2012苏州刚需市场火爆成交 低开高走房企应变求生

　　365地产家居网苏州讯

　　在史上最严厉调控政策压制下，2011年苏州楼市一度表现平淡，开发商执意不降价，购房者停手观望，买卖双方博弈激烈升温，成交量成此次战役最大牺牲品。进入2012，春节期间开发商着手调整营销方向，3、4月开始刚需类产品集中性爆发，同时招商、中海等品牌房企领衔“以价换量”，超高性价比引诱刚需类客户积极入市，市场成交从此升温反弹。5、6月市场疯狂去化，加上降准降息等利好货币政策，开发商逐渐看好后市，下半年不少楼盘回调价格或收紧优惠以提升利润空间，于此同时成交量再度回落，并逐渐趋稳。值得一提的是刚性需求在2012市场始终扮演主导角色，无论是供应量还是成交量都首屈一指。

　　成交活跃刚需持续释放2012频爆日光盘

　　与改善型房源市场及商业地产相比，2012年苏州刚需市场犹如脱缰野马，成交源源不断。就当下苏州市场库存来看，据365新房中心统计显示，截止12月8日苏州房地产住宅类市场可售房源40015套，100平米以下（包含100平米）中小户型可售房源共12159套，占总量的30.39%，100平米以上大户改善型房源可售量27856套，占69.61%，刚需与改善市场量差超1倍。【推荐阅读：27宗近167万方土地集中释放 苏州年末掀起供地高潮

　　另从刚需市场总体去化来看，在投资及改善型需求受限下，首次置业成为当下主要客源，加上促销低价潮推波助澜，市场走势一片交好。从2012历月成交来看，多以主推八九十平米刚需类楼盘去化为主，其中中海国际社区橙郡项目详情业主社区地图上半年主推61-110平米中小户型，5月开盘去化650套，并在后续几次加推中持续热销，目前为止为剩余仅少量110平米以上大户型房源；另外以刚需为主打产品的越溪及金阊新城板块上半年年战报连连，南山金城1958项目详情业主社区地图、新城金郡项目详情业主社区地图80-89平米两房及2+1房，招商小石城项目详情业主社区地图、中海御景湾项目详情业主社区地图3月主推90平米2+1房，创造场场销售神话。

　　虽进入下半年，金九银十在市场价格回调之后成色不足，但11月众刚需盘低开入市再次营造热销氛围。据365新房中心统计显示，吴中大成珺11月加推100多套房源，至今为止86及89平米户型已基本售罄；朗诗绿色街区11月17日主推65-85平米户型411套房源，当天去化380余套……岁末淡季反旺，中小户型依旧起关键作用。

　　扭转乾坤转型小户房企“性价比”突围

　　刚需当道加上楼市调控政策持续不放松，想提升销量，简单的促销优惠已经回天乏力。进入2012年后，房企除利用低价战外，更在户型上动足脑筋，不仅摒弃一贯大户型开发转型小户，更利用赠送面积等形式提升房源性价比，以此吸引购房者。

　　据365新房中心显示，就相城区板块送面积住宅占区域内总数近九成，其中合景峰汇国际项目详情业主社区地图往年着重开发百平以上改善型房源，而眼下新推的九期房源则以89平米2+1房为主，赠送相当于半个房间，开盘后市场反应良好，去化迅速；另外康桥溪岸项目详情业主社区地图首次开盘就带来79平米小三房，最高赠送面积超30平米，令购房者咋舌。此外，园区九龙仓时代上城项目详情业主社区地图同样一改往日大宅风貌，以90平2+1精装房，疯狂去化；吴中区苏州方圆云山诗意项目详情业主社区地图、城区中海御景湾项目详情业主社区地图等众多楼盘都有相应面积赠送，多则达二三十平米，受购房者追捧。【

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　　减价不减量，如今“买房送面积”已经成为市场流行趋势，而购房者也非常青睐这种高附加值产品，给市场热销添加不少动力。从开发商不断着力于中小户型开发中不难发现，此类产品的热销已经加深房企对其后市信心，加上政府对中小户型房源的扶持，短期内市场购买主力或将依旧以刚需为主。

　　稳中有升房企应变“调价”市场理性回归

　　在购房者及中央调控政策双重压力下，坚挺的房价于2012上半年开始松动，其中品牌房企带头“以价换量”引发行业内更深层次降价潮，据365新房中心显示，2、3月份招商地产小石城项目六期房源7000元/平米起创越溪板块首低，引周边数家楼盘跟风“跳水”，带动销量；此外园区中海国际社区橙郡项目详情业主社区地图5月开盘，以湖东板块9000元的均价吸引无数购房者围观，现场人气火爆。

　　然而上半年的“以价换量”并非如开发商所愿，不少商家大呼“买亏了”，为避免下半年同样增收不增利，部分房企毅然决然选择回调房价或减少优惠，从而提升项目盈利，其中调价较为频繁的还属中小户型市场。据365新房中心最新资讯显示，保利观湖国际项目详情业主社区地图上半年“圆梦季”、团购等大型促销手段进入下半年后陆续取消，目前基本无优惠；红鼎湾花园项目详情业主社区地图3月开盘团购家价6888元每平米起，现如今在售均价8200元/平，此外以刚需户型为主的花好月圆项目详情业主社区地图、伟业迎春世家项目详情业主社区地图等楼盘陆续取消深折扣优惠，以周边市场价销售。【

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　　从全年刚需户型价格走势来看，可以说是稳中有升，前期的低开走量始终是开发商回笼资金的“偶然”之举。对此有业内人士表示，“大户型持续受阻，房企很难以此类房源盈利，相反为加速去化，降价销售可能性较大，而小户市场成交可观，市场需求量较大，得此失彼，房企以此类房源增收更具信心，但从目前市场价格来看小户比较稳定，并没有出现过大涨幅，说明市场正趋向理性。”