天津迈出楼市救市关键一步 限购闸门已经打开

　　天津放开“限购”一步步蜕变为现实。尽管天津房地产管理部门三缄其口，然而来自滨海新区的实际动作却表明，取消限购只差一层窗户纸。

　　4月底开始，天津市陆续流出滨海新区差别化限购和天津放开三套住房限购的传闻。记者实地走访滨海新区部分楼盘发现，如家和园、首玺、中国塘等项目，已对在天津有两套房但滨海无房的客户承诺，新政已实施，可再购买一套商品房，且能在房管部门备案。这无疑是限购政策以来，行政级别最高的一个区域透露出的重大变化。而天津放开，意味着限购的闸门几乎已经打开。

　　“供大于求的城市，可以放开限购。”中国房地产业协会副会长胡志刚接受经济观察报(微博)表示，目前市场下行最主要原因就是供需失衡。一旦下行，地方政府比开发商还着急。他们主要依靠土地收入，债务压力比较大，房地产出现回调后，可能会有调整政策，但不能完全看作是“救市”，也不用大惊小怪。

　　有着直辖市身份的天津一旦限购放开，将在观望救市的城市中间，激起不小的浪花。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，如果天津放松限购的传言属实，基本等于取消限购。“如果天津敢于裸奔式放开限购，那么47个限购城市中过半都可以跟风取消了。”

　　自2011年2月，天津出台限购措施，天津户籍家庭不得新购第三套及以上住房；非天津户籍家庭需持一年社保纳税证明方可购房，且不得新购第二套及以上住房。

　　上述传闻，意味着对既有限购政策的松绑。而松动背后，是天津楼市遭遇的庞大库存压力。

　　来自上海易居房地产研究院的数据显示，截至4月底，机构监测到的35个城市商品住宅库存同比增长19.5%，其中天津商品住宅总量达到2044万平方米，居于首位。35个城市住宅平均存销比15.2，天津市则为22.4，意味着市场需要22.4个月时间才能完全消化库存。滨海新区代表的郊区县，无疑是当地库存的重灾区。

　　有着直辖市身份的天津，一贯被视作执行中央调控政策的风向标。如传闻转真，或会让其他地方政府不再观望，逐渐释放自己松绑调控政策的冲动。

　　上海易居房地产研究院研究员严越进表示，库存压力大使得房企抱怨声加大，地方政府财政状况受到影响。很多城市进行调控政策放松，多半为刺激供需双方的入市情绪。城市级别一般三四线城市开始，如今倘若天津进行松绑，在直辖市的示范效应影响下，不排除部分高库存城市跟进，甚至对一线城市都将产生触动作用。

　　限购解禁风声

　　4月28日举行的滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。此外，还将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房。

　　经过20余天的持续发酵，如今当地一些颇具神通的楼盘，已经按捺不住开始向购房者宣传，如滨海无房，天津购房者大可放心购置第三套房的消息。

　　家和园项目售楼员表示，最近接到内部消息，这个政策已经下来了。对于已在天津有两套房的客户，如在滨海新区没房可以再买一套。同时，如之前没有贷款，在滨海新区可享受首套贷款优惠，有一套贷过款则要按照二套政策走，“房管局现在能备案了”。

　　离家和园项目不远的首玺项目，正在推行着无忧购房的促销活动，客户可先交订金，等交房时再交房款。而对于新政问题，项目售楼员表示，虽然尚无政策具体文件，但目前在滨海新区没房的天津人已可以买房，房管局能通过备案，“现在签约立刻就可以办，必须在滨海买，限贷不限购了”。

　　“如果市里有两套房，还能再在这里买一套。”中国塘项目售楼员语气则更为肯定。这位售楼员介绍，听到政策才有一星期，新政对面积有要求，只能是一套90平方米以下的商品住房。

　　当然，一些听到新政但未接到红头文件的楼盘，表现更为谨慎。宜禾红橡公园项目表示，限购可能会松绑，但贷款不会松。如果有两套房的客户有诚意买房，可以先一次性付款，开发商立即申请打网签，如能通过房管局审核就说明政策放开，没过的话再想假离婚等其他办法。

　　高库存警报

　　对于市场上数个楼盘对购房者开放第三套房购买的情况，滨海新区规划和国土资源管理局相关负责人回应，政策正在研究，目前尚未正式出台。在5月23日的滨海新区房交会上，政策或将最终释放出来，目前不好透露太多。

