“金九银十”天津楼市走势初探 缺乏反弹力量

　　经过7至8月份的调整，楼市或将迎来楼市传统销售旺季的“”的考验。对比2011年的9至10月的惨淡市场，今年的楼市是否会重蹈去年覆辙？还是会延续今年整体以价换量的营销走势，加大推货，为市场购房者带来更多入市的选择？本报特采访了部分业内人士，请他们就“金九银十”天津楼市进行前瞻——

　　楼市缺乏反弹力量

　　天津财经大学副教授丛屹

　　进入8月份以来，刚需的交易量已经有所回落，近期来看，银行对于首套房的贷款利率优惠基本上有一部分已经取消，减少房贷的数量。从这点来说，开发商的资金压力还是很大。对于9、10月份的竞争加剧，推盘数量的增加，房价很难有回升的迹象，是不太可能出现房价大幅反弹的。

　　“金九银十”期间，开发商总体上还是以价换量为主，因为9、10月份光是纯新盘的数量就达到24个，这个体量本身就很大；从现在很多开发商续客的动作看，续客的优惠基本达到10个点左右，从这些情况来看，大家所说的“金九银十”，一方面市场会表现出来交易量有所回升；另一方面是价格让利，还是价格的刺激来导致购房者的购买增加。

　　对于政策方面，讨论房产税还是比较远期的事情，至少说在近期预测第四季度是不会再推出某种楼市政策。关键还是做好现有的楼市限购限贷的政策维护，像加强监管和问责制，这实际上是在现有框架中坚持执行，就可以起到楼市调控的效果。

　　未来楼市总体走向还是以价格回稳为特征，无论从数据面来看，还是从政策面的实际目标来看，其实都符合房价趋稳的特征。房价趋稳就是说不可能出现大家预料的大幅下跌或者大幅反弹，因为从宏观经济这个角度来看，房价大幅反弹也意味着宏观调控中金融失去监管的特征会非常明显，就是说我们希望的社会资金配置到中小企业，配置到实体经济的愿望就会落空。所以从这个角度来看，房价是必须要控制它的稳定。目前住建部也明确说出这点，要打压投机需求，房价的趋稳才是最重要的特征。关键是把房价稳定住，投机需求自然会慢慢减少。另外从市场表现来看，虽然5、6、7月交易量的回升是非常明显的，但进入8月份环比交易量大幅下降，这可能是受季节性的影响，进入9、10月份，又到了每一年的销售旺季，因此很多购房者会预计房价大幅反弹。

　　就微观层面来讲，应该说房地产市场还面临着三个压力：一是房企的资金回款压力非常大；二是库存压力仍然非常大，从现在的销售速度来看，恐怕消化库存需要8个月到一年的时间；三是随着9、10月份推盘数量不断扩大，商家也深刻感受到了来自于市场更为激烈的竞争压力，所以说房价基本上没有反弹的力量。

　　房价在正负5%区间波动

　　天津卧龙传媒公司总经理苏步超

　　“金九银十”期间，天津楼市还会表现的相对稳定。首先，新盘集中入市，整体房价有积极的反弹，主要表现在9、10月份集中开盘量比较多， 9月份整个天津市区包括周边大概有30多个项目要开盘。在2012年开盘数量算是最多的，市场供应量有所增加。第二，开发商对楼市预期比较乐观，反映到房价上会适度的小幅提价，开发商把这种楼市预期传导到消费者身上，从而在“金九银十”当中带动出现新的楼市热点，这或许会是一个房价提升的契机。第三，人气比较火爆。“金九银十”是传统的营销旺季，9、10月份购房者会更加关注地产政策走势以及房价走势，期待值也更高一些。

