春节前深圳将迎一波新房潮 二手房年底笋盘更多

　　进入12月，在这个阴寒萧瑟的寒冬季节，深圳楼市却保持着不减的热情。上周末，深圳两个新加推的楼盘项目都取得了不错的开盘成绩。

　　12月可称为是今年最后一个买房季。开发商仍会有不少新盘在这个月推出，而不少购房者也在经历了多个月的看房选房后此时面临年终抉择，“买房过年”成为不少购房者的迫切心态。

　　对于购房者而言，在这个12月，深圳或将有20-25个新房项目入市，这将使购房者的选择机会更多。而对于二手房而言，12月也意味着或许有更多笋盘放出。而一旦过了这个月，深圳楼市将进入春节前市场的传统销售淡季。业内人士提醒，如果要在今年内买房的市民可关注这个最后的机会。

　　未完成全年目标开发商仍会继续推盘

　　“今年第一季度市场很差，第二季度市场也很差，到了第三季度市场变好，开发商消化库存，而到了第四季度开发商的推盘意愿发生了分化”，中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，有的开发商由于去年市场很差，今年定的销售目标也比较低，所以在今年前些时候已完成了销售业绩，所以到第四季度就不大会推售房源。另一些开发商则由于还没有完成全年销售任务，会继续推售房源。

　　据深圳中原二级市场董事总经理玉家雄的统计，计划12月入市和加推的项目在20-25个，比去年同期多了两成，“应该说到12月活跃的项目还有这么多是比较特别的”。玉家雄亦分析，除了原本计划12月份入场的新盘外，还有部分项目是被迫加入到12月的推盘潮，“二季度以前，有些项目对于市场前景过于悲观，选择放缓节奏，后来虽然成交回暖，尤其是三季度市场氛围转好，但是这些项目的工程进度，只能被拖入12月，因为如果选择12月不入场，下一个入市的时机可能就要等到3月之后，期间数月时间又担心市场生变。”

　　而根据深圳搜房网数据监控中心最新统计，2012年12月深圳全市预计将有18个住宅项目(含别墅)开盘或加推，与去年同期不相上下。

　　“这么多的新房项目依然会在12月推出”，肖小平表示，但是购房者倒不必过分担心价格，“目前的市场环境下，购房者都只会最终购买具有性价比的产品，而开发商也就没有涨价的理由”。

　　肖小平表示，以前市场上多是投资客买房，投资客出手比较快，因此成交也会呈现季节性，总是随着开发商推盘的节点出现成交的旺季，也就因此有了“金九银十”的季节特征。而现在市场上都是刚需买家在买房，这些买家出手更加谨慎，常常左看右看从看房到出手要一到两个月，因此其成交的数据也会分散地反映在各个月上。

　　肖小平表示，今年的深圳楼市已经很难有“金九银十”的区分了，整个第四季度都会是旺季，而12月份历来是一个成交旺季，“也是全年最后的购房机会”，对于不少购房者而言，经过7月、8月的看房，很多到年底就出手了。

　　购房意愿虽强烈但价格依然敏感

　　二手房方面，对于购房者来说，年底依然是一个更多选择和机会的市场。肖小平告诉记者，随着年底新房的入市，对于二手房业主也会有更多的标杆作用，使其对于其物业有更理性的定价，“现在二手房市场成交少很大一部分原因是业主出价过高，而买家对于价格的认识与业主差距太大，无法达成交易”，肖小平认为，入市新房的定价会让二手房业主定价更加趋于合理，同时，年底一些企业的偿债压力增大，着急用钱的老板增多，出售房产的意愿就会更强烈，也会促使一些房源被放盘。

　　11月—12月，深圳一手住宅推盘量仍然较多，虽然不会有什么价格优惠，但仍然会由中小户型项目抢占有房票的客户，因此二手住宅交易相对被动，美联物业全国研究中心总监徐枫认为。

　　根据美联物业(深圳)的数据显示，从今年全年的走势来看，在二手住宅交易中，全年200万元以下的成交占了主流，基本在60%左右。200万元以下的住宅全年交易走势呈W形状：在1-2月是逐渐下跌的，3月起交易份额上升，5月达到顶峰，6月起市场份额又逐渐走低，7月达到底部后又逐渐上扬直至目前。

　　“今年10-12月，深圳二手住宅有望成为今年成交的第二高峰，预计达到17656宗，超过第二季度13882宗27%，是去年第四季度6435宗的近3倍。”徐枫透露，美联预计今年11、12月深圳二手房月均成交还是会达到6000-7000宗。

　　“虽然会好于今年上半年和大幅好于去年年底，但依然要注意到，眼下的市场依然属于低位”，徐枫告诉记者，深圳楼市的成交量还处于一个脆弱的状态，需要被呵护，“任何一个敏感的调控，或者疯狂的涨价，都将摧毁这来之不易的修复状态”。

