今年楼市平稳向上 广东东莞均价或突破8200元

　　去年一手楼市量升价稳，回头势头已经确立，商品房成交量超越最疯狂的2007年。今年楼市又将怎么样呢？

　　由于经济趋稳向好，再加上调控政策稳定，信贷稳中有松，以及新型城镇化的推进，今年房地产界对后市整体偏向乐观。

　　业界预估，楼市成交量与去年基本持平，全市商品房成交面积在670万-730万平方米之间，成交金额在550亿-650亿元区间内，住宅成交量在580万-650万平方米之间。不过，有分析称，价格会稳中有升，住宅均价会突破8200元/平方米这一天花板，小幅上涨到达到8400-8600元/平方米。

　　但是，不同区域、不同项目、不同企业的命运是不一样的，塘厦、凤岗、大朗等竞争激烈的区域，一定程度的价格战仍值得期待。而随着巨头的挤压，房企会两级分化，一些小企业的日子会更加艰难。

　　开发商趋于乐观

　　去年初，房地产处于寒冬，跟气温一样冰冷，不少开发商谨慎看待市场走势，中海、恒大的标杆房企纷纷保守制定年度目标。

　　不过，时过境迁，随着去年楼市整体热销，开发商的心态整体已经乐观起来。早在去年9月、10月，各大开发商已在全国加快跑马圈地，地王消息屡屡见诸报端。金地东莞公司高层认为明年房价上涨趋势是明显的，并表示争取上半年在拓展土地方面取得重要进展。光耀地产东莞公司一高层认为，今年全国房地产市场预计呈回暖趋势，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。具体到东莞，城区、松山湖等供不应求的区域，价格有可能出现较大幅度上涨，其它区域预计保持稳步上行趋势。

　　万科今年将新开4个项目，使得在售项目的数量可能史无前例地达到16个。富盈也将开售4个新盘，在售项目总数将达到12个。联华、光大、碧桂园、钜隆等品牌房企也都厉兵秣马，赶在好市道中多收三五斗。

　　房企出货压力长期存在

　　今年，经济形势趋稳向好，房地产调控政策趋于稳定，中央多次强调推进新型城镇化，信贷政策稳中有松，种种迹象表明今年的楼市成交大环境是比较理想的。

　　东莞中原地产研究中心认为，今年商品房成交面积会与去年基本持平。去年，楼市火过最疯狂的2007年，全市商品房成交量高达681万平方米，成交金额596亿元。该机构预估，今年商品房成交面积在670万-730万平方米之间，成交金额在550亿-650亿元区间内。

　　合富辉煌市场研究部也认为，今年住宅成交量与去年保持基本持平，预估成交量为580万-650万平方米，与2012年的600万平方米成交量相距不大。

　　尽管去年成交相当火爆，但是开发商也不无压力，今年尽管开发商乐观起来了，但是不容否认的是，开发商照样难以高枕无忧。据东莞中原地产研究中心统计，截至去年底，全市商品房库存为656万平方米。据其测算，今年潜在新增供应量约719万平方米，两者合计高达1375万平方米。若按照去年的消化量来计算，供需比为2.02:1，超过了2:1。去年新增供应706万平方米，总供应量是1337万平方米，供需比为1.96:1。若需求量与去年基本持平的话，今年的供需关系与去年大体相当。

　　分析人士称，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。去年迫于压力，有部分项目延迟了入市，今年在竞争激烈的区域还会有部分项目被迫延迟择机入市。

　　改善型置业可能活跃

　　去年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人群的购买力。剔除精装修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下所占比重为67%，60万元以下占49%，刚需所占的市场份额可见一斑。

　　业界分析，由于去年很多楼盘都是首推中小户型的刚需产品，并且低首付、垫首付的促销蔓延，购房门槛的降低，大大提前透支部分刚需购房者，预计今年刚需释放的力度有所放缓。

　　东方不亮西方亮，估计首次换房(首次改善型置业)的客户将比去年有所活跃。去年大户型消化缓慢，库存压力很大，今年这些产品将会通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货。同时，别墅今年供应量大幅放量，也将刺激累积的别墅需求释放。