　　在滨海新区研究推行限购松绑政策之后，天津市层面也流出关于限购调整的意向。见诸媒体的版本是，天津放开第三套限购，将允许天津本地人在市内六区购买144平方米以上的第三套住房，或在市内六区外购买90平方米以下第三套住房；天津注册企业的法人，非本地人不限购。

　　三套房放开限购是否会形成正式文件下发？天津市国土资源和房屋管理局某高层对经济观察报表示，并未就此事和企业召开沟通讨论会议，“现在还不用问这件事”。

　　“比之滨海新区放松限购的板上订钉，天津市整体放松三套限购虽存在可能，但目前或许还言之尚早。”接近天津市国土房管系统的一位人士表示。

　　该人士透露，关于限购调整房管局层面实际已召开数次会议。5月中旬由房管局组织召开的，由部分房企参加的会议，就适当放宽天津户籍居民家庭购房，支持入驻天津的新公司发展和解决改善型住房需求政策进行讨论，滨海政策调整也在其中。“流出内容仅是会议讨论一部分，但主要是口头上的通气交流，并未形成正式条文下发”。

　　金融街控股一位营销负责人则对记者表示，如果滨海不限购和天津市区放开三套落地，市区144平方米的面积门槛，再加上目前较高的售价，对市区的刺激不大，市区一直成交较稳。而如武清、滨海新区受蓝印户口取消冲击较大，更需要这样的强刺激，尤其滨海新区是个较封闭的市场。

　　根据中国指数研究院天津分院提供的数据，天津近一年库存量持续上升。截至2014年4月30日，天津市可售面积为2050.82万平方米，出清周期为23.98个月；滨海新区可售面积为702.99万平方米，出清周期则达到46.04个月。

　　谁会是跟风者

　　截至目前，包括天津、广西南宁、安徽铜陵、河南郑州、江苏常州、浙江无锡等，传闻松绑限购或其他楼市利好的城市超过10个，其中明确落地的城市有6个。

　　而在高层对房地产陆续传出双向调控、分类调控的思路下，地方如何主动调整，各地正等待着标杆的出现。无锡市国土局一位负责人表示，中央领导讲的内容不可能一下整体突破，我们只能局部做政策的修改和调整。但对于限购政策，北京都还没取消，地方实际也不敢率先取消，只能一步步的慢慢来。

　　“全国预计有超过30个城市有放松调控预期。”在中原地产分析报告指出，库存量大，一季度住宅、土地成交额过低，有房价实质下降楼盘，购地销售比过高，人口净流出城市，有两个以上新区等指标，是未来放松调控城市的主要特征。在手段上，非户籍资格审查、限购范围、落户优惠、公积金政策松动等花样繁多，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

　　上海易居房地产研究院数据显示，商品住宅库存面积总量一项，天津市为2044万平方米，在35座城市中位列第一名，超出北京864万平方米的存量一倍有余。其余超过千万平方米的城市有青岛、杭州、长沙、重庆、西安、沈阳等城市。一线城市中，上海该数据超过千万，为1036万平方米存量，同比上升11.2%，北京、广州、深圳同比涨幅为10.4%，15.9%，13.8%。

　　相对于政策微调被中央默许的说法，瑞银分析师王涛看法则更大胆。他的看法是，考虑到房地产在经济中的关键地位，决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行影响，首先是加大基础设施投入和加快放松三四线城市户籍制度，如房地产活动持续下行，将放松目前房地产调控政策和首付要求，以及最后一招 全面放松货币及信贷政策。

　　但在部分业内人士眼中，即便天津限购放开能引导二三线城市跟风，北京代表的一线城市限购格局仍难以撼动。中原地产首席分析师张大伟眼中最根本的原因，是在二三线城市转冷的情况下，房企为追求安全转向一线城市的趋势更为明显。而土地出让金的保证，也让一线城市并不具备其他城市那样，因土地财政窘境而在调控政策上突破。

　　截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地出让金一项，在二三四线购地金额全面下降的前提下，一线城市前4月实现327.39亿元的成绩，同比上涨138%。

　　毛大庆的观点则从另一个角度论证了，一线城市将成为限购孤岛。他表示，其他城市松绑限购政策非常有可能，但北京这些一线城市不会，这些城市人口已经饱和，且在控制规模。现在的京津一体战略，主要就是为了摊薄人口，而放开限购，则会吸引更多的人。

　　（文中高军为化名）