金九银十成色不足同比仍大涨 开发商称日子好过

　　金九银十新建住宅签约20783套，环比年内最高的7、8月下调了21.5%，被媒体冠以平谈收场。

　　2012年的金九银十，成交量环比下跌，同比则大涨。媒体将今年金九银十成交与7、8月对比时，多冠以“平淡收场”的评价，而接受采访的开发商却纷纷表示：“今年的日子比起去年来，好得太多了。”

　　环比出现下滑

　　多家机构根据北京市建委网站数据统计显示，2012年10月，新建住宅签约9812套，环比9月份下调了10.6%。金九银十合计新建住宅签约20783套，环比7、8月下调了21.5%。而7、8月交易量则创造年内最高。

　　新房及二手房两项合计，北京金九银十的住宅总成交为4.48万套，环比7、8月的5.79万套下调22.6%。

　　北京中原地产市场研究部认为，大部分开发商在上半年的以价换量后，都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前大多调高售价，控制销售速度。因此，金九银十整体成色不足。

　　同比仍然大涨

　　北京中原地产市场研究部认为，成交在传统旺季出现下滑，一方面是因为之前的7、8月淡季不淡，实际7、8月的成交量也是最近2年的高点，传统淡季消化了过多的需求，影响了金九银十的成交量。

　　一个值得注意的数据是，与去年同期相比，无论新房还是二手房市场，成交量都有大幅提升。金九银十合计新建住宅的签约套数，同比2011年同期的10734套上涨了93.6%。如果加上二手房住宅签约套数，北京金九银十的住宅总成交同比2011年金九银十26746套，则上涨了67.5%。

　　供应小步快跑

　　据亚豪机构统计，今年每月有30个左右项目开盘，而在供应旺盛的2009年和2010年，月入市项目的数量经常能达到50、60个。今年9月份入市48个项目，形成了年内供应的高峰。而10月份入市27个项目，又回到了今年供应的平均水平上。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，购房需求的后劲乏力让开发商不敢再像往年一样大规模放量，而是每次推出一二百套房源来试探购房者，以此为依据灵活调整价格、推盘策略，导致今年金九银十，开盘项目个数虽大幅增加，但实际供应套数未现高峰。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，2012年金九银十普通商品住宅的成交均价为20422元/平米，与去年同期的20494元/平米基本持平。但成交结构已经明显出现变化，在整体成交结构中郊区占比更多。因此，很多业内人士都表示，市场整体价格稳中微涨已经成为主流。

　　开发商保持淡定

　　在新房市场上，记者了解到，从刚需住宅、到高端住宅公寓、再到别墅项目等多层市场，都难以得出市场陷入低迷的结论。

　　金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰表示：“市场还是比较平稳的，没有感觉到市场转冷或者低迷。比去年这个时候的情况，好了很多。”记者从通州一些刚需项目得到的反馈，基本上于此一致。

　　在高端公寓市场，成交出现下滑，更多的是由于供应的减少。某高端公寓项目的工作人员告诉记者，我们项目不久前推出的房源，很快就已基本售罄，只是不敢高调张扬。

　　而昌平某别墅项目的负责人也对记者表示：“以我接触的情况来看，目前高端客群可以选择的产品比较少，在9、10月份也没有明显的观望情绪出现。”

　　■ 二手房

　　价格及成交量连续下滑

　　近日来北京的气温急转直下，传统“金九银十”楼市旺季也落下帷幕。7、8月成交高峰过后，9、10月份北京二手房市场表现乏力。

　　根据北京市住建委数据显示，10月二手房成交11449套，环比9月同期下降9%，这已是成交量连续三月环比下滑。

　　根据北京住建委数据显示，9、10月份北京二手房成交同比增长50.1%。但与2009年和2010年相比，今年二手房市场“金九银十”失色不少。

　　“自市场调控以来，最近几年的‘金九银十’都明显成色不足。2011年限购政策颁布后市场迅速冷淡，观望气息弥漫，楼市陷入博弈。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示。另有业内人士认为，虽然9月和10月成交量不如7、8月，但比去年下半年要好很多。

　　在成交环比下滑的形势下，北京二手房价格也小幅下滑。据链家地产市场研究部统计，10月份北京市二手住宅成交均价为23264元/平方米，环比上月下降0.65%，同比上涨1.29%，自9月以来价格连续两月下滑。

　　虽然今年“金九银十”成交出现放缓，但是在四惠、望京等成熟商圈，二手房的成交表现不俗。“四惠商圈除了生活配套十分成熟之外，其立体式交通更是减少了区域内居民的交通成本，这是吸引购房者来此置业的主要原因。”北京麦田房产四惠区区域经理何世友向记者表示。麦田房产望京融科橄榄城店经理赵松分析，望京成熟的配套和“第二CBD”的规划利好促进了望京商圈的凸显。

　　■ 预测

　　价格平稳 成交难涨

　　对于今年后两个月成交量的走势，亚豪机构市场总监郭毅分析称，“限购令”仍在严格执行，无论是积累需求、还是新增需求，得到一定消化后，楼市面临着增量购房需求不足的窘境。加上时值年末，大部分开发商在年初“降价换量”后都完成了全年销售业绩，现金流状况也得到缓解，目前开发商大多调高售价，控制销售速度。因此，“金九银十”之后，楼市整体成交量将出现明显回落。

　　北京中原地产市场研究部认为，在今年的最后2个月，整体市场将以平稳为主，成交量冲高的可能性不大。而在价格方面，整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

　　金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰也表示，年内价格会保持平稳。“供小于求的供需关系，加上房企的资金压力不大，也意味着价格的下调没有可能性。但从目前来看，价格也不会有明显上升。”