昆明商业地产临透支风险 人均商业面积将超上海

　　昆明房地产调控即将两年，由于住宅限购，昆明商业地产变身为香饽饽，各大开发企业趋之若鹜。然而伴随着城中村及旧城改造不断推进，大量商业地产纷纷出炉，近期曾在一天内有6个楼盘推出商铺销售。据预测，未来5年昆明的商业总体量人均面积超过很多一线城市。总体供大于求，再加上电商冲击，商业地产投资正面临透支风险。

　　投资热潮已兴起两年

　　昆明这一轮商业地产投资热潮兴起于2011年。一方面，当时在楼市调控政策的作用下，一部分购房者不具备“买房资格”，众多开发商销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商铺、写字楼为代表的商业地产受到众多开发商和投资者的青睐，商业地产投资呈几何式增长。

　　另一方面，随着城市化发展不断带动城市人口增长，以及昆明加快城市基础设施建设和新区发展，特别是城中村及旧城改造的加快，商业的需求规模大幅增加，也直接刺激了商业地产的发展。

　　从2011年开始，一个个集居住、商业、商务、酒店、餐饮、休闲、娱乐等业态为一体的城市商业综合体在昆明主城中心区相继亮相。只要项目位于市中心，有一定的体量，大多打出城市商业综合体的旗号。越来越多的地产开发商以为其中利润丰厚，不顾有无开发经验，纷纷宣布转向商业地产。市场供给大增的同时，投资者的反应也很强烈。在投资渠道狭窄以及住宅限购的背景之下，昆明的商业地产在2011年呈现出供销两旺的态势。

　　人均商业面积将超上海

　　进入2012年下半年以后，在巨大的供应量面前，商业地产投资者经过上一年的“消耗”后，透支了购买力，成交量开始下滑。

　　据不完全统计，昆明目前正在推进中的300多个城中村改造项目，基本上都是城市综合体，并且具有很大的商业体量。在未来，加上目前的存量，5年后昆明的商业总体量将达到1500万平米。

　　如此庞大的体量，按照主城区人口进行平摊，人均商业面积已经超过了很多一线城市，包括上海。未来几年的昆明商业地产将供大于求。而这一弊端已经开始显现。

　　更让人忐忑的是，商业项目开发数量的快速增长并没有带动商业品质的提升，很多由住宅转型商业的开发商继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。

　　李先生曾经在两年前以每平方米10万元购买了一个商铺，当时满心欢喜的他在开发商描绘的“一铺养三代”前景前，期待着未来有较大收益。结果没想到，两年后他的商铺每月每平米租金仅30多元。经测算，他需要30多年才能收回投资，而商业地产的产权却仅有40年。原先期待的房产升值，也由于不断涌现的城市综合体大量提供商业地产，市场增值预期放缓，使得他的“一铺养三代”美梦变成了“三代养一铺”的噩梦。

　　网络B2C模式带来冲击

　　从数据上看，由于在建和潜在供应量巨大，昆明商业地产面临过剩风险。并且存在商业产品结构不合理，如写字楼、商业综合体、五星级酒店这些业态遍地开花，这样会导致开发和投资的风险加大。而且，目前昆明很多商业产品开发水平较为落后，主要是模仿沿海或国外的项目，但有的项目在具体实施过程中做得并不到位，造成了后期走样，不能满足后期经营和使用的需求，也造成开发和投资的风险。

　　昆明顺城商业管理公司总经理沈麒方介绍说，商业综合体从招商、运营、配套、影响力等需要大量的投入，从招商到品牌成型，大概需要3—5年的时间。对于城市综合体运作十分娴熟，并拥有完善商业链，以及在商业地产开发上拥有丰富经验和资源的国内知名开发企业而言，成功开发的胜算较大。而那些才试水大型商业地产的开发商，前景则很难预测。

　　俊发地产CEO赵彬则表示，除了供应量大的风险之外，还有一个传统商业与网络B2C模式冲突的风险。此次“双十一”电商的成果，让大家看到了新的商业模式将对传统商业模式形成巨大冲击。

　　业内：或面临阵痛时期

　　虽然市场面临巨大风险，但很多开发企业仍看好后市。

　　西府景苑项目营销总监司徒贝安表示，昆明正在加快速迈向国际化大都市，特别是随着桥头堡建设，昆明的未来发展前景正吸引着国内外知名企业的关注，纷纷进入昆明市场。而他们的进驻，将给昆明的商业地产发展带来巨大商机。

　　虽然总体上存在供大于求，但也不能一概而论，一个项目好并不代表所有的同类项目都好，因为商业是具有个案性的。昆明的商业短时间内会有一个阵痛期，但在未来肯定会有长足的发展，并且沿着城市发展的热点方向跟进，也会出现补缺式的开发。

　　昆明市律师协会房地产专业委员会主任、云南八谦律师集团董事局主席武侠律师表示，商业地产投资不同于普通住宅，它是一种投资行为，投资必然存在风险。在商业地产供求过剩，同质化现象严重的时候，中小投资者要投资商业地产，需要实地考察，多了解周边物业的情况和未来的规划发展，不要轻易听信销售人员的介绍，多了解商业回报的情况，自己来判断投资前景。(吴劲松)