2014年土地市场内冷外热 房价结束高增长

　　2014年，对于我国房地产行业而言，注定是不平凡的一年。我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，进入新的发展阶段“白银时代”。卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化变成房企求得生存的关键点。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革。纵使前方的路荆棘密布，大家只有扬长避短、勇往直前，或许在未来的市场竞争中才有机会取得领先优势。

　　传统住宅：房子本身、交通配套、医疗配套、教育配套

　　升级版住宅扩充内容：社区购物中心、会所+运动场所、智能+新风系统、城市公园

　　房价结束高增长

　　2014年的房子不好卖了！“日光盘”难再现，“搞促销”唱主调，北京房价结束了一涨均涨的“黄金时代”，进入有起有落的“白银时代”。

　　受到自住房的冲击，部分刚需盘价格出现松动。今年3月，继位于大兴区的住总万科橙“被降价”后，刚需盘打折促销的项目越来越多。有些刚需项目开盘推出“5万抵15万”、“5万抵10万”的优惠，有些刚需盘给予九八折至九五折不等的折扣，还有些刚需盘可以赠送一定的面积。“现在房子不好卖，房企的日子不好过。大家不敢提出降价，只能说是促销。”一位房企内部人士如是说。眼看着房企态度转暖，购房人有些“受宠若惊”。

　　930新政出台、央行降息后，北京楼市逐步回暖。部分房企加快推盘速度，借势政策利好出手抢收，以冲刺年底业绩。12月13日，北京农展馆地王项目入市，获批住宅拟售价格达到16.5万元/平方米。“北京农展馆地王项目入市，刷新了北京豪宅获批单价历史纪录，打破了北京市场价格标准。”亚豪机构市场总监郭毅说，这是北京地价推高房价的典型例证。在郭毅看来，今年底至明年年中北京会有一批新的豪宅项目集中入市，像中赫万柳书院、佳兆业广场、夏家胡同地王项目等，这些豪宅均价将会超过10万元/平方米。明年北京豪宅单价超10万，但不会出现大幅提价。

　　房企扩张玩跨界

　　今年，我国楼市发生巨变，库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。告别“黄金时代”的楼市，进入新的发展阶段“白银时代”。如何在“白银时代”赢得市场，尚无定论。但是，越来越多的房企已经跳出单纯的“造房子卖房子”模式，开始迈出跨界经营的步伐。

　　龙头房企的转型走在了行业的前列。今年10月，恒大新西兰咔哇熊乳业生产的咔哇熊婴幼儿配方奶粉亮相中超赛场，标志着恒大正式涉足乳业领域。这是继民生住宅、文化旅游、快消体育产业后，恒大又一次重金步入新领域。除了恒大，万科、万达等龙头房企也在加快转型。万科从专注住宅开发向商业地产、养老地产及旅游地产等多领域进军。万达从商业地产向文化产业、旅游、电子商务延伸。

　　“我国房地产行业进入新的发展阶段，从过去大家闭着眼睛都能挣钱的阶段，过渡到赚钱越来越难的阶段。”郭毅说，由于土地成本、开发成本、人力成本都在增加，房企的销售价格不再能像以前一样实现高速增长，所以房企的利润空间在收窄。为了寻找新的赢利点，房企开始探求多元化发展。但无论房企走向何方，都需要根据自身优劣，最大化规避短板，发挥长处，才能在未来竞争中取得相对领先的优势。

　　同时，中介与电商的平台之间“战斗”不断升级。链家地产与搜房停止合作，在链家地产北京公司副总裁林倩看来，是因为搜房转变为竞争对手。链家与搜房决裂后，推出自己的电商平台链家网。我爱我家大力发展自己的电商平台，在今年还推出海外房产频道，涉及美国、英国等10多个国家和地区的房地产交易服务。

　　土地市场内冷外热

　　2014年，土地市场可以用“内冷外热”来形容最为贴切。一方面是“地王”之争骤减，百日断供、土地流拍重新抬头；另一方面，北京宅地出让金总额和住宅平均楼面价双双突破历史最高点。

　　据美联物业、我爱我家、中原地产等多家机构数据显示，截至12月23日，北京土地出让金总额为1911.4亿元，算上仅剩下丰台区一宗地块待售，预计全年的土地出让金总额或将达到1920亿元。北京住宅用地平均楼面价高达14557元/平方米，与去年平均楼面价9616元/平方米相比上涨51%。

　　与去年土地市场不同的是，今年北京经营性土地出现百日断供的“怪象”。伟业我爱我家市场研究院宋辉表示，从3月1日起至6月9日，北京经营性土地的供应量为零，直至6月10日，北京土地储备中心网上挂出两宗住宅用地，才打破了此次“断供”的僵局。对于百日断供，业内人士表示，政府控制供地是帮助楼市强制降温，但也有人认为，供地放缓还源于房企对拿地的热情不再高涨。此外，北京孙河一地块两次流拍，在房地产行业引起震动。孙河地区是去年的热点区域，曾经出现过龙湖、中粮等多家房地产企业轮番抢地的热潮。亚豪机构市场总监郭毅表示，在市场整体环境出现下行之时，房地产企业拿地变得谨慎了。“流拍的孙河地块起始价过高，是房企不愿出手的主要原因。”一位房企人士说。

　　直至930新政、央行降息落地，北京土地市场逐步回暖。美联物业高级经理张磊说：“如果开发商觉得拿一块地，可以做出好卖的产品，获得较好的利润，那么他们就会出手。否则，北京土地流拍、底价成交的情况还会出现。”