　　就目前来看，今年下半年走势也趋于相对稳定，房价的调整(或者上升，或者下跌)的一个趋势会恒定在一个价格区间内，不会大涨大跌，相对稳健，比如说房价会在正负5%波动。开发商既不会盲目的大幅提价，也不会大方让利，大都是在一个合理的区间里面，比如说在这期间，可能会有一些项目进行促销，利用金九银十以价换量，这也是开发商的操盘手法。再次，从政策环境来看，肯定是以稳定的基调为主。根据住建部的一再声明，近期内的宏观调控主旋律仍将继续以房价稳定为主，如果房价不过度反弹的话，那么政府不会提出新的调控政策。开发商也会把持一个度，未来尽可能的不以大幅度的提高房价而招致政策打压。所以从这个角度讲，开发商对涨价还是促销都会保持一个理性的态度。既然开发商能保持理性，那么政府也不会出台调控政策。如果开发商有涨价的苗头，政府会采取震慑的手段，象征性的营造一个调控政策氛围，实质性的出台政策的可能性会很小。

　　政策稳健，开发商理性促销就说明从政府角度来讲，维护房价稳定是政府的一个底线。从开发商来讲合理促销，小幅的房价健康反弹也是开发商的一个底线。既然政府和房企都是理性的，那么房价不会出现大跌的情况。在这样的一个政策环境和心理环境下，房价很难出现大幅调整。从长远看是企稳趋势，所以房价上讲，稳中小幅上涨，既是政府的预期，也是政府调控的宗旨。

　　“金九银十”谨慎乐观

　　天津合富辉煌房地产营销策划市场总监任炯

　　个人认为本市大部分开发企业经历多年的严厉调控、市场低迷、循环震荡后，面对从年初开局的小心试水，到第二季度大规模的以价换量，逐步稳健的销售成绩，使楼市看似渐入佳境，但经过7至8月份的市场调整，一些楼盘价格有所抬头，成交量再次下滑，面对成交萎缩、存货量大、供应持续增加的市场压力，如果想再次拉升市场成交，只能再次执行以价换量降低利润的加速推货来面对市场的敏感时期，但对于一些稀缺区域的优质产品，也不排除价格微调的可能。总体来说面对持续多年的调控影响，开发商已练就如何以谨慎的乐观态度来面对市场的严峻考验。

　　当前严格调控市场环境下根本不存在所谓成交“井喷现象”，相反大量的“井喷”供应倒是月月伴随，预计天津楼市2012年下半年新增供应将超过398万平方米，超过3.4万套，虽同比去年大幅减少，但津城楼市超过3300万平方米的海量存量势必扭曲着市场发展。虽然短期楼市有所回暖，但在严厉调控的市场环境下，刚性购房需求总会释放殆尽，改善型需求具有购买资质的越来越少，楼市也将逐步降温。

　　其实在调控影响下，2012年一整年都会是买房的好时机，从年初的观望以及对开年政策预期的迷茫到第二季度房企以价换量，房价稍显理性回顾的态势。购房者观望情绪被逐步打破，刚性需求渐渐释放，正所谓抄底抄底，其实楼市哪来的“底”，买的人多了也就形成筑底。今年最佳的购房时机是上半年的5至6月份，因为这个时期恰逢两会期间，政策向好，促进成交，打破观望。再有就是万众瞩目的“金九银十”，房企盘点今年收成不够了，最后一个季度再不冲就没有时间了，这两个点严格来说都是房企出货的重要时间，而且都是顺应市场的主流产品，才能换来以价换量的预期结果。

　　至于商业地产，从目前市场行情看，楼市向前发展的主力军仍是刚需置业者，而商业投资者心有所动但观望者日益增多居多。虽然万科、保利等地产龙头纷纷“下海”进军商业地产，但对投资者来说，还是要摸清真实的市场回报水平，以长远的眼光来衡量是否值得入手。但就目前市场空置水平、租金方面，仍有持续上行的动力，投资回报率依然价高。后期随着经济的逐步企稳，商业地产的前景依然光明。

　　而二手房方面，2012年上半年，全市二手房成交2.42万套，面积为256.44万平方米，我市三级市场走势紧跟商品住宅形势，在经历年初的成交低潮期过后，3月迅速反弹，历经短暂调整后再次走向稳步增长的状态。目前三级市场在经历7至8月份的小幅下滑后，市场在月初出现小幅增量后名进入新一轮的平稳期，可以看出当前市场中客业双方的观望氛围仍然存在，因此预计在即将开始的“金九银十”销售旺季中，活跃度有望小幅增加，但难以出现成交量价的快速反弹。

