改善型买家推动广州二手房成交量价齐升

　　在经过第二季度的反弹，第三季度的稳步上升之后，广州二手市场在年底出现“翘尾”。成交数据显示，改善型买家撑起了二手房交易市场，豪宅大户型二手房交易的升温让二手楼市“量价齐升”，显示出买家对后市走势的强烈信心。

　　中心城区核心地段二手房热销

　　在楼市调控政策出台后很长一段时间内，中心城区二手楼市一度陷入成交量持续偏低的冰点，特别是挂牌价较高的核心地段的二手房和城区大户型。这种情况一直持续到近几个月才有所改观，大量改善型买家开始进入中心城区核心地段买房。

　　越秀区东风东路一名房产中介告诉记者，该地段二手房价相对于市区其他地段普遍价格较高，一般选择在此处购房的都是看中学位房的家长购房客，由于贷款审批延后等因素的影响，明年入学的家长在年底置业的很多。“去年购买学位房的最受欢迎的还是100平方米以内的刚需房，而今年情况则明显不同，150平方米左右三房以上的大户型交易明显增多了。”房产中介指出，由于业主和购房客均对后市看好，挂牌价普遍升高，业主心态增强，议价空间缩减。

　　以东山锦轩的一套5室2厅的豪华二手房为例，该房户型良好，还有署前路小学的学位。总面积173平方米，今年七月第一次挂牌，价格为520万元。中介介绍，该房源挂出后几次均有客户感兴趣，业主在价格上却一直寸步不让。到上个月，业主又将挂牌价涨至550万元，折合单价31800元/平方米左右，这个价格在该地段已经不低。

　　记者了解到，目前越秀区东山附近的大户型电梯房挂牌价已经普遍突破3万元/平方米，但交易热情不减，如一套位于东风东路745号东山紫园的住宅刚刚找到买家，137平方米卖出了460万元的高价。而执信南路、农林下路的带学位的90平方米以内的房源也普遍涨到了22000元/平方米以上，成了一些刚需派家长客的首选。

　　除了越秀区的学位房之外，天河海珠等区域的豪宅房源也不甘落后，受到一手市场大量推出豪宅新货的刺激，二手楼市的改善型住宅成交价也不断冲高。特别是以往长期被一手新房占领成交高地的天河北板块和珠江新城板块，年底也出现了二手房成交价井喷。据媒体报道，在11月份的二手成交中，珠江新城就成交了两套楼王单位，其中一套均价超7万元/平方米，另外一套均价9万多元/平方米，总价均过千万元，为本就火爆的二手房市场锦上添花。

　　投资型买家占领郊区二手市场

　　中心城区二手楼市的火爆也带热了对郊区的二手房市场的投资，以往以新房交易为主的南沙、萝岗、增城的二手房市场也出现了众多投资客的身影。

　　合富置业成交数据显示，11月面积在144平方米以上二手住宅成交占比升至9.5%，而10月面积在144平方米以上二手住宅成交占比仅是7.3%，近四个月面积在144平方米以上的豪宅成交占比呈现出逐月上升的态势。目前郊区新货推盘也以豪宅大户型为主，阳光家缘数据显示，广州在过去的一周内(12月10日-16日)有13个楼盘获新批，15张预售证推新4485套，比上一周减少2035套，同比下降超过三成，广州有七区推出新货，其中郊区以3168套的成绩继续抛离中心六区，萝岗区的776套和增城的834套遥遥领先。户型方面，大中户型2134套，占了住宅新房总量的62.5%，继续担当主角，小户型1282套，减少1875套，下跌接近六成。

　　从新货推盘的方向可以看出目前购房者发力主导的方向，在楼市一片回暖的年底，尽管在郊区，豪宅大户型的房源仍是大势所趋，改善型购房客成为了市场主流。记者了解到，目前南沙的超过150平米的二手房挂牌量并不多，售价也普遍偏高，如 南沙区环道西路水晶南街的南沙滨海水晶湾的一套房源，4室2厅，171平方米报价172万元，单价已经超过10000元/平方米。南沙碧桂园的一套顶层带阁楼的大户型，4室1厅145平方米报价150万元，也在万元线以上。记者了解到，南沙挂牌的二手大户型建筑年代在2007以后的报价几乎都在10000元/平方米以上，仍深受投资客和改善型置业者欢迎。而建筑年代在2007年以前的二手房相对较便宜，但房源很少。

　　业内人士分析，郊区二手房交易增加，与楼市整体发展势头良好，市场预期看好有关，而放盘量的增加也证明了郊区买房客中不乏短线投资客的存在，南沙萝岗等郊区房价仍存在不稳定因素。特别是南沙楼市在区域获批国家级新区后，房价已经连涨三月，今后会不会有波动还很难说，这也成为了一部分业主急于挂牌抛盘的原因之一。

　　记者 蒋哲