京黄金周未现“黄金”购房者整体观望情绪浓厚

　　继9月成交回落之后，十一黄金周期间北京楼市再显疲态。据多家地产研究机构统计数据显示，10月1日至10月7日，北京住宅网签总量为587套，与去年国庆相比下跌43.5%，其中新房住宅网签量创7年新低。不过，在长假结束后，延期的成交和供应可能出现一次集中释放，随着供应复苏，10月楼市仍存升温可能性。

　　银十开局惨淡

　　统计显示，今年国庆期间北京新房住宅成交437套，同比去年减少51.9%，是自2005年以来的最低值。同时，二手房住宅成交量为150套，同比上涨14.5%。

　　价格方面，相比9月20572元/平方米的签约均价，国庆期间均价为19280元/平方米，略有下滑，但与去年同期相比，则仍上涨19.2%。远郊区仍是主要成交区域。

　　“由于休闲度假代替了购房计划，所以长假期间住宅成交量下滑是一般规律”，链家地产市场研究部张絮认为，今年黄金周为近几年新低，也有其特殊原因。一方面，经过今年3月以来需求的集中释放，到9月成交量已经开始明显回落，假期更促使成交低谷出现，今年出行人数大涨也导致看房需求延后；另外，长假期间新房入市量明显减少，且新开楼盘的销售火热程度也不如预期。

　　在京华时报联合某网站推出的一份“您会选择在国庆节期间置业吗”网络调查中，截至10月8日，共有16916人参与问答。其中，明确表示不会买房的人数占比超过60%，选择“继续观望，视情况而定”的人数达到28.4%，仅有10.8%的受访者称愿意在此期间置业。

　　除了节假日的因素影响了成交外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，购房人群观望气氛加重、信贷支持力度的减弱、有效购房需求萎缩以及部分项目价格的上调，也是导致近期成交量逐步回落的重要原因。

　　节后或迎网签高峰

　　不过，长假之后，因假期延后的购房需求可能会迎来一次集中签约。另外，楼市新增供应在9月开始出现明显增加，这些新增供应将在未来两个月内转化为成交量，预计10月市场仍有升温的可能性。

　　据亚豪机构数据统计显示，今年9月，北京市共有45个项目入市销售，开盘项目数量比上月多出14个，开盘项目数量创下自2010年2月首轮限购令颁布以来最多的一个月份。其中11个为纯新盘项目，34个是老项目后期。这45个项目共提供住宅产品10409套，预售许可面积118.2万平方米，环比分别大增65.3%、66%，这也是自2011年升级版限购令之后北京住宅市场月度供应首度破万套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，受季节影响，9-10月将是北京商品住宅市场最后一个主力销售季，因此大量项目选择在这一时段入市销售，这其中既包括久未有新房源推出的“蛰伏”项目，例如金隅花石匠、K2清水湾等，也有前期已经以价换量成功的“活跃”项目。“蛰伏”项目是为了完成全年销售计划不得不加快推盘节奏，而部分“活跃”项目已经完成了销售目标，现在继续推新则是为了“趁热打铁”，为销售业绩“锦上添花”。

　　这两类项目几乎占据了市场中的绝大多数，因此9月市场供应出现了集中式爆发，这些新增供应将在未来两个月内陆续转化为成交量，预计成交情况会有所好转。

　　“押宝”后三周

　　事实上，按照惯例，十一黄金周开局惨淡并非意料之外，绝大多数开发商也并未押宝十一长假。为了冲刺年底前的销售业绩，10月后三周才是多数开发商决战的主战场。

　　“10月楼市成交并不会因为黄金周这几天网签不火而受到很大影响”，知名房产专家韩世同公开表示，关键要看月中的成交情况，如果像往常那样出现井喷式成交的话，“银十”的可能性还是存在的。他认为，只要10月的成交维持在8月水平，就可以称为“银十”了。

　　在接下来的第四季度，楼市可能比较平稳，房价不会大涨大跌，成交也不会大起大落。但楼市走势还是取决于整体经济的走势，如果经济下行压力加大，楼市就

　　不可能持续上行；如果经济重新上行，则楼价有上涨的压力。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析认为，10月新开盘项目多数都是老盘新推，开发商已经积累了大量潜在客户，预计未来一段时间内，各项目将能保持较高的去化率。另外，9月多数日光盘在10月还将迎来集中网签期，因此10月楼市成交量可能将好于9月。

　　黄金周二手房网签环比大跌96.3%

　　受七八月份需求透支以及休闲度假等多方面因素的影响，刚刚过去的黄金周里，二手房网签量延续了9月份的下滑势头继续环比大跌。根据链家地产、我爱我家等多家机构的统计，十一黄金周期间（10·1—10·7）北京全市二手住宅网签总量为150套，环比前一周的网签量大幅下跌了96.3%，比去年同期则上涨了14.5%。

