，而非合法买房人士，更不是限制外国人购买新房。

　　根据FIRB（外国投资审批委员会）的明确法律条款显示，海外人士买“二手房”时必须满足三个条件：购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证；购房人仅可以购买一套二手房；所购房产必须是自住房，不可以作为投资房。

　　简言之，对于外国人购买新房、公寓楼等是没有限制的，实际上，澳政府是鼓励海外人士购买新房的。

　　“政府有意执行现有的法律，希望加大处罚力度和为外国投资审查委员会提供更多人力物力以加强监督管理。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向《证券日报》记者透露，这主要是针对违规买二手房的海外投资者，另外想把外国投资者限制在只能购买新房上。

　　而对于新房市场，澳大利亚确实也有一定的政策信号释放，即提出了“向外国人征收购房申请费，并将此款用于调查外国人买房行为。如果对每个外国购房者征收1500澳元的申请费，这将在四年内筹集到1.6亿澳元”。当然，该建议仅是停留在建议阶段，还未实施。

　　对此，某国内在澳有地产项目的开发商表示，澳大利亚政府是想从海外投资者处创收，但即使真的加收申请费，与房地产增值创收比起来依然是杯水车薪。

　　房企出海风险高

　　事实上，记者调查获悉，在过去的2014年，悉尼和墨尔本的房价确实经历了一轮上涨，部分区域的房价可能要提升15%左右，这是正常的市场波动，可能受需求旺盛和低利率政策影响，并不是外国投资者哄抬房价的结果。

　　“微调性政策是可能落地执行的。”纪言迅认为，澳大利亚的外来投资非常活跃，一旦出台“一刀切式”的限制性政策，将导致投资量大跌，开发商将纷纷向其他海外市场转移，最终受损的是本地市场。以中国香港为例，出台了“限购令”，中国香港的投资量大跌，但房价依然在涨，这最终可能导致的是全球资本逃离这个市场，写字楼难以招租，投资市场瘫痪。澳大利亚将不会愿意看到这个结果。

　　值得一提的是，外国投资者在澳大利亚的房地产市场确实占有一席之地。据澳大利亚国民银行统计，在澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。据澳大利亚联合新闻社报道，2014年澳大利亚非住宅类房地产交易中，大约三分之一由外国投资者购买。

　　另外，据熟悉澳大利亚房地产市场的莱坊机构向提供的一组数据显示，中国投资者在澳大利亚的房产投资总额增长强劲，2014年按年增长超过60%。

　　事实上，近年来除了绿地、万达等大型开发商进驻且加码投资澳大利亚房地产项目外，中国的一些中小开发商在澳大利亚开发的地产项目也小有规模，其具体业态包括住宅、酒店、写字楼甚至综合体项目。

　　对此，纪言迅向记者直言，若真实施对海外人士购房的“限购令”，中国开发商在澳的地产投资一定会受到影响。

　　从另一个角度来看，中国房企出海已经交了不少学费，包括国外项目被停工，多番周转之后才复工的先例，这将改变中国房企过去拿钱就投资的局面，将激励中国房企做更多“功课”去压低风险。

　　不过，国内市场越发困难，出海又是一条节省资金成本，融资难度低，利润相对较高的市场蛋糕，这对国内房企的吸引力非常大。

　　那么，中国房企出海砸钱之际，实际上要避免炒高房价，以免投资客难以脱手，项目后续入市房源难以销售。最重要的是，出海房企要做面向多元化客户的产品，单一地靠给大量中国人盖房的经营模式风险很高，一旦受当地政策等各种因素影响，可能导致项目滞销，进而砸在手里。