广州二手房市场活跃 手握抢手盘是否该持有？

　　成交畅旺，哪种户型最热求？业主继续持有，回报率有多高？

　　5~8月份，广州二手住宅市场成交氛围活跃，全市不少板块出现盘源紧缺的状况，如海珠区海珠西、江南大道南、赤岗板块；天河区成交热门板块以天河北、珠江新城、后天河北板块最为突出；越秀区以东湖、东风东、小北板块为主；白云区以机场路、白云大道南、广州大道北板块成交比较热门，番禺区以华南、洛溪、钟村板块成交较为活跃，荔湾区以康王路、中山八路和芳村板块为主。各区的热门板块都比较受买家追捧，中原地产市场部主任黄燕飞建议，若持有物业已经有几年，经历较高升值幅度，但受供求平衡影响，未来再大幅上涨可能性不大的物业，可以选择将房源出售，再寻找有更大升值前景的物业进行投资。如果手头上的物业购入时间并不是很长，周边二手物业供不应求，而业主也不急着套现，不妨将物业出租，等过一两年之后有了更大的升值空间后再将物业出售，而在这期间也会获得租赁回报，“一举两得”。 文/图/表：记者李凤荷

　　番禺：小户型需求旺盛

　　单价过万大盘受青睐

　　热求楼盘：钟村板块的祈福新村、洛溪板块的丽江花园、华南板块的广州雅居乐花园

　　持有OR出售：五六年前入手仅“3”字头，升值三四倍，可考虑出售

　　5~8月份，番禺区二手住宅成交量略有上升，成交最热门板块是华南板块、洛溪板块和钟村板块。成交量全线上升，单价万元出头的物业受青睐，如祈福新村、珠江花园、丽江花园等。其中，钟村板块以祈福新村最明显，成交宗数为整个广州市所有小区排名第二，其次为锦绣生态园。中原地产祈福新村分行营业经理莫水林表示，目前祈福新村市场价约为1.2万~1.7万元/m2，两房可租到2000元/月，三房可租到3000元/月，四房可租到3500元/月。

　　洛溪板块以珠江花园和丽江花园成交最活跃，现在业主心态开始增强，议价空间逐渐收窄，放盘量变化不大，放盘价亦保持稳定。合富置业洛溪二分行主管丘嘉诚表示，近期洛溪板块的放盘量比起五六月要少一点，估计是业主对后市较为乐观，如洛涛南苑的106平方米的单位，早在今年年头放盘价为138万元，当时价位比市场价略低，但如今市场稳定，价格也回归市场水平，目前放盘价为145万元，虽然价格有所上涨，但也受到不少洛溪“粉丝”的追捧。

　　华南板块的广州雅居乐花园和华南碧桂园成交量有明显上升。中原地产华碧分行营业经理罗木君表示，目前该板块成交最活跃的是广州雅居乐花园和华南碧桂园，两个楼盘楼龄12年左右，租赁活跃，像五六年前买入时市场均价大概是3000元/m2左右，现在都超过1万元/m2了，升幅达三四倍。

　　罗木军表示，如果现在手头上持有一些物业的客户，若已持有几年建议放售，因该片区升值空间已比较大，现在转售后再买其他有更大升值空间的盘源投资。若买入时间不太长，建议选择放租，目前广州雅居乐两房租金到2200元/月左右，三房租金到2500~2800元/月左右，而华南碧桂园两房租金到2000元/月左右，三房租金到2800~3000元/月左右。

　　荔湾： 买家入市积极性提高

　　电梯楼物业反价较多

　　热求楼盘：康王路板块的恒宝华庭、荔湾广场和中山八路板块的珠岛花园、荔港南湾

　　持有OR出售：租售同样活跃，老城区盘源紧缺，持有或出售都可行

　　据中原地产监测数据显示，5~8月份，荔湾区二手住宅成交量月均有3~5成的上升，成交最热门的三个板块为康王路板块、中山八路板块、芳村板块。

　　目前，康王路板块的恒宝华庭和荔湾广场成交量相对较高，主要是因为周边配套成熟而备受追捧。据恒宝分行高级营业经理严淑贤介绍，该板块刚性需求客户比较多，恒宝华庭的市场价为2.4万元/m2，荔湾广场市场价为1.6万元/m2。荔湾广场和恒宝华庭的出租回报率大概3%左右，两房单元可以租到3500元/月，三房单元可租到5000~6000元/月。

　　合富置业荔湾广场分行主管单伟欣透露，最近上下九片区的楼盘放盘量比前段时间要少，而客户的购买力亦加大了，成交意欲较强，故此业主比以前惜售，并且反价现象也出现比较多，例如荔湾广场的电梯楼，80平方米单位之前放售140万元，但业主提价后，买家追价3万元，最终以143万元的总价成交，而且荔湾广场的租赁市场比较畅旺，附近的商户老板都会就近租住。