　　整体观望情绪浓厚

　　北京的整体统计数据显示，全市二手房的网签数量环比下滑严重，购房者的观望情绪浓厚，不过，记者在采访中还发现，一些热点区域的成交表现依然活跃。

　　位于三环内的西坝河因社区较多，生活方便，受到购房人群的青睐。该区域附近某二手房门店的经纪人告诉记者，“虽然很多人都出去旅游了，看房的不是特别多，但是我们门店的成交还行，这时候成交的一般都是之前已经看好的，我们门店节假日的前5天成交了两套房，不知道其他门店的情况。”另外，记者看到，为了吸引更多的路人看房，该中介公司在路边和社区里放了很多贴着房源的移动展板。

　　“其实，六七月份的成交量是不错的，那时候看房的人也非常多，因为价格相对便宜，但是这一轮成交过后，业主都调高了挂牌价，买房的人就只看不买了。”经纪人说。

　　“我就随便转转看看，反正也不着急买房，想等到十八大之后吧，看看什么情况，先看着房子。”一位在中介门店咨询的购房者表示。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，七八月份冲高的挂牌价使得购房者再回观望，新一轮的博弈正在持续。

　　9月二手房成交量创新低

　　事实上，二手房成交量在9月份就开始下滑，北京中原市场研究部统计数据显示，9月全月北京二手房住宅签约为12580套，而在8月为14286套，环比下调12%。这一成交量是最近5个月的最低点，与5月份成交量基本持平，同比2011年9月则上涨了43.8%。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，首先，宏观层面政策调控导向仍为“调控不动摇”，从源头控制楼市的基调；其次在信贷方面，临近四季度银行可贷额度逐渐趋紧，对贷款渠道择优选用，对房贷的支持力度有所减弱，同时为防止房价大幅反弹，信贷政策方面也未出台进一步的利好措施，这对购房行为起到了抑制作用；另外，部分二手房业主明显调高要价，心理预期过高也影响了成交量。

　　在成交量未能同步支持的情况下，成交价格上涨表现乏力。据中原地产统计，9月北京二手房均价为21720元每平米，环比8月份均价21550元每平米再涨0.8%，这已经是持续6个月价格上涨，但是价格涨幅相比创造年内涨幅最大的7月份有明显放缓。很多区域二手房价格已经出现了历史最高点，这也是影响二手房成交量的主要原因之一。

　　对于后续市场，张大伟预计，预计2012年全年北京二手房住宅签约套数将超过13.5万套，环比2011年将有明显的上涨，在4季度整体成交量虽然难以维持3季度的高位，但依然将是最近两年的高点，单月平均将维持在1.3万套以上。

　　>>伟业我爱我家副总裁胡景晖

　　多因素致成交下跌

　　十一黄金周恰逢国庆假期，一年一度难得的长假，使得更多的购房人选择休闲度假，而推迟了购房计划，每逢大的节假日期间住宅成交量的下滑都在所难免。除了节假日的因素影响了成交外，经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效需求严重透支，同时，房价下跌预期的减弱，使得首次置业的购房需求面对高房价再度陷入观望。此外，由于9月份新增贷款超出预期，四季度银行信贷有收紧的迹象，首套房贷款的优惠力度正在缩小。因有效购房需求不足，9月份北京新房成交量创下近4个月来新低。二手住宅成交量更是创下近5个月来新低，10月份由于常规交易时间的减少，可以预见10月份北京住宅成交总量还将继续回落。

　　>>亚豪机构副总经理任启鑫

　　楼市进入新一轮博弈阶段

　　9月以来成交量回落，主要是受到宏观经济政策环境及微观市场供应两方面的影响。从宏观环境上来看，国内经济形势和政策背景的不确定性正在一定程度上制约消费者的购房选择。今年以来，多项宏观经济数据持续走弱，显示出中国经济处于筑底企稳阶段，再加上政府换届对经济政策及房地产调控基调可能造成的影响，导致短期内观望加剧，楼市成交下滑；从房地产市场的微观状况分析，新盘供应短缺也是造成9月成交回落的原因。9月成交量多由7月与8月入市项目贡献，但这两个月项目入市量均处于较低水平，并且部分入市项目单次仅推出几十套新增房源，造成市场当中活跃存量较少。此外，随着房价开始进入上涨通道，涨价项目不断增多，超出购房者预期，因此楼市进入新一轮的供需博弈阶段。

