广东房协：半数县域住宅地产过剩 人为圈地造城是灾难

　　广东省房地产行业协会11日公布全国首个县域房地产发展研究报告，数字令人震惊也发人警醒：半数县域住宅地产已经存在过剩。这不仅传递出房地产市场走势变化的新信号，也敲响地方发展方式的警钟。

　　广东半数县域住宅过剩

　　11日，在中国县域房地产发展论坛上，广东省房地产行业协会发布全国首个县域房地产发展研究报告，其中警示：在全省65个县中，有33个住宅待售率超过30％，其中9个县（市）待售率超过50％，明显陷入过剩风险。

　　在2008年国家统计局不再统计住宅空置率之后，待售率成为判断房地产市场供需关系的重要指标。

　　对此，广东省房地产行业协会秘书长王韶忧心忡忡：一个五六万人口的县城，新建大型住宅项目五六个，大的面积100多万平方米，能够把县城已有居民都装进去。几十层的高楼立在荒地里，像在土地里插进几排筷子。

　　这样的情况不仅发生在广东。国家统计局公布的数据显示，尽管10月70个城市环比上涨的城市仍有65个，但据机构统计，今年1－10月，镇江等7个中小城市土地出让金同比下降，其中常州、扬州、镇江的降幅超过五成。

　　在一二线城市执行限购政策初期，不少开发商布局中小城市，然而，从今年以来，恒大、万科、中海、保利等上市房地产企业明显加大了在一线城市的拿地力度。一些业内人士的解读是：很多房企已经意识到部分中小城市房地产市场接近饱和，也意味着中国房地产发展已经从1998年房改之后的全面飘红开始进入到市场的深度分化。

　　新建房成投资投机品

　　十八届三中全会提出建立城乡统一的用地市场，鼓励农村集体用地和国有土地同权同价，推动农业转移人口向市民化转变，都给了中小城镇很多发展机会，但新型城镇化的核心是人，绝非给圈地造城的传统模式提供了一根救命稻草。

　　广东省政府参事、广东县域经济研究与发展促进会会长陈鸿宇表示，通过研究发现，广东省2011年的县域人口占总人口42．3％，2012年却下降到42．15％。

　　常住人口逐年下降、人口缓慢流出，如果房地产开发仍然大干快上，则会造成很多的住宅空置。“开发商没有能力，但政府有没有算一笔账，助力城镇化的房子有多少卖给新居民了？”这是一位知名房地产开发商的疑问。

　　本来房企助力城镇化，新建的房子应该多数提供给新居民，但包括这名开发商在内不少开发商通过销售的直观感觉是：中小城市新建房屋很大一部分是卖给了二套以上住房拥有者，成为投资投机品。

　　人为圈地造城是灾难

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产出现问题，不仅是开发商的责任，而是地方政府有没有转变发展方式，有没有执行科学的发展观念，还是执著于过去的圈地造城的传统观念。

　　“地方政府的布局和构思必须发生改变，如果是以圈地开发为目的，完全人为建造一些城镇，会是一个灾难”。暨南大学管理学院教授胡刚表示。

　　中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，随着明年中国经济发展增速逐步放缓趋稳，GDP的变化也会直接影响和传导到房地产市场，“过去30年GDP平均增速9．8％的房地产市场和预测增速7．5％的房地产市场肯定是不同的”。

　　专家表示，无论是开发商还是地方政府都需要进行深度调整。对政府而言，经济增速放缓带来的内需调整、土地出让增速放缓等因素，在倒逼地方转变发展方式，而开发商也必须根据供需情况精准估计需求空间。

　　对此，蔡穗声建议，中小城市发展房地产，不能生搬硬套一二线城市品牌房企的开发和营销模式，不仅仅是单一的住宅开发，而应包括商业地产、休闲旅游地产、养老地产和工业地产，企业应该结合当地产业和经济转型发展，发展和延长特色的产业链条。