广州楼市：13盘小小降 17盘楼价继续涨

　　广州市国土房管局日前公布数据显示，7月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5%，环比增加22.9%，而一手房网上签约均价14305元/m2，同比上涨8.2%，环比上涨4.2%，这也创下了近两年广州一手房价新高。本报监控30大二手屋苑的市价调查显示，全市30个指标二手楼盘，13个楼盘今年7月成交价同比去年下跌，跌价楼盘大多集中在各个区域的贵价盘，如海珠半岛花园出现15.5%的跌幅，天河北中怡城市花园花园跌幅接近10%。有“刚需”支撑的指标盘如逸景翠园、骏景花园则出现10%上下的涨幅。据合富置业、中原地产、满堂红有关人士透露，尽管30大指标盘价格走向各异，但从成交量来看全市二手楼市继续在往上走，显出淡季不淡的势头。

　　楼市回放：今年五六月是楼市关键转折点

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，2012年上半年广州二手楼市以积累的迫切性“刚需”支撑，首次置业者占比高达七成以上，5、6月份改善型需求活跃度有所增加，业主心态回稳，并逐渐走强，议价空间不断缩小，部分业主甚至小幅提价。随着市场信心的逐渐恢复，买家的价格接受度随之提高，第一季度对价格期望大，到第二季度果断出手，个别甚至小幅追价、快速入市。总体来说，2012年上半年广州二手楼市逐渐消化政策的负面影响，经历了从买卖双方拉锯博弈到僵局逐渐打破、“刚需”信心增强的过程。

　　由2012年1~6月份广州合富标准指数的走势看，1~4月广州二手楼价仍持续走低，但降幅逐月收窄，并在4月份企稳筑底，总体呈缓慢探底的特征，4月广州合富标准指数较2011年年底下降了2.3%。5、6月份广州二手楼价小幅探底回升，6月份广州合富标准指数为1475点，较4月份上涨了2.3%，回升的速度远比此前的降速快。

　　1~4月份，不少二手买家的心态较谨慎，尤其是新客和需求相对不急切的改善型买家，入市犹豫、价格期望较高，部分较大幅度还价，持币观望的买家不在小数。5、6月份，买家信心逐渐恢复，后市预期基本以走稳或上涨为主，看跌的买家减少，入市意愿明显增强，价格接受度有所提高。总体来说，市场的购房心态较以往更趋成熟，大部分买家对合适的盘源果断出手，交易节奏明显加快，小部分旧客甚至小幅追价、快速入市。

　　综合分析广州二手楼市1~4月份以及5、6月份两个阶段的微妙变化可得，2012年上半年广州二手楼市基本处于消化调控政策负面影响的前期，且在5、6月份，消化的速度呈有所加快的迹象。此过程中，也逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。

　　广州市国土房管局日前发布《2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报》。数据显示，7月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5%，环比增加22.9%，而一手房网上签约均价14305元/m2，同比上涨8.2%，环比上涨4.2%，这也创下了近两年广州一手房价新高。

　　在一片“回暖”的呼声中，一手房率先重拾升轨，相比之下二手房的价格变动则有两极化，本报监控30大二手屋苑的市价调查显示，全市30个指标二手楼盘，13个楼盘今年7月成交价同比去年下跌，跌价楼盘大多集中在各个区域的贵价盘，如海珠半岛花园出现15.5%的跌幅，一向领涨天河北的中怡城市花园花园跌幅接近10%。而有“刚需”支撑的指标盘如逸景翠园、骏景花园则出现10%上下的涨幅。

　　据提供数据的合富置业、中原地产、满堂红有关人士透露，尽管30大指标盘价格走向各异，但从成交量来看全市二手楼市继续在往上走，显出淡季不淡的势头。中介人士认为，全国各地楼市微调的消息给购房者入市一定的信心支持，贷款宽松、优惠利率重现更是促使买家入市的最直接推动因素。对于下半年楼市走势，他们认为在楼市调控方向不变的状况下，楼价大幅上涨的可能性不高，一方面作为二手房价格风向标的一手房去库存压力仍大，涨价存在阻力；另一方面买卖双方价格拉锯不断，过高价格会令买家却步。

　　专家分析：信贷政策放宽 有利“刚需”出手

　　中原地产高级研究主任瞿中奇表示，虽然调控政策依然严厉，但是调控手段仅在2011年11月~2012年1月发挥小幅降价作用，总体趋势上二手物业价格仍趋于上升。瞿中奇认为，之所以会出现这种现象，主要有三方面原因：第一，2012年后广州调控虽未见明显放宽，但全国其他各大城市均已开始微调松绑房产政策，使得市场降价预期积极性降低；第二，春节过后是二手房传统旺季，年初至今的房价上涨是传统旺季的延续现象；第三，国家信贷政策放宽，年初至今央行已进行了两轮降息，同时有15家银行已全面确定开发房贷8.5折，投资者重新将目光放到二手房市场上。

　　合富置业龙斌也表示，楼市成交量回升、部分楼盘楼价小幅上涨主要与政策微调有较大关系，尤其是地方房地产调控政策释放略松的信号以及首套房贷利率下调等政策所产生的心理以及实际影响，加上长时间积累购房需求较大等因素，二手楼市买卖双方均出现较积极的变化。总的来说，经过近两年政策调控，市场各方的心态更趋成熟，从另一个角度看，也将更有利于房地产市场的健康稳健发展。

　　中原地产市场主任黄燕飞认为，虽然中央一直强调楼市调控政策不放松，但各地政府的微调政策却纷纷浮现，而政策多体现为对“刚需”的支持，让市场看到利好的一面，从近期楼市成交量上升可见一斑，因此预计第三季度的二手房成交量仍将会有较为稳定的上升。（记者 李凤荷）