佛山：一手楼有人观望有人抢 二手楼未见波澜

　　3月1日，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知。这份被称为“细则”的通知中，有关二手房按转让所得的20%征税、提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率的条款，引起了广泛关注。

　　记者前昨两日走访市场发现，大部分一手楼价延续了从去年底开始的涨势，一些购房市民的看涨心态明显，一些购房者陷入观望；二手房并未出现“抢先过户”风，但咨询新政的市民猛增；房贷方面也暂时没有新变化。有开发商担忧佛山调控政策有可能加码，银行方面可能收紧开发贷，以抑制房地产开发过热的情况。

　　一手楼：

　　国五条出台

　　购房者看法、行动不一

　　楼市新政出台后，市场情况怎样？前昨两日，记者也兵分两路，广泛踩盘，同时了解新政对佛山一手楼、二手楼、房贷的影响。

　　观点一：

　　楼价不会跌 合适就买

　　3月1日新政出台，桂城平洲桂平中路与深海路交界处的一家楼盘恰巧推出了一个124套的组团抽签认购，上午9时记者来到该楼盘时，发现不少市民在寒风中排队等待抽签买楼，由于人多一些市民甚至站到了花坛的边沿。 “发出了500多个认购号，由于规定每一个认筹人都可以带一个人一起选房，保守估计当天有约1000人到场。”开发商策划经理陈小亮表示。

　　当天的购房者中，有不少已经了解了“国五条”的细则。“新政的条款没有特别针对一手楼的，近段时间周边楼价都有点涨，而且拍地又比较猛，有钱又看到合适的房子，还是先买了吧。”做铝材行业的曾先生告诉记者。

　　记者在现场采访的十个购房者中，有一半市民认为短期内楼价不会跌，所以看到合适的房子最好还是买了。“这里相比周边几个均价已经去到1万元/平方米的楼盘性价比高，怕后几期可能涨价。”80后购房者周先生告诉记者，“上一批单位发售时，起价7000多元/平方米，没抢到房子，这次再来碰碰运气。”

　　观点二：

　　楼价高 待新政细化

　　前昨两天，记者还到禅城、南海桂城、罗村、佛山新城等目前供货比较集中的区域踩盘，发现楼价较去年皆有一定程度的上涨。

　　楼盘销售人员告诉记者，从去年底起，佛山一手楼价就呈现上涨态势，一直延续到今年。这段时间楼价高于去年，与产品素质、市场形势等多方面因素有关，并非针对国五条调价。

　　国五条出来后，记者踩盘发现售楼部看房的人数没有明显增多。昨天，记者走访另一些楼盘的销售中心，看到有一些客人在洽谈，销售人员普遍表示看好后市。

　　另外，虽然国五条出来的时间不长，但已经引起了销售人员和购房者的广泛关注。“这两天打电话咨询的人明显增多了。”有销售人员称。

　　记者昨天在南海大道与岭南大道交界处一个售价1.3万~1.5万元/平方米的楼盘踩盘发现，虽然有一些看房市民，但都没有明确的认购意向。“感觉这个楼盘价格有点高了，我打算先来看看，新的楼市调控政策有可能细化，到时候可能会把楼价调低一点。”正在看房的市民周先生告诉记者，他已经有一套房子，想买一套房子改善居住条件，但并不是很迫切，所以选择继续观望。

　　背景

　　“国五条细则”出台

　　转让房产征收20%个税最受关注

　　新政中“最严厉”的两条备受关注：继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　这个楼市新政还要求继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　另外，新政还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。记者了解到，目前佛山五区的住房系统已实现联网，但并未与其他城市联网。

　　二手房：

　　不少中介表示新规对本地影响不大

　　记者了解到，一些城市针对二手房个税有两套方案，一套是按转让所得的20%征税，一套是缴纳总房款的1%，但由于后者一般费用比前者少，所以大部分人选择第二套征税办法。昨日，满堂红置业陈祖锐经理告诉记者说，佛山二手楼交易这两三年来一直是按交易差价的20%交纳个人所得税，所以此番推行“国五条”对佛山影响不大。

　　合富置业首席分析师龙斌也表示，“国五条”对已实施限购的佛山更多是一种心理上的影响，实质性影响很小。此外，有中介表示：“国五条”出来后，佛山并未出现“抢先过户”的风潮。

　　“这两天来咨询是否需要尽快办理过户手续的人有所增多，中介建议他们等佛山方面的细则出台后再做决定，如果佛山还是按原来的方案执行，没必要抢先过户。”三水淼居中介的钱先生表示，佛山是否出现抢先过户的情况，要等周一查询房地产交易所的网签平台才可以看到，现在暂时没有发现。

　　中介：

　　20%如何界定影响生存

　　昨天记者也走访了禅城区季华路、同华西路一带的部分二手中介，他们表示由于“国五条”并未细化，对“出售自有住房按转让所得的20%征税”有多种理解。一种理解是像现在这样，即证满五年且是家庭唯一住房的免征个税，对证未满五年或非家庭唯一住房的按转让所得的20%征税。另一种理解是，无论证是否满五年、是否家庭唯一住房，都按转让所得的20%征税。