　　目前深圳市场的购房者虽然迫切要购房，但对于价格却依然十分敏感。肖小平告诉记者，在二手房市场有两种物业一般不受市场欢迎，一种是顶层，惧怕高温或漏水，一种是首层，担心会脏乱，因此以往买房自住的买家都不愿意购买这两种物业，而同时这两种物业在放盘房源中又会比较多，“而最近市场的一个变化就是，只要其物业价格是合理的市场价或者是价格略低的笋盘，那么这两种物业都会形成交易”。

　　春节后二手房价格或上涨

　　深圳第四季度市场相对表现稳定，最重要原因是楼市调控暂时没有加码，市场持续在消化旧有的政策，包括限购和限贷。徐枫表示，即使贷款额度逐渐逼近底限，不少商业银行在11-12月不仅减少了首套房个人抵押贷款利率的优惠幅度，还放缓了贷款的审批速度。但这些不会影响11-12月的成交量。

　　“商业银行若增加房贷优惠利率，则有助于楼市交易量；反之减少优惠，若波及面不大，则基本不影响楼市交易”，徐枫计算，以100万元贷款为例，9折利率优惠和基准利率之间，也就月供款相差不到200元。但她认为，商业银行全面上调按揭利率，则对楼市交易是明显利空，且短期内效果显著。

　　“还是有很多的购房者抱着买房过年的心态在选房看房，希望年底前能完成买房的愿望”，肖小平透露，很多购房者把买房当做是今年的任务，随着时间渐渐到达年底，他们买房的心态更加迫切，这时看到合适的性价比高的房子他们就会更容易出手。

　　徐枫也建议购房者在年底抓紧机会入手，“春节的价格与节后的价格将会有显著的不同，而且在二手市场表现明显，也就是说，春节后不少楼盘价格将会有所上涨，因此客户在过年前买房将会节省至少几万元至几十万元的购房款”。

　　“年后按往年的规律，二手房的房源起初都会较少，业主的叫价也会更高”，肖小平表示。

　　【一手楼】

　　本月20个项目将入市

　　在得以延续的市场回暖的热潮中，深圳开发商也积极准备着在今年的最后一个月继续推盘回笼资金。多家数据显示，今年12月，深圳的新房推盘潮仍会继续，综合估计深圳12月入市新盘项目数量会在20个左右。

　　开发商“过年前最后的冲刺”

　　据深圳搜房网数据监控中心最新统计，2012年12月深圳全市预计将有18个住宅项目(含别墅)开盘或加推，与去年同期不相上下，环比11月预开盘总量下跌约14.3%。而根据深圳中原二级市场董事总经理玉家雄的统计，计划12月入市和加推的深圳项目在20-25个，比去年同期多了两成。

　　一方面12月份可以延续深圳第四季度成交活跃的市场气氛，而且距离春节尚有两月，购房者仍有强烈入市意愿，另一方面即使是已经完成销售任务的房企也会在12月推盘以回笼资金，“即便不需要再为今年的业绩添砖加瓦，至少也可以为明年的资金链锦上添花”，业内人士表示。

　　据搜房网统计，在12月份预计开盘的18个项目中，其中纯新项目共计12个，占预开盘总数的66.7%。从楼盘分布来看，宝安、龙岗和龙华新区分别以4个楼盘并列首席，成为12月深圳楼市的关注焦点。深圳搜房网数据分析师张海兰认为，12月深圳楼市的推盘量可能少于11月，主要是大多数开发商都已经在二、三季度集中入市，且大多数业绩已基本完成，工作重心开始转向年尾回款上，“在年底选择大批量推盘的，大多是尚未完成全年销售任务的中小开发商。一些已开的老盘也会借加推或打折的噱头，赶在过年前做最后的冲刺”。

　　罗湖、福田、盐田：年内不再有新盘推出

　　而从入市楼盘的分布区域来看，宝安、龙华、南山等依然是热点片区。根据搜房网的统计，深圳12月份预计开盘的18个项目主要集中在六个片区。其中宝安、龙岗、龙华新区和南山成为全市推盘的主力片区：宝安中心区和西乡预计将有4个项目开盘放量，多是已在售楼盘，加推体量不大，包括中航天逸、中信领航、中粮锦云、勤诚达22世纪，而这四个项目中，中信领航、勤诚达22世纪推出的都为130平方米以上的大户型单位，另外两个则有小户型产品推出。一向热门的龙华新区也将有4个项目入市，包括11月延迟未推的星河盛世和绿景公馆1866，而且这两个项目都主力提供小户型单位。

　　龙岗和南山片区则全部为纯新盘，多数已开放营销中心或样板房。其中南山的栖游记提供26-89平方米的小户型单位，来福士广场首期则将推产品为精装商务公寓和写字楼，公寓在45-110平方米之间，不限购不限贷。而龙岗则有乐城、佳兆业城市广场、和成世纪、龙岗大道1号等多个项目入市，提供的户型也从33平方米到140平方米不等，提供多样的产品。