　　房价或先小涨后平稳

　　东莞中原地产研究中心分析称，今年上半年整体房价以小幅上涨为主，下半年将趋向平稳。

　　上半年，整体房价以小幅上涨为主。由于很多开发商还沉浸在2012年的丰收喜悦当中。春节后工程进度也相对缓慢，市场新增供应量较少，同时市场乐观情绪使得价格整体呈现平稳上扬态势。

　　但这样使得供应主要集中在下半年，开发商的年度销售业绩目标定得比较高，因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年。据此分析，下半年整体房价将趋向平稳。

　　从产品结构细分，刚需产品价格以平稳上升为主，以低首付换取价格的坚挺。改善型产品库存消化压力较大，而且也被迫通过降低首付门槛促进成交。别墅物业则供应量大幅加大，竞争非常激烈，整体别墅定价趋向保守和理性，甚至一些新盘低价入市抢占市场先机。

　　去年，住宅均价为8276元/平方米，基本保持平稳，这一价格已经连续2年多钉在8200元/平方米上下。不过，合富辉煌东莞市场研究部预估，今年住宅均价会达到8400-8600元/平方米，较2012年会小涨，不过涨幅在5%以内。

　　局部价格战仍会爆发

　　房地产是一个区域分化明显的产业，从区域来看，今年，塘厦、凤岗、大朗、南城依然是市场热点。

　　从东莞各大区域商品房项目的报建、开工量来看，今年上市的重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，其中塘厦、凤岗、大朗、南城、寮步、石龙将是供应量最大的区域。

　　根据研究机构监测，塘厦商品房潜在供应面积达到100万平方米左右，极有可能超越南城成为领头羊。而南城潜在供应面积经过前几年的集中放量之后，今年呈现冲高回落的迹象，潜在供应面积约85万平方米，但是西平仍然是竞争最激烈的局部市场。此外，凤岗、虎门潜在供应面积双双超过50万平方米，部分中小开发商的项目极有可能抢先上市，希望分得一杯羹。

　　塘厦市场云集了万科、碧桂园、中信、金地等开发商巨头，去年下半年已经爆发了一场“恶战”，今年塘厦区域包括价格战在内的各种竞争仍值得期待。

　　去年，在凤岗出现价格混战，益田·大运城邦、永江花园香溪、东魅蓝山郡、世纪新潮豪园等以价换量的做法十分明显。

　　三正地产副总经理李启清说，今年，东莞房地产市场以平稳为主，凤岗、塘厦等部分镇区出货量较大，竞争将较激烈。从凤岗区域看，由于项目众多，且大多依托于深圳的客户资源，竞争将白热化，楼市两级分化的趋势将越来越明显。距离深圳较近的、素质较好的楼盘价格、销量都将坚挺，但距离深圳较远的、素质一般的楼盘将较为艰难，竞争压力将更大。

　　大朗商品房潜在供应量达到47万平方米，碧桂园、敏捷、嘉宏、钜隆、富盈、南峰等均有项目在售，并且项目相对集中，可谓短兵相接，价格仍为保持相对较低的状态，毛坯房大概每平方米五六千元，难以恢复早两年出现的强烈上涨势头。

　　房企两极分化将加剧

　　去年，东莞房地产市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅剩光大、丰泰、富盈等三枚硕果，绝大部分的市场份额被外来品牌开发商所占领。

　　今年，万科继续高歌猛进，旗下十几个楼盘集体冲锋陷阵。这两年，万达、碧桂园、保利、恒大等巨头初涉东莞尝到甜头，今年将继续深挖市场潜力，不断有全新项目面市。

　　近几年，本土房企则是呈现一幅“众生相”，既有固步自封、停滞不前的企业，也有淡出地产、无心恋战的企业，当然也不乏突起的新贵，在未来几年可能迅速占有一席之地。

　　东莞中原市场研究部高级研究员韦天使说，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，而越成熟的市场竞争越激烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。