争夺“金九银十”节点 豪宅集中亮相成交回暖

　　进入九月，市场“金色”并不明显。在总成交量连续两周下滑后，豪宅市场频频传出成交的利好消息。有读者在微博上爆料，位于福田香蜜湖某大宅自8月初开盘，截至目前为止已经售出120套，而这并非近期豪宅走俏的个案。

　　豪宅市场真的暖了吗？又是什么因素带旺豪宅市场呢？带着上述问题，记者走访了市场。

　　“性价比”豪宅走俏

　　近日，不断有豪宅热销的信息传来。有市民在微博上爆料，位于福田香蜜湖某大宅自8月初开盘，截至目前，已经售出120套。此外，从长期研究豪宅市场的美亨投资处获悉，和黄御峰园开盘一个月来已经成交了106套，天麓8月开盘当天就卖出45套，招华曦城8月新品开盘以来已卖出30套。在目前总体新房市场成交平淡下，豪宅市场显得格外热闹。

　　记者随即来到了上述的福田香蜜湖大宅营销中心，大致证实了以上的说法。据现场代理人员透露，开盘至今已经成交了140多套，每周成交数量平均为15套左右。记者也观察到，在周三下午3点至5点期间，在现场大概有5对夫妻在咨询项目细节，同时不断有私家车进出售楼现场。而另据招华曦城内部人员证实，该项目111套独栋的别墅，现在已经卖出超过20多套。

　　虽然在成交套数上说法有所差异，但是近期豪宅市场呈现抬头趋势。“事实上，豪宅市场从6月份就开始复苏，8月份回暖明显，9月至今则一直保持稳定的趋势。” 美亨投资机构总经理吴茂萍表示。第二季度以来，降准、降息等宏观政策刺激，带来了豪宅楼市变化，释放了积压了一年的豪宅刚性需求。同时，改善型客户开始“闻风而动”，也开始瞄准入门级的豪宅产品。

　　根据中原数据监测，今年9月份在深圳国土局备案的180平方米以上的豪宅成交套数达到了66套。而去年同期，备案的数据小于50套。

　　兰江地产副总裁杨大谷认为，今年的情况与往年豪宅带动刚需盘的情况相反，在“刚需”房热潮后，由于供应的稀缺和需求的饥渴，大户型、豪宅的热闹不可避免。

　　但是值得关注的是，目前销售量可观的豪宅大多是具备良好 “性价比”的项目。市场中仍出现个别豪宅例外。例如位于福田的某楼盘，去年10月开盘，推出精装修大宅，但到目前为止，还未售出一半。

　　集中亮相 “抱团”取暖

　　受到调控影响，业内俗称2011年为“黑色豪宅年”。而对于今年市场行情悄然走暖的原因，众说纷纭。有观点指出，下半年豪宅、别墅“扎堆”亮相，是在争夺“金九银十”的市场节点，由此说明楼市需求带旺了豪宅市场。

　　据长期研究豪宅的美亨机构显示，今年别墅新增供应高达1378套，是深圳别墅史上的“供应年”。而去年全年就只有710套别墅入市。自年中以来，各豪宅集中发力，“金九”来临之际，兰江山第、天麓、曦城等豪宅更是同时有营销动作，显示出开发商“抱团取暖”的决心，而优惠形式也比此前丰富、多元。

　　“现在豪宅或者别墅可供选择很多。”在曦城售楼处，有置业者告诉记者，现在市场上不仅仅推出如观海、傍山大宅，还有了联排、独栋、叠墅类的别墅产品。而目前深圳在售豪宅的分布情况也相对平均，基本每个区都有新品。他说，如此一来，买家也可以货比三家，对比不同位置、周边配套和产品品质，再来做最后的决定。

　　此外，不少买家也表示，现在入手豪宅，因为价格相对较低，因此性价比较高，保值抗跌性也会强些。虽然目前市场上不乏千万级别墅，但事实上，目前别墅准入门槛也平均低了许多。例如鹭湖片区和龙岗中心片区都属近期市场新兴的豪宅集中供应地，大多数单位总价都在500万元以下。而上述提到的福田香蜜湖的约180平方米的傍山大宅，均价在3.1万元/平方米左右，相比同片区的香蜜湖一号7万元/平方米的“标杆”，的确实惠很多。

　　对于豪宅近期回暖，也有观点称，这是豪宅客户对后期供应不足表现出的“恐慌性”购买。今年2月，国土局下了第五道“禁墅令”，再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。”今年6月，国土资源部增加了“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，标志着今后别墅类开发项目将从根源上受到限制。

　　因此，不少业内人士建议，今年将会是购买别墅的最佳时期。受“禁墅令”影响，预计明年深圳别墅增量将迅速锐减到400套左右，同比下滑69%，将进入消耗别墅存量的时代。

　　豪宅价格继续平稳

　　虽然对于豪宅回暖的解读有截然不同的看法，但是置业者最关心的，还是豪宅市场未来走势如何，价格是否会有新一轮的上涨。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前豪宅市场正在放量中，但还没有到最大的放量阶段，预计10月会是豪宅供应的高潮期。而吴茂萍则认为，年底前豪宅价格将保持平稳，而在明年3月份，有望迎来一波价格的涨幅，因为还有部分豪宅与别墅将在明年年初入市。

　　而针对豪宅价格是否会上涨，深圳中原地产华南董事总经理李耀智认为，目前深圳大多数豪宅整体均价在5万~6万元/平方米，在当前的大背景下，除了极个别拥有较多稀缺资源的项目外，要想突破10万元/平方米的豪宅均价，机会很小。也正如李耀智所言，最近一年时间以来，那些传说中的“天价豪宅”成交个案也是凤毛麟角。(记者 吴圳兰)