京12月首周成交开门红 二手房年内温热收尾

　　北京住建委网站公布的网签数据显示，11月整月二手房共计成交14449套，超越成交火热的8月份水平，同时北京昌平、顺义等郊区房产的补涨行情，更推动了成交价格走高，接近24000元/平方米。而12月首周北京全市二手住宅网签总量为3476套，比11月同期上涨了24%，与成交量最高的7月份前七日的成交量相比，上涨了11%，而日均492套的成交量，更仅次于全年成交峰值时7月全月的日均签约量。业内人士分析认为，购房者年底入市积极，活跃了二手房市场，“翘尾”行情还将延续。

　　动力多 维持回暖态势

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，12月前7天，北京二手住宅市场新增买房客户有效登记量，同比上月同期上涨了22%，新增房源有效登记量，同比上月同期上涨了30%，供需两旺的局面，刺激了成交量的上涨，“翘尾”行情如期而至。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，临近年底，明年开春即将结婚的婚房需求，以及年底的改善置业需求是推动北京二手住宅成交量持续回暖的主要动力。年底购房需求的增多原因，一是与人们的购房习惯有关，房产作为大宗支出，每个家庭都有明确的预算和计划，不少把购房和改善列为2012年重要计划的家庭，在长时间的等待观望后，随着年底的临近，就会集中年底出手购房。二是部分等待观望房价下跌的家庭，长时间的等待并未迎来房价的实质性回落，等来的反而是房价的接连小幅攀升，也导致了部分购房需求集中在年底释放。

　　此外，“置换型购房”人群也促使了二手房市场的回暖，比较集中的类型是“以大换小”和“就医就学”。21世纪不动产分析师张磊分析说，目前的置换型购房行为属于刚性需求范畴，其购房目的大致可以分为两类人群，如以小换大或就医就学。从地理角度来讲，这两种客群的置业方向又恰好相反。张磊告诉记者，“以小换大”的置业需求群体偏年轻化，其中结婚用房的比重很高，诉求面积在100至200平米之间，单价在1万至2万之间较为理想，而这一类型物业产品大多分布在五环以外或周边地区，卖掉一套城区的老房子，换一套面积更大一点、小区环境也不错的二手次新房，虽是舍近求远，但居住更舒适。而“就医就学”的置业需求群体，年龄段一般是30岁以上，孩子要上小学或升中学，为孩子教育而买房是重要动力。有不少客户是早期从城区搬出去的，但主城区以外的地方教育资源相对薄弱，现在综合考虑又希望搬回来。还有一部分是子女与老人一起居住，为方便老人就医而换购，他们选择的置业目标大多是配套比较成熟的老社区，就医就学都比较方便。这两种置换型购房行为刚好形成一个循环，以房换房既可以抵消房价上的巨大压力，又可以避免一定的市场风险，是最理性的置业行为之一。

　　近期大兴地铁沿线部分一、二手同质热销房源对比

　　新盘 均价（元/m2） 二手盘 均价（元/m2）

　　金融街·融汇 16000 彩虹新城 18800

　　龙湖·时代天街 16500 首邑·上城 19000

　　保利·春天里 16000 那尔水晶城 18000

　　高端火 均价走势较高

　　链家地产市场研究部张旭从二手房房源上分析说，12月第一周新增房源委托环比增长5%，整体来讲，年末新增需求依然处在高位，新增供应增加有限，尤其是优质房源较为抢手。二手房市场供需不平衡的局面没有出现根本改变。而成交量数周保持在高位运行，短期来看，价格上涨压力难减。

　　在优质房源中，有实力的购房者对高端二手住宅的需求也未减少。据丽兹行豪宅研究院独家数据统计，11月份高端二手住宅成交价格指数为120，环比上涨4.78个百分点，成交套均面积为166.36平米，环比上涨3%，其中200平米以上户型占比达到25.57%，如星河湾单月成交量超过12套，棕榈泉国际公寓成交量为15套，均为年内最高值。从套均面积的上涨来看，目前需求户型结构偏重于大面积，丽兹行郑海燕认为，限购政策下，高端需求更加倾向于自住与保值的双重需求，而200平米左右户型刚好满足了这两种需求的结合，所以需求面积集中于160-200平方米之间，这种趋势将会持续加大。郑海燕说，量的上涨带来价格的上涨是必然的趋势，而高端二手住宅还具有一定的特殊性，由于成交基数低，受一些顶级豪宅户型高成交价影响也会拉高均价。总体上看，12月份高端住宅的整体市场，仍会处于相对的需求旺盛期，二手住宅成交量将维持11月份的成交水平。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊也表示道，目前随着市场回暖，购房人普遍对后市房价继续下跌的预期减弱，除刚需外，不少改善性需求大量流向二手市场，在此背景下，北京二手房市场出现量稳价升的市场行情理所当然，而二手市场更是豪宅成交的主要战场。在市场升温，未来政策趋稳等大背景条件下，购买豪宅依旧是不少实力购房者的首选。此外，无论是地铁线路的开通、交通网络的不断完善还是优质地块价值凸显，都将为二手豪宅的保值、增值特性增加砝码。晨报记者 赵昀

　　2012年1月至11月北京二手房成交均价变化

　　时间 成交价（元/m2） 环比涨幅 同比涨幅

　　2012年1月 20619 -6.4% -16.2%

　　2012年2月 20538 -0.4% -18.3%

　　2012年3月 20979 2.1% -16.5%

　　2012年4月 21427 2.1% -12.0%

　　2012年5月 22036 2.8% -10.5%

　　2012年6月 22136 0.5% -9.6%

　　2012年7月 23210 4.8% -7.8%

　　2012年8月 23428 0.9% -5.2%

　　2012年9月 23415 -0.1% -1.9%

　　2012年10月 23264 -0.7% 1.3%

　　2012年11月 23998 3.2% 6.3%

　　数据来源：链家地产市场研究部，仅供参考。