　　除此之外，坪山新区、光明新区和大鹏新区均有一个项目开盘。罗湖、福田和盐田因片区内待售楼盘距离开盘较远，预计12月无新货推出。

　　新房房价难涨也难跌

　　按照搜房网的统计，12月深圳入市住宅项目的主推户型，除公寓产品外，依然主要集中在80-90平方米左右，约占总数的六成左右，这与当前楼市成交情况一致。其中，高赠送、高拓展的2-3房及90平方米左右的复式依然是最大的卖点。另外，100平方米以上的改善型大户占比不足三成。

　　而从目前市场购房者主力和开发商的蓄客情况来看，首次置业的刚需型买家依然是绝对主力。

　　张海兰表示，11月实际共有17个项目已经开盘或加推，占当月预开盘总数的81%，其中包括9个纯新盘，而到11月底，预计还将有两三个项目入市，月开盘数有望达到20个左右。从全年实际推盘情况来看，推盘高峰主要出现在第二至第四季度，并在9月份达到高峰。开发商推盘意愿增强，新盘推出节奏有加快的趋势。

　　如果年底前的深圳楼市能继续维持当前深圳的成交水平，那么深圳这两个月成交量有望创年内新高。张海兰认为，一方面，这是由于我国房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。另一方面，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，并推出相应的优惠措施，这两点成为楼市反常的重要影响因素。

　　不过，房价却不大会出现大幅变动。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，购房者的承受力限制了开发商上涨价格的空间。“而目前市场开发商主动降价也不太可能”，世联地产华南首席分析师曹取表示，由于从二季度末以来成交量持续回暖，开发商在最近的4-5个月以来已经回笼了不少资金，如今更加没有降价的动力，“短期内大部分房企没有以价换量的需求”。

　　【二手楼】

　　188个样本楼盘均价超2万

　　环比涨1.29%，同比增4.07%

　　去除二手房成交的结构影响，针对样本楼盘统计的成交数据更能说明房价变动情况。根据深中原统计的深圳188个样本楼盘11月份的成交数据显示，188个样本楼盘成交均价为20426元/平方米，环比上月上涨了1.29%，比去年同期上涨了4.07%。

　　“从数据来看，二手房房价的上涨势头难抑，涨幅加大”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，从深圳中原市场研究部监测的数据来看，在10月份二手市场经历了短暂的下滑之后，11月份总体成交持续回升，刚需在年底积极入市，而由于多方对后市预期乐观，加上一手市场的影响，样本楼盘的统计价格也一路上涨，宝安、龙华片区不断升温，二手房价也出现强劲的上涨势头。

　　记者从深圳中原市场研究部了解到，在其监测的188个样本楼盘中，11月成交样本楼盘数为107个，比10月增加了4个。其中，有43个成交样本楼盘价格环比继续下跌：无样本楼盘的跌幅大于10%；跌幅在5%—10%之间的样本楼盘仅有5个；跌幅在5%以内的样本楼盘有38个。有64个成交的样本楼盘价格较10月出现上涨：无样本楼盘的涨幅大于10%；涨幅在5%-10%之间的样本楼盘有18个；涨幅在0-5%之间的样本楼盘有46个。总体来看，涨幅仍旧集中在较小的区间，但涨幅在5%-10%的楼盘却开始增多。

　　而从全市各区看，各区的样本二手房成交价都在上涨。其中，罗湖的涨幅最大，达1.8%，其次为宝安，涨幅也达到1.7%，福田和龙岗的涨幅都有所加大，11月相比10月分别上涨了1.4%、1.3%。

　　十一月份整体成交量呈稳步上升的走势，“十八大”之后，各种信心更趋稳定，未来相当长的一个周期内，行政政策不会出台更加严厉的措施，而目前国内经济稳定增长，外部环境也有所改善，各方对后市看涨的预期强劲。贺晓丽认为，这种情况下会使刚需和部分改善型需求相继入市。预计未来在业主惜售和政策延续的双重压力下，成交不会大幅反弹，仍将保持稳定上升的态势。

　　“从今年2月份降存准以来，样本二手房的价格就一路上涨，至11月份，涨幅逐渐拉大”，贺晓丽分析认为，除了成交结构的影响外，热点片区的拉升作用也很大。从周成交情况来看，11月份二手住宅的成交价格波动幅度较大，但基本上都在2万元以上高位震荡。从目前的销售情况看，市场上仍有比较充足的购买力，而一手市场连续数周维持高位成交的情况下，二手市场也表现良好，预计后市将继续出现价格高位波动和局部上涨共存的局面，贺晓丽表示。(曲广宁)