2013年广东江门楼市5大猜想

　　国家严格执行调控政策的两年，刺破不少楼市泡沫，开发商集体叫苦。2012年，江门楼市渐显回暖归于理性，投资性大户型需求萎缩，刚需迸发引领市场奔向中小户型成交时代。

　　随着回暖趋势的明显，去年下半年市场成交量震荡上升，改善型置业也逐步坚挺，去年年底得益于“翘尾”因素的江门房地产市场，能否在今年继续“抬头挺胸”，走出自己的康庄大道？

　　猜想1

　　普通住房价格上限将上调

　　众所周知，去年年初江门市区普通住房价格上限为7204元/平方米，相对于2011年下半年的7574元/平方米，实现了自2005年以来的首次下调。而到了去年8月，江门住建局发布了《2012年下半年普通住房享受优惠政策的公告》，其中提出，从2012年8月1日起到2013年1月31日，江门市区普通住房价格上限调整为7322元/平方米。

　　普通住房价格上限的计算公式为：上一个半年的住房成交均价×1.44=普通住房价格上限。从公式中可以看到，过去的两年，调控政策有效地实现房地产的降温，房价得到控制；另一方面也证明，去年下半年的房价比去年上半年的房价涨了。

　　楼市回暖，带动楼市价格小幅上涨是大势所趋。由于今年2月后的价格上限取决于上一个半年的住房成交均价，据江门市住建局公布的数据显示，去年下半年商品房的累计成交均比上半年有所增长，同时结合去年下半年成交量攀升及年底交易翘尾情况来看，肯定因素占据大半，不过在调控背景下，料想增幅应该不大。

　　猜想2

　　价格整体以平稳微升为主

　　去年刚需抢爆了江门市场，夜光盘重出江湖，第四季度改善型成交崛起，年底以成交高潮画上句号，2012年江门房地产市场回暖风生水起，今年楼市房价如何？

　　党的十八大之后，政府对于房地产市场的态度比较明确，主要提出坚持对投机、投资型需求的抑制；对自住型购房者的支持；加快城乡化建设的步伐三方面的内容。平稳，成了今年楼市发展的主题词。目前江门市场主要以自住为主，投资泡沫不会太大。不过业内认为保利、万达等大企业的进驻，将加快楼市回暖的速度，预计今年楼盘的成交价格将呈现微升态势。

　　楼市回暖已成现实，是否将演变为楼市火热？不少购房者表示迷茫，部分开发商“想入非非”，业内人士“忧心忡忡”。

　　事实上，楼市调控不会因为去年取得成效而逐渐放松抓紧市场的手，对于价格的控制，甚至会更加严格，以保护来之不易的调控成果。有房产专家表示，严格的楼市调控，目的在于压低开发商的利润空间，让更多人买得起房子，面对市场呈现房价缓升的趋势，如果部分开发商铤而走险，盲目借机提价，势必导致调控收紧或促使新一轮政策出台，最终购房者失去信心，得不偿失。

　　业内人士建议，购房者应趁目前楼市情况明朗，在今年春节不少楼盘将加推新货，并推出新春优惠的情况下，有合心水的房子可尽快下手。

　　猜想3

　　新货供应或集中于下半年

　　新盘开放，在为房地产市场注入新鲜血液的同时，也调动着购房者的热情。

　　今年元旦期间滨港御城与月珑湾争先开盘，打响今年楼市成交的第一炮，随后中凯豪庭、建泓璟园也紧跟步伐，抢占去年第四季度嗷嗷待哺的刚需市场。纵观今年市场发展，虽然帝豪居将在近期推出，但第一季度总体新开盘数量较少，而刚刚推货的新项目冲完第一轮后，要到下半年才得到补充。业内人士称，上半年北新区整体旧项目加推不会很多，而江海区由于目前的货量相当充足，上半年可能会形成各项目间的促销战、价格战，但下半年后续补充货量不太大，市场会回归平稳。

　　第一季度后，推货量将逐渐步入高潮，上城摩卡预计在今年6月开售，嘉峰汇、凯茵豪庭、帕佳图观园等楼盘也将在下半年开售。其中广受关注的滨江新区新盘今年正式进入新货推货期，华茵桂语5月即将面世，首期4栋主推90多平方米刚需房，滨江奥园也将在今年“五一”期间开盘，90平方米户型占据楼盘总量一半以上。锦富汇景湾主力户型为100—120平方米，预计于今年年底推出。

　　猜想4

　　今年调控或前松后紧

　　根据今年推货周期的估计，业内人士称，今年调控主要以稳为主，既存在稳定因素，又存在可能引起波动的不确定性因素。发挥稳定因素，减少不确定因素将是今年调控的主题。不过他们预计，今年上半年市场的全面回暖可能会引发部分地区的楼价上升过快，不排除在第四季度国家会有新一轮的调控政策出台以保持市场的理性。由于2013年新盘上市较多，并集中在下半年，同时基于90/70的要求，所以供货量都将以90—100平方米左右的小户型为主，旧盘加推新货的以大户型为主，预计会形成8、9月份后大量新货新盘扎堆上市的局面。

　　成交方面，由于新盘上市原因，第一季度的成交量预计较为平淡，“五一”期间可实现上半年的小高潮；8、9月份由于新盘的上市，成交量肯定会大量增加。不过业内人士表示，由于首批新货入市，市场均价不一定会比上半年的高，而第四季度的走向重点看政策，如果政策维持稳定，那全年的曲线将保持向上；如果第四季度遭遇政策收紧，有可能出现向下的趋势。

　　猜想5

　　今年或提供更多地块

　　从前不久举行的市人大会议上的江门市2012年预算执行情况和2012年预算草案的报告中得知，2013年国有土地使用权出让收入计划309601万元，比2012年预算调整数160599万元增加149002万元，增长92.78%。今年国有土地使用权出让计划任务比去年几乎增加了一倍，如何实现这个宏大的目标，增加土地供应量是一大选择。

　　房企作为国有土地使用权出让的主要买受对象，占据土地使用权出让收入的大部分份额。1月22日，大连万达就以成交价3.5亿元，一举拿下江门市北新区发展大道以北、八卦山以南地段(华侨广场北侧原市政用地)，为今年土地出让减少10%的任务量，宣布强势抢滩江门。

　　据市国土局相关人士介绍，今年的土地供应情况目前尚不明朗，主要视市场情况而定。由于去年存货得到充分消化，今年开发商拿地热情将有所提升，不过具体取决于是否有质量较高、区位较好的地块推出。业内人士猜测，江门市加大土地出让计划很大程度上与配合江门招商有关，今年将有更多地块推出市场。

　　值得一提的是，江门市招商会议上已明确今年启动甘化厂“三旧”改造项目，目前由德力西、碧桂园、保利、万科、越秀五家房产大亨设计的方案已进行到规划局深化方案步骤，甘化厂改造地块以优越的半岛区位及悠久历史文化内涵，打造成功后将成为江门市又一张亮丽的城市名片。

　　见习记者 黄文波