　　此外，中山八路板块的荔港南湾、珠岛花园成交活跃，带动中山八路板块成交量上升。市场成交仍以“刚需”自住客为主，已看楼一段时间的买家，认为市场有所好转，是出手时机而逐渐入市。业主心态保持稳定，对于“有心买”和实客，会适度下调价格，但幅度不大，5%左右。投资客身影重现，遇到价位“较笋”的盘源，开始出手置入。

　　合富置业荔湾路分行主管林育赵表示，荔湾路片区内有楼梯楼及电梯楼物业，楼梯楼放盘量及其价格相对来说较为稳定，反价现象也不算太明显，反观电梯楼的物业，反价情况比较多，而且幅度会有5%~8%，如荔港南湾，过往一个300万元总价的单位，现在同一户型物业，总价也升至310万元。林育赵称，城央物业向来价位比较坚挺，配套成熟是物业最重要特性，而且业主心态非常强硬，价格不达到心理价位是不轻易放手出售的。

　　海珠：海珠西板块当头大热

　　有业主反价高达10万

　　热求楼盘：工业大道的光大花园、金碧花园以及江南大道的穗花新村

　　据中原地产数据显示，5~8月份，海珠区最热门的三个置业板块为：海珠西板块、工业大道南板块和赤岗板块。其中，海珠西板块主要是指宝岗到工业大道北路段，该板块成交活跃度最明显，成交中以光大花园最为明显，其次为宏宇广场。工业大道南板块以金碧花园和保利红棉花园成交较突出，赤岗板块则以佳信花园和聚德花园成交较为活跃。

　　中原地产金碧花园第五分行高级营业经理潘振国告诉记者，吸引客户到工业大道南置业主要是金碧花园的户型多样化，品种多，有适合首次置业者的物廉价美的单元，也有适合高端买家的高素质物业可供选择，该片区的租赁回报率大概为4%，两房可租到2500元/月，三房可租到3500元/月。

　　合富置业穗花分行主管王凤介绍，近期，江南大道片区的放盘量有所减少，特别是穗花新村盘源更加紧张，如穗花新村楼梯楼目前只有8、9楼有放盘，4楼以下基本没有盘源，一旦有业主放盘，叫价也不低，而且一楼带花园单位，均价约2万元/m2左右。此外，反价现象也频频出现，个别业主反价幅度高达9万~10万元，还有少数业主会觉得物业还有升值潜力，故此，盘源会暂时改为放租一段时间。

　　天河：天河北物业大涨很难

　　长线收租回报率较高

　　热求楼盘：天河北板块帝景苑、珠江新城板块汇峰苑和车陂北板块的天朗明居

　　持有OR出售：租赁回报高，可考虑继续持有

　　据中原地产帝景苑分行营业经理张家琪介绍，天河北很多物业都非常热门，如芳草园目前一二三期的市场均价为2.5万元/m2，金田花园的市场价为2万元/m2，协和新世界市场价1.8万~2万元/m2。帝景苑性价比相对较好，目前该片区租金回报率约3%，两房楼梯楼租金约3000~3300元/月，三房租金约3500~4000元/月，目前两房电梯楼也要卖到150万元，楼梯楼130万元左右。张家琪表示，目前天河北板块物业保值性较高，楼价达到一定高度再大幅上涨的几率并不太大。天河北板块物业的出租回报率反而会比较高，建议目前持有物业的业主可考虑出租，赚取稳定的出租回报，若拟放售物业，可考虑投资其他路段更具升值空间的房屋。

　　合富置业高级营业经理李钢城介绍，受“刚需”一族置业需求影响，车陂板块的天朗明居二手盘源出现紧缺，87平方米南向望花园小三房较热销，特别是证满5年物业更受客户追捧。目前车陂交通配套完善，位置佳，很多客户现时出手非常果断。合富置业高级营业经理林锦真表示，7月份珠江新城东片区放盘较平稳，一些性价比高的物业，如住宅性质的公寓物业，盘源数量较少，业主心态较强硬，议价幅度不大，若买家是二次置业，比较容易接受现时东片区楼价，虽然价格比预期要稍高，但各种关于珠江新城的利好出现后，买家会更易接受价格。此外，公寓物业租金不断上扬，令租金回报率相当不俗。

　　越秀：业主心态普遍强硬

　　不急于放盘也难让价

　　热求楼盘：东风东板块的东风广场和锦城花园、东湖板块的东湖新村

　　持有OR 出售：早期购入升值三四倍，现值租赁回报三四厘，有投资渠道可售出套现，或继续出租当“定存”