　　开发商年内的最后一搏

　　吉迈斯(天津)商务信息咨询有限公司韩鹏

　　历年中，每年的9月、10月是房地产行业传统的“金九银十”销售旺季，但随着2012年这个所谓“旺季”的即将来临，对于大多数开发商来讲只能算今年的“最后一搏”，但结果却不一定尽人意。

　　首先，即将到来的“金九银十”只是个去库存的过程，很难说全面房地产市场的井喷。特别是随着5、6月份房地产销售出现了一段时间的热销，起码从各种统计数据上来看是这样的，但7月份和8月份这种热销态势已经有所降温。自去年房地产调控以来一直压抑的刚性需求被极大释放了一部分，但从整个市场，特别是中央政策层面的“不放松”态度的表述，都对未来“金九银十”这个概念性销售旺季带来一定的冲击。

　　其次，自今年5月以来小幅上扬的成交量，使部分开发商看到了希望，这部分房地产商针对市场回暖做出了上调房价的行为，这种上调房价的行为，没有起到多大的推动作用，反而让购房者变得更加迷茫，从而犹豫起来。而另一方面，部分开发商过去对于市场的预期判断过于乐观，因此开工建设的计划都是基于这样的乐观预期所制定的，而这样的开发建设一旦开始，就无法中途停下来。大量的库存与不充足的购买力产生了一定矛盾，而这个矛盾将会在即将来临的“金九银十”得到一定体现。

　　“金九银十”，本市近郊项目是整体将会出现一定的销售量的提升。究其原因，还是天津近郊自去年以来“以价换量”的销售政策，这段时间以来，比如西青、津南、东丽、滨海等近郊项目都出现了大幅降价，虽然这种降价多以促销、活动、抵债等各种销售策略与方式进行，但可以看到的是成交量确实出现了一定上升，而他们的销售价格已经接近或者已经就是2008年天津该区域房地产市场的价格了，这种销售策略的延伸，必定在未来的“金九银十”带来天津近郊市场的一定井喷，毕竟对于大部分购房者来讲，抄底、沾光、图便宜等因素决定了他们真实的购买力。

　　相对于真正刚性需求的购房者，什么时候都是购房的机会，这个机会不在于等待，而在于发现与分析，目前天津房地产市场中，无论是市中心还是近郊，已经出现了接近2008年房价的项目，这种类型的项目的降价行为都比较隐秘，更应该发现这些机会。而对于开发商来讲，房地产项目的冲动购买力来源于购房者感到自己占便宜了。所以说，一个需要真实的利益优惠，一个需要快速回笼资金，双方得益，何乐而不为呢！

　　未来高端住宅项目将频出

　　第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司天津分公司项目及开发顾问部助理经理任雨辰

　　未来天津居住类产品，将进入高端住宅项目频出的阶段，该类住宅的水平将不断得到提升，为市场发展带来新鲜的力量。高端服务式公寓销售市场在政策允许的背景下，未来预计会有多个项目上市，但由于租赁市场压力较大，其销售情况将继续保持现有状态。高端服务式公寓租赁市场，由于天津市场的需求有限，且小业主租赁市场的受青睐程度不断走高，未来市场发展将以消化现有存量为主，市场发展或将缓慢。

　　继都会轩、大都会等之后，又一批高端住宅项目亮相市场，如万达公馆、融侨官邸、金融街中心、雅颂居、海河大观等，同时随着师范大学地块的尘埃落定，该项目也会在不久的将来进入市场，多个高端项目相互竞争，将会提升天津现有高端商品住宅的整体水平，逐步推高天津高端住宅市场热度，使得天津住宅市场的成交价格或呈现趋高态势。

　　高端服务式公寓销售市场方面，由于其产品规划功能有限及单价较高，不被刚需购房者所认可，导致其成交量一直处于低位，开发商为缓解持有物业的资金压力，降低开发风险，还是会继续在商业用地中选择其成为主要的产品形式之一。预计在政策基调保持现状下，高端服务式公寓销售市场状况将会持续不温不火的状态。

