广州楼市：一手推迟开盘 二手捂盘惜售

　　新闻摘要： 无论是业主还是开发商，目前出现的捂盘惜售情况都源于对未来房价上涨的预期和供求关系的反转。对于岁末年初疯涨的房价，业内人士直言“涨价幅度太快可能引来新的调控手段”，建议刚需可以入手，投资客谨慎为上。

　　楼市“春节效应”隐现 市场看涨心态较强 在售盘单价平均上调10%左右

　　时间已经走到1月下半月，离春节仅有不到半个月的时间。记者走访发现，不少新盘都推迟开盘时间，二手房捂盘惜售重现。专家表示，无论是业主还是开发商，目前出现的捂盘惜售情况都源于对未来房价上涨的预期和供求关系的反转。对于岁末年初疯涨的房价，业内人士直言“涨价幅度太快可能引来新的调控手段”，建议刚需可以入手，投资客谨慎为上。

　　记者近日走访市场发现，许多原本打算在春节之前开盘或推新盘的楼盘纷纷宣布开盘时间延迟，一手房出现暂时的“供不应求”现象，而即使是在售盘，平均也出现了10%左右的调价。而二手方面，由于季节因素和捂盘惜售现象重现，截至目前和上月同期项目，盘源减少达到三成，大户型成交量大跌。

　　一手房：年前“捂盘”闹“盘荒”

　　位于萝岗的中海[简介最新动态]誉城本来计划1月中旬推出新货组团，但记者日前去踩盘时，销售人员告诉记者，新组团开盘时间已推迟到农历新年前后。据其介绍，目前上一组团只剩下个位数大户型。“我们新组团计划推出190多套房子，已经有千人认筹了，十分火爆。”而对于价格，其称“上涨是肯定的，比前一期每套贵几万元并不奇怪”。

　　同样位于萝岗区的万科[简介最新动态]东荟城也出现了“楼荒”。上周末，记者在现场看到，该楼盘大部分的房源已售罄，只剩下十套左右的三房及四房。而对于下一期住宅开盘时间，现场工作人员称“最快也要到三四月份”，并称届时价格应会上行。

　　从预售证的角度来看，1月份广州楼市新货推出的节奏也有所放慢。根据新浪乐居监测阳光家缘数据显示，一月份内连续三周推货量不足3000套。

　　由于可售盘源寥寥，推新的盘源遭到疯抢。上周末，全市仅有海珠区江南美景花园[最新消息价格户型点评]二期一个新货推出，而这个盘本身也是从去年年底一直推迟开盘至今，“吹风”时间达到大半年。由于蓄客时间长，该盘开售一日内三房单位就全部售罄。

　　除新盘外，目前在售的盘源价格也暗中上调。海珠区的新一城广场目前报价已达到3.5万元/平方米，而去年12月份，公开信息显示，该盘每平方米均价仅为2.7万元，一个月涨幅达到每平方米8000元，接近30%。

　　此前网易房产对于北上广三地在售的重点楼盘进行调查，结果显示，2013年1月期间，广州楼盘的涨幅多在10%以上。网易房产在广州市有网签记录的楼盘中，抽调100个楼盘的成交均价和上月进行对比，结果显示，有48个楼盘成交均价出现上升趋势，比上月增加了2个。金地[简介最新动态]公园上城网签价格涨幅达35.76%，另外，紫薇豪苑、汇景新城[最新消息价格户型点评]、南沙滨海花园[最新消息价格户型点评]等项目涨幅也较大，均在15%以上。

　　二手房：放盘量骤减成交量下滑

　　受“春节效应”影响最大的无疑是二手房产。记者从多家中介行了解到，1月下半月，二手房源放盘量骤减，成交量也出现下滑。由于业主惜售和过年的季节因素，“盘客比”进一步上升。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓告诉记者，截至昨日，二手的放盘量和上个月相比降幅达到三成，成交量降幅在一成左右。盘客比从上个月的4.3:1升高到了这个月的4.8:1。“虽然受到春节这一季节因素的影响，看楼的人也出现了两成的下降，但是盘量减少得更加明显，目前的供求关系比上个月更紧张。”

　　合富置业市场经理梁燕明则表示，随着楼市回暖，看涨后市的改善型换房买家以及手中持有大笔资金求保值的豪宅买家入市，令去年四季度大户型及豪宅市场交投升温。不过，随着传统农历春节的临近，大户型及豪宅买家入市节奏有所减慢。据梁燕明介绍，经过上季度市场购买力的急速释放，业主看好后市，价格坚挺，少有笋盘放出，而买家大多是改善型，不急于入市，看到适合的或价格笋的才会出手，因此目前大户型的二手成交处于胶着期。

　　专家分析

　　捂盘惜售源于供求关系反转

　　“开发商捂盘的行为就是市场行为，就像买股票一样。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文打了个坦率的比喻。他表示，目前无论是开发商还是二手房主，纷纷捂盘惜售，主要是因为供求关系发生了反转，无论是买家还是卖家，对于楼市涨价的预期都十分强烈。

　　这种“火爆”显然不止是广州独有的现象。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前楼市还在持续升温之中。

　　他坦言，目前涨势凶猛的城市已出现捂盘待涨，开始追求单个项目的利润率。“去年拿地量和新开工量都是负增长的，尤其是一线城市的刚需盘、改善型盘源的需求非常旺盛，可是卖地潮是从去年下半年开始的，从去年下半年拿到地到房子可以售卖，至少需要9个月至1年的时间，因此上半年一线城市的供应量肯定紧张，出现捂盘惜售的现象并不奇怪。”

　　肖文晓则表示，上个月，买家的议价空间大概在3.8%左右，依然没有突破3.5%，因此大规模反价的现象并未出现，二手市场也没有真正进入卖家市场。“还是处于买卖双方拉锯的阶段。”

　　后市预测

　　房价过快上涨或引调控政策

　　“预计过完春节，二手楼市的小阳春会马上出现。由于买卖双方都看涨，届时房价和年前比，可能会有5%左右的涨幅。”肖文晓对于年后的二手楼市依然持涨价的态度。

　　此前，杨红旭就曾在其微博上预测称，未来几个月，调控将升级。昨日，其也对本报记者阐明了类似的观点：房价涨得过快，一线城市的房价可能将会失控。

　　杨红旭表示：“预计今年年内全国房价上涨幅度将达到10%，一线城市上涨幅度肯定高于这个数字。”

　　赵卓文也表示，不排除今年年内可能会出房地产调控政策。“如果不出调控政策的话，年内广州的房价可能涨两到三成，均价很快将站上1.8万元。”其预测，3月份可能是政策出台的一个时间节点。

　　“一般来说，即使出台调控政策，也不要期待能够大幅打压房价，因此刚需如果要买房，一定要快手。”赵卓文建议。但对于投资型需求，赵卓文建议不要恐慌。“即使今年和明年房价出现大涨，2015年左右也会出现一些回吐，未来的房价也都是波段型上升。”同时，他坦言，现在交易成本高企，已经消化了一部分上涨空间，因此买房投资短线意义不大。

　　杨红旭也认为，即使有政策出台，也难出现实质性的楼价大降，因此自住型需求建议早入市，而投资型需求可以等待政策出台之后再作打算。

　　(编辑： 星火)

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