　　“现在有关部门还未对细则做出详细解释，如果以后二手房交易都按第二种理解执行，二手房的成交量肯定会锐减。”钱先生还解释称，如果这样执行，证已满5年的房子已经没有任何竞争力，而二手房交易税费的增加，会促使更多人偏向一手房，对于以依靠二手房成交生存的中介也是巨大的打击。

　　声音：

　　新政带动一手楼在上半年涨价的可能性不大

　　“国五条”对佛山影响力如何？

　　对此，佛山领先丰地产总经理助理李华宇回应说，佛山一直以来是一手楼占市场份额较大，二手楼仅占市场份额的1/3，而限购背景下，本地刚需消费者占据主导，改善型与投资性需求涨落对楼市影响小，因此新政对佛山二手楼市影响力有限，中长期的影响也会越来越小。

　　他还表示：“‘国五条’影响力不如限购，上半年开发商仍希望尽可能多、快地完成‘走货’目标，新政带动一手楼在上半年涨价的可能性不大。”

　　“新政对一手楼市或商业地产实际上是利好。”他举例分析说，原本一、二手楼价相差大约30%，二手楼交易差额税率实施后，会促使交易成本转嫁给买家，造成一、二手楼价差距减小。这样一来，买家会更倾向于购买一手楼。“所以客观上，新政的出台会促使二手楼业主更加惜售，市场供应随之减少，但二手楼价的波动未必大。”

　　另一种声音：

　　有开发商担心调控加码

　　记者采访中，大部分开发商看好后市，但也有不少开发商静待政策细化，担心调控可能加码，一些开发商表示将抢在新政落地前出货。

　　随着“国五条”的出台，佛山是否有深化调控楼市的政策出台？市住建部门相关科室负责人未予回应。针对“国五条”中增加保障房供应的要求，相关科室负责人表示，还未接到省厅有关年度保障房供应目标的要求，佛山没有灵活增加供给的安排。

　　佛山长信地产总经理徐伟钊认为，佛山目前执行的限购已经很严厉了，预测即使政策加码，也多半会在银行方面，比如上调贷款利率。“二手房首付比例不太可能增加，加到七成、八成，市民只能贷两三成，意义不大。如果是这样，相信很多人会选择一次性付款。”

　　徐伟钊说，佛山执行限购两年来，楼价控制得还不错，这一两年房价上涨的幅度比限购前慢一点。如果执行更严厉的调控政策，可能在一定的时期内，成交量会萎缩，但楼价下调的可能性不大。

　　这些年，

　　影响佛山的那些“国N条”往事

　　“国十一条”(2010年1月)

　　当年针对部分房价上涨过快城市所出台的“国十一条”要求，对已利用贷款购买二套房及以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于40%，而开发商也被要求在规定时间内一次性公开全部房源，严格按申报价格明码标价销售。

　　在此政策背景下，佛山当年一季度楼市同比2009年成交面积大幅下挫16.36%，房价则从2009年同期的5239.22元/平方米飙升至6789.03元/平方米。业内认为，“价升量跌”表明，市场出现观望情绪。然而，由于实施细则的空缺，无论是严管二套房购房贷款，还是明码标价售楼，“国十一条”对正处于上升期的佛山楼市影响力有限。

　　“新国十条”(2010年4月)

　　紧随“国十一条”出台的“新国十条”，严格区分了差别化的住房信贷政策，规定购置首套自住房面积在90平方米以下的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对于贷款购置二套房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍，房价过高可暂停三套房房贷。

　　一个月后，佛山楼市在6月份成交面积环比锐降47.41%，而5月份的情况是，开发商“以价换量”，房价下跌近7%。此次楼市调控，因其细则明晰，而被称为影响力最深远的一次房地产调控，佛山楼市随即出现一轮观望。

　　“9·29新政”(2010年9月)

　　该次新政延续“新国十条”首套、二套及三套房房贷的规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放房贷。

　　在2010年广佛地铁开通的背景下，此番调控对佛山楼市的影响趋弱。以当年佛山商品住宅成交面积而论，佛山登上2010年广东省各地市销售面积排位第一。而新楼均价达到7448元/平方米，同比上涨27.2%。

　　“新国八条”(2011年1月)

　　当年1月26日出台的“新国八条”要求，个别城市要确定和公布年度住房价格控制目标，各直辖市、计划单列市、省会城市及房价过高、上涨过快城市，要从严执行住房“限购”措施，而二套房贷的首付比例更是上调至60%。

　　同时遭遇春节淡季和新政连锁反应的佛山楼市震荡。3月18日，佛山实施“限购”，当年佛山楼价涨幅缩至9.69%，成交面积同比回落18.87%。开发商开始随着刚需为主的市场变化，增加中小户型供应，并推动“以价换量”的出现。(记者曾艳珠、杨博)