机构：宏观经济触底 部分城市楼市基本面四季度有望好转

　　2014年7月16日，国家统计局公布了上半年经济数据。机构人士认为，楼市上半年表现不佳，房企为保证业绩，预计今年三季度将继续迎来“降价潮”，而四季度，随着信贷及调控政策的利好，部分供求关系合理的城市楼市基本面或许有望好转。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，受宏观经济环境的影响，今年下半年楼市将表现出以下三个特征：

　　**市场低迷期成为限购政策逐步退出的“窗口期”**

　　国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。

　　张宏伟认为，房地产市场在上半年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。

　　从上述角度来看，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如限购政策的松动、刺激首套自住型需求入市、户籍制度改革推进新型城镇化建设力度等等，以适度拉动宏观经济增长。

　　事实上，从2014年调控思路来看，住建部的表态“分类指导”或双向调控思路已经暗示今年调控基调正在发生微妙变化。尤其是对于限购政策的变化表现来讲，在今年上半年，地方政府“自住决定”限购政策是否宽松或取消的特征十分明显。

　　从整个市场背景下来看，多个城市尝试“限购”松绑的背后的原因是在今年年初银行信贷紧缩的市场背景下，楼市基本面表现为供大于求，市场表现依然低迷。

　　因此，一定意义上来讲，当前全国范围内宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，成为这些城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。

　　**开发企业“抢收”半年报失利，三季度或将迎“降价潮”**

　　从短期内来看，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量。

　　从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。

　　成交价格上，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅上涨或下跌的动力。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大范围大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。

　　张宏伟认为，尽管截至6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，信贷环境适度宽松，市场流动性适度增加，但是不会马上对市场产生利好影响。就第三季度来讲，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，下调首套房贷利率的空间不大，甚至个别银行还会继续上浮首套房贷利率，第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。

　　张宏伟预计在今年第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。

　　从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，同时，各地“微刺激”措施不断出台，预计第四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

　　**土地市场“冷热”分化，下半年为房企拿地换仓时机**

　　国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。

　　从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，张宏伟认为，房地产开发投资及土地购置面积呈现下降特征，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加。

　　从当前土地流拍现象出现的原因来看，主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，由此开发企业资金面越来越紧张，拿地动作相对越来越谨慎所致。土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现，并且有逐渐增多的趋势。

　　但是近期，在国内大多数大中城市房价遭遇 “倒春寒”纷纷打折销售的当口，部分城市“地王”重现，城市不同地块之间出现“冷热”分化，优质地块还会受到市场的欢迎。

　　张宏伟认为，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府必然会适度采取“托市”措施，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。而在市场低迷期提供优质地块(上述“地王”现象的出现均为优质地块)，刺激品牌开发商拿地热情，适度刺激土地市场回暖，成为政府推地策略的重要手段之一。

　　而在土地市场低迷甚至个别城市流拍的市场环境下，为资金充裕的房企提供拿地好机会。此时，政府推出优质地块，开发商如果这个时候出手拿地，从投资角度来说，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。