楼市“金银变铜铁”

　　“金九”尚未完全过去，但是有关“金九成色不足”的说法基本已成定论。对于即将到来的“银十”，分析人士也不乐观，打折楼盘数量的减少于成交量是个不利的消息，而国庆长假期间举行的房展会对楼市的拉动作用也很有限。

　　“金九”表现不温不火

　　不同于3、4月份的冷清无比，也不同于6、7月份的强势反弹，今年“金九”的表现只能算是不温不火。

　　以一线城市为例。据中国指数研究院数据，北京上周本周商品住宅成交2107套，成交面积24.16万平方米。尽管9月首周成交回升，但随后便是两周持续小幅下滑。而上海上周成交了2846套，成交面积为29.83万平方米，在9月首周稳中微升后，没有延续上升态势，也是出现了连续两周的下滑。广州9月首周出现了全市成交大涨，但上两周持续下滑，甚至跌至7月以来的最低值。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，9月以来，市场呈现出博弈心态。一方面商品住宅市场存销比降低至12-13个月，在这个基础上开发企业炒作涨价预期；另一方面，政府也在继续通过政策引导开发企业以价换量。在博弈的背景下，9月成交量出现小幅回落，导致金九成色不足。

　　“银十”打折楼盘减少

　　“金九”不温不火，接下来的“银十”又会如何表示？多位分析人士在接受记者采访时曾表示，这取决于开发商以价换量的打折力度。然而，据搜房网统计，在9月降价楼盘数量已是不多的基础上，今年10月打折楼盘无增有减，成交形势不容乐观。

　　上海搜房网数据监控中心截至9月25日统计，10月全市打折优惠楼盘共计162个，环比9月的189个再次下降了 14.3%，同比2011年10月数字仅有1成的增幅。 10月市场优惠项目有32个为新增优惠，占比近2成。在全市17个区县中，浦东新区以38个优惠楼盘继续蝉联打折促销榜首，但其优惠楼盘数量环比9月则有接近4成的降幅。

　　值得注意的是，内环内区域的优惠楼盘数量都有所增加，环比9月上涨1成。反观刚需购买为主的中环线以外区域，数量上比9月反而少了近30个之多。

　　上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，10月打折优惠的变化，主要是受到9月楼市成交情况的影响。从9月起，外环外的刚需产品的成交份额就远远领先于中内环的改善型产品，并且随着供应量的逐渐增大，其成交量有望继续走高，所以打折优惠对于刚需产品必要性不强，开发商没有必要牺牲原本就相对较少的利润空间。而中内环的改善型产品由于购买力的萎缩而进入了成交的低潮期，所以对于打折优惠的需求较为强烈，开发商希望通过促销来改善当前低迷的成交现状。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者表示，虽然9月成交情况不算旺，但是总体也还“凑合”，对开发商来说，降价压力不算大。“现在的全市月成交在80-90万平方米左右，而去年年底楼盘大举降价之前，成交量一直只有50-60万平方米，开发商要有持续的压力才会真正降价。 ”

　　房展会拉动作用有限

　　10月楼市仍有一个利好，就是即将在国庆长假期间举办的“2012上海房地产秋季展示会”。

　　据主办方透露，本届房展会的展出面积为2.8万平方米，共有约200家房企和代理机构前来参展，其中包括恒大、万科、绿地、保利等品牌房企。但相比此前的“五一”房展会，“十一”房展会的展出面积和参展商家数均有所下滑。其中，参展企业数量减少了20%。

　　对于本届展会对市场的拉动作用，宋会雍并不乐观。 “买卖双方对此热情都不高，”他说：“而且，假期和展会本身并不重要，购房者关键还是要看有没有适合的产品，调价是不是有力度。 ”他判断称，房企降价可能还会被推迟在年底的 “最后关头”，并且降价幅度远不如去年同期。

　　张宏伟则认为，十一房展会将力助今年10月上海商品住宅市场成交量继续维持一定的热度，但是也很难超过6月份的100万平方米的成交高峰，有可能继续维持80万平方米左右的正常市场成交量。他还表示，开发企业应该会及时抓住这个微调的时间窗口，利用房展会时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭此前也表示了“金银变铜铁”的看法。他指出，至少9月上半月的情况相比8月上半月是小幅下滑的，所以9月份肯定没有“金九”，10月成交量也不会超过7月份，因此成交方面也就称不上“金九银十”，但市场态势要比3、4月份好，今年最好的时候是已在6、7月份过去。