　　>>北京中原地产市场总监张大伟

　　10月市场有升温可能

　　从目前的整体情况来看，楼市以价换量已经结束，4季度出现降价的可能性基本不存在，从7-9月的三季度市场来看，已经是最近两年来成交最高的季度，在4季度将依然维持高位。但适逢大会，整体调控政策将依然以偏紧为主，所以市场价格将依然维持小幅上涨的趋势，在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高。另外，各地供应在9月均有所增加，假期期间，上海、深圳等地的房展会看房人气明显增加，10月份市场依然有升温的可能性。在10月份长假结束后，将可能出现一个集中签约的过程。

　　>>链家地产市场研究部张絮

　　节后或现成交高峰

　　今年十一假期北京住宅成交量锐减，尤以新房更加明显。总体上看，长假住宅成交量下滑是一般规律。今年“黄金周”为近几年的新低有其特殊原因，首先，经过3月以后需求集中释放，到9月成交量已经开始显现回落，假期更促使其成交低谷出现；第二，据统计，2012年十一期间全国出行人次刷新历史同期最高纪录，超出往年2-3倍，造成了假期看房减少，而部分有购房需求的成交可能将会延后；第三，假期期间新房入市量明显减少，且开盘楼盘的销售火热程度也不如预期。此外，二手房新增房客源也明显走低。但假期之后，延期的成交和供应有可能出现一定程度集中释放，这种趋势有望延续到11月初，10月新房住宅总成交量将在8000-9000套左右，二手房在10000-11000套左右。

　　□典型项目

　　>>海淀九号

　　开盘认购近8成

　　位于西三环外万寿路板块的海淀九号，无疑是这个黄金周楼市的亮点。据悉，海淀九号于10月1日推出首期330套房源，单日销售金额达8.5亿元，开盘实现80%的认购率，截至10月8日，认购金额达10亿元。

　　多数项目表现平平

　　根据亚豪机构统计数据显示，国庆中秋8天长假中（9月30日-10月7日），北京楼市仅有4项目入市，其中9月30日开盘的鸿顺园东区、10月7日开盘的京投万科新里程与中国铁建国际城·乐想汇均为老项目后期，10月1日开盘的海淀九号则是唯一的纯新盘项目。4个项目共新增住宅产品1155套，预售许可面积9.9万平方米，相比去年国庆假期入市项目减少3个，新增住宅套数减少10.5%，预售面积减少46.2%。

　　从入市项目表现情况来看，多数表现平平，未出现预想中假期开盘即热销售罄的情况。亚豪机构副总经理任启鑫认为，新入市项目价格的不断上调，是频遭冷遇的主因。譬如，鸿顺园东区此次开盘报价13000-14000元/平方米，比上期开盘上涨2000-3000元/平方米；京投万科新里程此次推出为7号楼精装修房源，报价相比前期毛坯产品上涨2000元/平方米；中国铁建国际城·乐想汇项目售价也由16000元/平方米涨至19000元/平方米。

　　稀缺产品逆势热销

　　在多数项目均遭冷遇的情况下，位于海淀区的纯新盘精装项目海淀九号却迎来开盘热销。

　　任启鑫分析认为，该项目热销的原因主要在于两个“稀缺”：一是地段稀缺，海淀九号地处西三环畔万寿路板块，根据北京市今年初的发文，三环内原则上不再新增住宅用地，因此这一三环旁的住宅项目已近绝版。

　　另一个则是产品稀缺，海淀九号周边在售项目正源定慧福里、国悦府、红山世家多为大户型高总价，其中国悦府目前单价高达56000元/平方米，而海淀九号开盘主推户型为66-172平方米的1至3居产品，精装准现房，均价33000-35000元/平方米。项目户型既有140-150平方米改善型产品，还推出区域内稀缺的65-100平方米的1到2居产品，首付仅80万元，对于首置型刚需客群的吸引毋庸置疑，较高的性价比是换取项目销量“开门红”的关键。

　　>>东亚五环国际

　　开盘两小时热销2亿

　　9月22日，旧宫区域东亚五环国际项目开盘，开盘当日劲销房源近200套，开盘两小时创造出2个亿的销售佳绩，销售率超过80%。此次开盘东亚五环国际推出5号楼和7号楼，其中7号楼重点推出特色零居产品，而13880元/平米的起价更是成为吸引客户购买的一大因素。除此之外，项目配备的1.5万平米底层商业街和位于旧宫潜力区位的优势成为吸引成交的另一大因素。据了解，东亚五环国际位于南五环内，距离南五环大约200米。该项目不限购，主推91-97平米，另外还有122平米产品。截至目前，7号楼34平米产品已经基本售罄，5号楼还有剩余不多的房源。