“打政策擦边球”不限购不限贷 商住两用房曲线入市

　　“不限购，不限贷，投资自用随您便”、“买一层，送一层”这是北京某商住两用楼盘打出的广告标语。在限购不放松的背景下，这种诱人的条件引得多少人驻足。但商住两用房是否真有商家所描述的这样好？记者走访的专家表示，商住两用房的概念并不存在，只是商家为了增添房屋售卖砝码而制造出的噱头。与此同时，虽然商住两用房看上去很美，但是，其存在着住宅成本高、产权年限短等诸多问题有待解决。

　　“不限购”“稀缺性”成为商住两用房标签

　　日前，记者走访了北京市部分商住两用楼盘，K 2百合湾位于通州区运河附近，销售人员介绍，百合湾分布在运河两侧，东侧楼盘属于纯住宅，西侧则是商住两用。对于二者的区别，销售人员介绍，纯住宅类的房源 户 型 较 大 ， 而 商 住 两 用 房 多 为LO FT，小户型为主。他又补充道，商住两用不限购，不限贷，“不限购，您想自住可以，想注册公司做办公室也可以，现在这样的房子已经不批了，以后想买也买不到了。”

　　记者查阅有关资料发现，近年来在土地出让环节，政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即一块土地既有住宅又有商服性质。这只是对地块使用用途的整合，并不是对土地使用用途的改变。

　　2011年6月1日，北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是，“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的标签。

　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，商住两用房的用地本质不是住宅而是商业，是限购出现的产物，是曲线入市。

　　“近年来，开发商获利空间不断缩窄，商住倒挂，开发商看到住宅好销售，便将以商业立项的项目改为商住，如果自己持有还将面临经营问题，因此，转变为商住两用房售卖，以便尽快变现。”中国房地产学会副会长陈国强说。

　　受限购影响购买商住两用房实属无奈

　　北京中原地产市场总监张大伟也表示，商住两用房房产证上明确标明是商用，虽然也是五证齐全，但只是表面上的合法。如果认真追究起来，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。另外，从价格上来看，其价格多为同区域住宅价格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。

　　随后，记者在走访中发现，对于“商住两用”项目，不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可，以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。虽然来买房的大部分是没有购房资格的外来人员，表示购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，但是大多数仍表示是作为投资或过渡使用，将来可以出租。

　　“本想以后再买房，可看现在情况，房价一直不降，反而在上涨，可我还不到年限，这才不得不来看商住两用房，最起码想先买一套保值，要不以后可以买的时候就买不起了。”在楼盘推荐处，看房者小李这样对记者抱怨道。

　　张大伟认为，在限购、限贷的背景下，部分刚性人群不得不购买商住两用房，但是不排除仍有部分是用作投资使用。“商住两用房多为体量小，容积率高，密度大，人口多而杂，整体使用率较低，因此，真正购买作为自用的并不多，而北京属于商住两用房较多的地区，楼盘占整个住房市场近10%。所以，从量上更能看出房屋的用途。”

　　“也有部分购买者寄希望于土地产权会变更”聂梅生说。虽然商住两用房产权是40年到50年，但购房者认为在这期间内，土地产权会发生变化，所以进行购买。

　　商住两用项目转让成本高

　　但值得注意的是，商住两用房除产权年限不同外，契税费用，水电费用，物业费用，户籍制度，周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。

　　与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也给购房者徒添不少压力。在户籍方面，商住两用房并不能用来落后，因此，即便周边有较好的教育资源，仍不能享受。

　　除此之外，根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。

　　聂梅生认为，在政府加大管理力度的背景下，商住两用房会逐渐减少，但是，必须看到，有市场即为合理，购房者的确有购房的需求，因此，我们必须提出新的解决方案，加大公租房、保障房受众范围，以保障人有所居，解决住房需求。