　　高端服务式公寓租赁市场，市场平均空置率约为25%，与去年同期相比下降了2%，平均租金为219元/平方米/月。租赁市场预计下半年无新增项目入市，未来市场新租、搬迁及续租需求将主要以吸纳现有存量为主，而随着全球经济的疲软，外籍员工的住房预算的缩减，将使得长期的租赁需求更多地倾向于小业主租赁市场。未来，市场入住率及租金的上涨或将受到抑制。

　　挂牌价抑制成交量持续上涨

　　我爱我家市场研究部经理郭燕

　　时值楼市传统的“金九银十”销售旺季将至，我爱我家认为，当前宏观调控仍然严格执行的市场环境下，在部分自住型购房者的支撑下，今年“金九银十”天津二手房市场成交量与8月相比将会有所提升，但是难以出现大幅增量的现象，成交价格仍将以平稳为主。市场将呈现新建商品房“以价换量”升级、二手房成交稳中有升的特征。

　　一方面，2012年7月，天津市二手私产住宅成交量5595套，创去年1月宏观调控以来连续19个月的新高，但进入8月以来，成交量上涨的趋势未能延续，反而出现了环比下降的现象，主要原因在于，7月市场的成交活跃使得二手房业主的心理价位有所提升，部分业主已经开始进行调价，因而引起了部分购房者的观望，导致成交未能延续上涨。而“金九银十”历来被看做是销售旺季，二手房业主也抱有提价心理，因此在“金九银十”中，房屋的挂牌价格提升势必会对成交量的增长产生抑制作用，市场将以价格平稳的房屋成交为主，因此成交量难有大幅增长的空间。

　　另一方面，对于新建商品房来说，“金九银十”对于开发商而言也将会成为年内最后一轮销售旺季，由于库存压力较大，各项目的促销力度有望在“金九银十”进一步升级，新房的“以价换量”也将会吸引购房者的关注，因此对于二手房的成交也将会造成一定的影响。

　　综合来看，今年的“金九银十”仍将以自住型购房的释放为主，在调控的环境下，市场不会出现量价的快速增长，同时，取决购房者是否出手的关键因素仍然在于价格的走势。

　　房企竞争压力更激烈

　　中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉

　　“金九银十”期间楼市不会出现“井喷”现象，因为今年楼市纯新盘的数量比往年纯新盘较多，九月份有25个纯新盘将要开盘，所以在今年“金九银十”期间，会出现开盘量的“井喷”现象，虽然目前成交量比7、8月份的成交量有所增加，但是市场不会出现“井喷”现象。如今楼市的调控，已经从今年年初的低迷走了出来状态，而且楼市的成交量开始有所上涨，从数据上来看，自今年的3月份到6月份成交量都有所增加，只有7月份略有回落，但是7、8月份和同期相比，也是一个增加的过程，所以说楼市整体幅度还是平稳，甚至有所回升的。

　　个人觉得今年的“金九银十”对于购房者来说，是一个比较好的出手时机，“金九银十”期间，楼房价格肯定会有所回调，虽然速度并不快，降幅在减少，但是价格肯定在下降。此外，在今年的“金九银十”，购房者选择楼盘的余地比较大，9月份有25个楼盘，都是纯新盘，“金九银十”期间开发商肯定会“以价换量”、“低价入市”，所以作为购房者来说选择的空间也会有所拓宽，另一方面，也恰好是由于纯新盘所占比重比较大，这就造成了市场竞争更为激烈，所以说这个时候出手买房，不少楼盘的价格肯定会是最低点。

　　而对于二手房市场来说，它的市场回升会快于新盘，因为最近二手房市场比较活跃，9、10月份过后随着新盘数量的减少，则会出现成交量加大的现象，价格方面也会出现上升，但价格不会上升太多，上调幅度也不会太大。

　　对于卖方市场来说，今年“金九银十”最大的一个问题就是：新盘供应量增大，销售压力也增大。那么开发商推盘时的价格是否合理，直接关系到购房者是否出手购房。随着政府政策信号的释出，政府可能还会出台一些严厉的政策，所以有一部分购房者就会有比较大的观望情绪，由于价格没有回到自己的心理价位，期望价格有所下降，所以会导致购房者持币观望情绪的再次出现。