北京房山楼市：文火慢炖“价值高地”

　　房山区8月计划入市的5个新盘项目在长阳、窦店、城关各一个，良乡占两个。记者在走访中了解到，面对市场的“不确定”，房山新项目的推盘态度不尽相同：积极热情如纯新盘金域缇香和蓝爵公馆；淡定从容有老项目后期万科幸福汇及瑞雪春堂；还有谨慎观望将开盘日期延至9月初的原香漫谷……今年8月，虽有“豪宅”冒头拉拢高端客群，但从目前房山新项目平均单价13000元看，虽略有回涨但还未能站回当年的高点，“刚需房山”在成名后已逐渐转为文火，慢慢“炖”着京城西南楼市。

　　毛坯新房供应多 精装被看好

　　此次记者走访的房山五个新盘中，除长阳的金域缇香是精装交房外，均为毛坯项目。单价最高的是良乡的“地王”蓝爵公馆，25000元、大户型；最低的是城关镇的原香漫谷，均价区间预计在8000元-10000元；而良乡瑞雪草堂新推的50年产权商住LOFT，均价为17000元。在“刚需房山”区域里，蓝爵公馆目标锁定了改善型高端客群，有别于其他项目，据置业顾问介绍，有六七成的意向购房者都是房山本地人，不乏当地矿业、石油公司等高层管理者。在瑞雪草堂售楼处公示的销控表上可以看到，总价六七十万的毛坯LOFT已有75%被认购，这与该项目前三期成熟的生活和教育配套及与房山线较近的步行距离不无关系。

　　位于房山窦店镇镇政府北侧的万科幸福汇与在长阳镇稻田村的金域缇香(万科·住总·首创)，颇有点同门不同系的意思，前者为毛坯，后者以万科精装C级标准交房。万科幸福汇的置业顾问直言不讳地说，虽然目前窦店也是房山着力打造的“新城”，项目东边就是规划建设中的北京高端汽车产业基地，潜在客群不小，但就目前而言在窦店推精装还不太现实。记者也了解到，万科幸福汇虽处于窦店核心地段，周边配套成熟，但毕竟规划中的燕房线窦店站站点位置尚未确定，交通上逊于房山线稻田站北侧且紧邻五环的金域缇香。二者在单价上相差约6500元，小区绿化率相同、容积率前者略低，从记者调查当天的情况看，作为本月房山唯一的精装新盘，金域缇香的人气还是比较高的，来看房的人以青年夫妇为主，多为家住海淀、丰台的“城里人”，北京四中这一小区教育配套也是项目受关注的因素之一。

　　北京中原市场研究部总监张大伟提醒关注房山区域楼盘的购房者，要以时间、距离等综合因素来充分衡量项目的性价比，尽量选择品牌房企的产品。此外，值得大家考虑的是，2009年以来，北京市的住宅土地供应20%都在房山，未来住宅体量会很大，因此价值提升空间较小。

　　同质化严重 提升品质仍较难

　　如果开车从京良路由东向西进入房山，你就会发现，道路两边就是“工地”，各家楼盘户外广告十分醒目……现在居住在琉璃河的房山本地人W女士一家，已经摇号摇到了长阳在建的两限房，她认为“外面”所说的房山发展好的几个镇，实际上居住环境“都一般”，尤其是这次意外的雨灾过后，区政府所在地良乡和为人熟知的CSD长阳都受到了一定的影响。在W女士看来，房山的房价尤其是良乡的仍偏高，而北京城区来房山买房的人也似乎比以前少了。北京中原市场研究部总监张大伟向记者介绍说，从近期房山住宅成交量下滑上看，W女士的说法有一定道理，张大伟指出，目前房山楼市整体价格优势正在减弱，竞争力不明显了。2009年，房山的土地价格因轨道交通建设的利好因素，飙升到六千多，作为“纯新”区域，住宅平均单价也直接定到了15000元左右，与同样有轨道支撑的通州和大兴房价相比，单价要低五六千元，有一定的价格优势。2010年下半年到2011年上半年，限购前后的时间段里，房山的住宅平均单价也比通州和大兴低20%至30%，大量刚需人群被吸引到房山。但从2011年下半年开始，通州和大兴的房价降了，房山却因为地价高的原因导致房价高不成低不就的状态，失掉了价格优势，一批刚需转而选择了交通更便利的大兴线(4号线)沿线的楼盘。

　　2003年，J先生夫妻俩为了双方上班都方便，选择了良乡这一“中间点”，在太平庄小区以每平方米2000元的价格买了“低层纯板楼”，而新盘蓝爵公馆就在J先生家附近，他感觉自己住的这片普通住宅区里冒出来个“公馆”，有点莫名其妙，他个人认为“估计买的人不会很多，太贵！这个地段不值那个价！”就连项目推崇的“水系”刺猬河，J先生也认为“不过是条水沟而已”，宣传言过其实。记者在该项目售楼处受到了少见的一对一观摩、讲解宣传片的“礼遇”，置业顾问既不遗余力地说明项目卖得贵的原因，又细致地分析了办理优惠卡的好处，让人切实体会到了开发商在“市场高潮期拿地，低谷期销售”的心情。张大伟认为，房山楼市的最大问题就是房源的同质化很严重，同期供应的基本都为高层普通住宅，即便出现了这样的“豪宅”，因其体量小、价格虚高，也不会对提升区域品质产生影响。房山历来就不是建豪宅的“摇篮”，性价比高的项目才具有市场竞争力。(记者 赵昀)