　　5~8月份，越秀区二手住宅成交量稳中有升，成交最热门板块有东湖板块、东风东板块、小北板块，其中东湖板块以东湖新村和海印花园最明显，东风东板块的东风广场和锦城花园的成交热度相对较高，小北板块成交主要是北秀花园、国龙大厦。

　　这些板块业主的心态较强，多半不急于出售，放盘量较少，一般不会有大幅让价，小部分业主出现反价，幅度在2%~5%；客户对后市信心增强，对价格的接受度逐渐提高，看楼次数增多，大部分买家能接受业主反价，且在降息等利好因素下，购买意愿增强。老城区目前较多盘源已被消化，新放售盘源不多，改善型买家对合适房源出手积极，不少买家是同区换房。

　　中原地产大沙头三马路营业经理李夏桃表示，在东湖板块，海印花园和东湖新村的成交量均比较乐观，海印花园目前租赁回报率3%~4%，两房租金在3000~4000元/月，三房租金为4500~5000元/月，东湖新村目前市场价约为1.8万元/m2。海印花园的市场价为2.2万~2.3万元/m2，若是2004年或2005年买房，当时买入均价大概五六千元左右，现时的市场价升到1.8万~2.2万元/m2，已有3~4倍的增值空间。

　　据中原地产梅花路分行高级营业经理张润华介绍，锦城花园带东风东小学优质学位较受市场欢迎，盘源消化速度较快，而该盘租赁回报率较高，约为3%~5%。东风广场与锦绣花园隔东风东路相望，同样配有东风东小学的优质学位，目前市场均价约2万元/m2。

　　合富置业中山六分行主管郭洪英表示，7月份有较多家长客求学位房，为明年作准备，特别是能入读省一级朝天路小学的物业，目前，面积30~40平方米的楼梯楼物业，均价约2万元/m2，面积70~80平方米的楼梯楼物业，售价约1.7万元/m2左右。另外，购置物业来自住的买家为数亦不少，而且客户出手速度都比过往加快了不少，特别是邻近地铁口、面积小的物业，客户出手更快，基本上盘源一放出，就会有很多客户前来问津。郭洪英透露，老城区内的物业，升值潜力一向都稳定，租赁市场也得以蓬勃发展，特别白领一族，他们热衷周边配套成熟的物业，所以为这里的租赁市场增添助力。

　　白云：证满五年物业

　　业主会出现反价

　　热求楼盘：新市板块的汇侨新城、白云大道南的时代玫瑰园

　　持有或出售：等证满5年再出售

　　据中原研究数据显示，5~8月份白云区新市板块、白云大道南板块、广州大道北板块成交最热。其中，新市板块以汇侨新城最为明显，白云大道南板块，以云山居和时代玫瑰园最为突出，广州大道北板块以卡布奇诺和春兰花园最为突出。

　　中原地产时代玫瑰园分行高级营业经理周虹表示，目前在白云大道南板块成交最热的是云山居和时代玫瑰园，该片区租赁回报率在4%左右，两房租金在3000元/月左右，而三房租金在3000~4200元/月。据周虹介绍，该片区成交主要是改善型客户，手头上持有盘源的业主也已选择出售，如果是2008年购入的房源，现在的升值空间大概有50%左右。据合富置业时代玫瑰园分行主管袁秋云透露，近期时代玫瑰园、金碧雅苑等社区盘的盘源比前两个月都少，并且消化得比较快。目前时代玫瑰园有部分即将证满5年的物业，建议业主可稍微等一下再出售，届时税费支出减轻会更加吸引买家。此外，一些证已满5年的物业，业主会出现反价现象，反价幅度大约在5万~10万元左右，若客户觉得价格达到期望值，都会乐意成交。

　　据中原地产汇侨二分行高级营业经理陈志玲透露，由于汇侨新城社区内外的配套完善，而且位置较好，交通便利，成交十分活跃，盘源十分抢手。目前，汇侨新城楼梯楼市场均价约1万~1.1万元/m2，电梯楼市场价约1.1万~1.2万元/m2。陈志玲表示，汇侨新城电梯楼市场价有回升的趋势。而租赁方面同样活跃，租赁回报率大概4%左右，两房单位租金约2300元/月，三房单位租金大概2800元/月。

　　合富置业汇侨分行主管许素华介绍，汇侨板块盘源相对前段时间是有所减少，目前放盘较多是70平方米左右的两房以及100平方米的三房单位，即使有反价亦都只是两三万元的幅度，而买家承接力也会相当强，特别是证满5年的物业更抢手，最近买家购买意欲比较强，物业消化速度比较快。