新“国五条”各地实施细则力度分析

　　自2月底新“国五条”细则公布以来，市场各方对地方具体的调控措施一直存在猜测和忌惮，导致楼市热闹起来。赶在地方政策出台前的窗口期，3月大城市楼市尤其是二手房市场交易一片喧哗与骚动，过户量大增。

　　以北京为例，市场机构根据北京市住建委网站数据统计，3月份二手住宅网签总量达到了43780套，环比大幅上涨332.5%，同比上涨了294%。而近年来，北京市正常月交易量是二手房和新房各1万套左右，3月份二手房网签量为平常的4倍，创有史以来单月新高。

　　可见，地方政策的出台越果断，对市场和预期的稳定才能越有利。千呼万唤始出来，从发布时间上看，这十余个大城市的政策几乎都没有赶上3月的最后一个工作日，广州更是掐着3月31日最后一个周末的夜晚发布，可见新政在各大城市的酝酿过程并不轻松。

　　在各地细则中，除了不多的新内容外，更多的是对中央政策的重申和以往政策的延续。

　　限购——户籍单身人士限购一套

　　限购升级最显著的是北京。北京将严格购房资格审核，加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。

　　北京同时明确规定，从3月31日起“北京户籍的成年单身人士，在北京没有住房的，限购一套住房；已经拥有一套及以上住房的，暂停在北京向其出售住房”。相对于此前京籍家庭限购两套，京籍单身人士也限购两套的规定，进一步收紧。

　　对此，北京房地产业协会秘书长陈志表示，限购政策从严，将有效打击投资、投机性住房需求。而不少网友回应此项规定为针对假离婚而设，北京市政府称，此次从严限购政策，意在进一步实现住房资源的优化配置，在现有条件下，满足更多的刚性自住需求。结合北京人口、资源、环境现状，考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，当前对单身人士购买第二套住房进行适当限制，有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房的刚性自住需求，也能抑制部分投资投机性需求。

　　上海此前已经实行对单身人士的限购，广东要求珠海等城市限购由主城区扩大到全部行政区域，而其他城市没有进一步的限购措施。这也从一个侧面反映出，限购作为一种临时性行政手段，效力上缺乏纵深，亟待其他长效机制接棒。而延续两年多的限购，导致在去年年底、今年年初刚需集中释放，对楼市价格稳定产生了较大冲击，仅靠限购，无法长效稳定市场。

　　限贷——严禁或暂停第三套及以上房贷

　　上海细则规定，严禁发放第三套及以上购房贷款，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。重庆规定，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　多数地方细则中，都提到了差别化信贷政策。对三套房贷使用了“严禁发放”、“暂停”力度不等的禁止性规定。

　　同时，这些城市细则中都表示要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但都未直接明确提高的比例，留有预案，“房价不听话则棒落”。

　　北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，现在的信贷政策已经收得很紧了，目前市场二套住房的购房信贷是首付六成，差不多上浮15%的利率，这一次要进一步提高门槛，但还没有具体数字。有消息说，可能会达到七成首付和20%利率。

　　所得税——能核实原值的依规征20%

　　对各方最关注的个人转让住房征收差价20%税费的问题，北京规定：通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。同时，对个人转让自用5年以上，而且是家庭唯一生活用房的，将继续免征个人所得税。

　　在个税方面，上海、重庆等城市的规定与北京基本相同。然而，对于这样的规定，有受访的房屋中介人士称，避税的办法不是没有，比如可以更多地增加原值，还有一种方法就是在总价上规避一些。有分析人士认为，在实际操作中，由于网签价格多按地区指导价格上报，因而和房屋原值之间的应税差额，并没有理论上的那么大。

　　经济学家袁钢明指出，对于住建部要求的绝不能将20%所得税转嫁到买房者身上等说法，细则也没有做出明确说明，存在漏洞。

　　值得关注的是，重庆版细则的关键点落在了强化房产税的调节作用，对在主城区个人拥有的独栋商品房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通商品住房，征收房产税。

　　限价——房价涨幅低于人均可支配收入的实际增幅

　　3月30日，南京市人民政府发文称，2013年全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。南京公布的楼市细则内容仅此一条，显示了此次调控并非所谓的“新一轮”，依然是三年前开始的调控的延续，而有些政策仅仅是重申意义已不大。

　　不高于居民人均可支配收入实际增幅，成为限价的主要目标。重庆规定，主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于4月底向社会公布。

　　北京2013年的房价控制目标，首先是要求新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定。在此基础上，为进一步促进住房回归居住属性，《通知》还将短期调控和长效机制建设相结合，明确要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，妥善解决群众住房问题。

　　限价的具体措施，体现在对新房定价的控制上面。如销售管理方面，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，而且不接受指导的商品房项目，可以暂不核发预售许可证书，或暂不办理现房销售备案。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。

　　有分析认为，政府对开发商的定价权利的干预，则显得过于微观，是对自身政策的不够自信。如果说限购等手段还在于平衡供需来调节市场，则直接干预定价是对市场信号的干扰。

　　联网——个人住房信息系统建设

　　广东省明确要求今年内全省地市实现住房信息联网。

　　重庆市提出，“加快全市个人住房信息系统建设”。同时提出，加强房地产企业信用管理，建立国土房管、城乡建设、公安、物价、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，推进房地产企业诚信体系建设。

　　上海则明确：“房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。”

　　由上可见，公安、物价、工商、人力资源和社会保障、民政等部门终于参与到了房地产调控中，显示出房地产市场的复杂性，如果调控依旧只着眼于土地和房屋，则无法找到治本之策，需要各部门综合治理，协调发力。