深圳：新房欲涨价遇“限价”天花板

　　目前各个片区将入市新房都对市场预期普遍看好，开发商纷纷“调高”对价格的预期。其中龙华片区某开发商去年年底推出的楼盘，还以低于限价4000元的1.65万元/平方米均价入市，而今年将推出距离去年楼盘仅2公里的新盘，就定调开盘价一定在2万元/平方米以上。

　　不过，开发商看涨房价和调价行为依然受到政策和市场接受程度的双重制约。上述龙华某新盘此前曾吹风定价2.5万元/平方米，而目前其销售人员称三房单位均价在2.1万元/平方米左右。

　　业内人士认为，这或和“限价”有关，其一路之隔的某新楼盘以限价2.1万元/平方米的价格入市，恰说明这一片区依然在限价之中，开发商定价不可能超过限价。而位于布吉某楼盘的入市价格则说明，提价过多或不能获得市场认可，因此开发商最终还是以相对保守的价格入市。

　　日前记者踩盘发现，曾经因为市场调控而带来的一二手房价格倒挂，即新房价低于周边二手房价的现象已经越来越少。新近入市的新盘普遍以周边二手房价格差不多的价格入市，低于二手房价数千元的现象很难看到。

　　此外，两次降息后，购房者踊跃入市情绪上涨。上周末记者在深圳多个楼盘营销中心都看到，成群以家庭为单位的看房者纷纷出动，不仅营销中心人满为患，更是出现一个样板房同时有30人要“排队”看的场面。

　　新房价企稳带动二手房价稳步回升

　　“新房不再打折促销了，二手房自然就不会降价卖。”

　　在深圳楼市，新房销售往往由于集中入市数量多且开发商有销售压力等原因，因此新房价格更容易受到政策、市场等因素影响，其价格更随着政策波动而波动。而二手房则常常由于业主分散，每户状况和价格预期不同，因此二手房价格变化常常滞后于政策、市场及新房价格的变化趋势。最常见到的现象就是，在新房价格进入下跌通道时，二手房业主如无资金压力都不会出售房屋，更不会降价出售房产，因此二手房价格下跌常不如新房明显。

　　数据显示，深圳中原188个样本二手楼盘成交均价的今年最低点出现在今年2月，为18432元/平方米，同比2011年2月则下跌了10.27%。而相比最近两年深圳中原这个二手房监控价格的最高点，2011年5月的20864元/平方米，最近两年二手房成交均价上下变动仅在2400元左右，而到了今年7月，深圳中原统计的188个样本二手楼盘成交均价为19476元/平方米，相比今年2月已经呈现稳步上涨的局面。

　　“新房不再打折促销了，二手房自然就不会降价卖。”龙华某中介的置业顾问小罗说，随着两次降息市场预期看涨气氛的形成，其所在片区放盘的二手房都变得“抢手”起来，以前的那一批盘源很快就消化掉了，新放出来的房子都纷纷提高了放盘价，而且业主比较惜售，以前是找买房的来看房，现在则是看房买房的人多了，没有多少诚意出售的房源了。

　　“在宝安最近放盘的业主反价的现象比较多。”在宝安中心区某地产中介说，春节前后的房价是现在看到的最低点，那时候1.4万元/平方米的房子现在能卖到1.65万元/平方米左右，有的房子甚至出现了调控前都没有达到的成交价。

　　“在片区内总是随着新房的定价带动二手房价的预期。”小罗说，龙华今年年初入市的星河盛世把龙华的新房价再次带到“2”字头，比星河盛世距离市区远点的世纪春城等二手楼盘的放盘价都稳定在2万元/平方米左右。

　　根据深圳中原的数据，龙华片区万科金域华府、潜龙鑫茂花园等楼盘，最近4个月成交价均有千元/平方米左右上涨，龙华新区乃至全市的二手房市场已走出“以价换量”的阶段，目前成交量增长房价也在上涨。

　　而从中介统计的数据看，从今年年初开始深圳二手房确呈现涨势，比年初水平已上涨二三千元/平方米，但还未达到去年调控中的高位。美联物业统计数据显示，去年8月，美联物业二手住宅蓝筹价格为18584元/平方米，而今年7月最近的数据则为17913/平方米；中联地产统计，2011年8月深圳二手房成交均价为17860元/平方米，而今年7月深圳二手房成交均价为17794元/平方米。

　　在新房供应集中的片区，本轮调控中龙华片区、龙岗中心城、宝安中心区、布吉等地方都出现了一二手房价格倒挂现象，而目前除了个别新楼盘仍低于片区内二手房价外，深圳一二手房价格倒挂现象已并不普遍，呈现越发减少的趋势。

　　看房“人气”回归，重现排队盛况

　　在龙华新区一楼盘内，处处都让人感觉到购房人群的入市热情重新高涨，停车场车位紧张，营销中心人满为患。

　　“一二手价格倒挂主要是在调控中，新房降价的趋势快过或幅度大过二手房降价幅度产生的，新房降价是为了以价走量，而如今市场回暖，新房价格逐渐回归，因此一二手房价格倒挂现象就越来越少。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁说。

　　上周六，在深圳龙华新区绿景1866公馆，记者又见到了楼市火爆时的排队看样板房盛况。其87平方米的一个复式户型内同时有30人在看房。

　　在绿景1866公馆的停车场、营销中心等处，处处都让人感觉到购房人群的入市热情重新高涨。停车场车位紧张、营销中心人满为患，楼盘销售人员频繁接待客户。记者注意到，目前入市热情高涨的人群依然主要是家庭自住客户，在绿景1866营销中心，记者看到的看房人群都是以家庭为单位，夫妻二人、三口之家或五口之家。

　　根据中原统计，7月入市购房者从购房用途来看，自住客户仍占市场主力，成交占比近九成。但7月投资客占比增加明显，市场持续向好是投资客入市的直接动力。

　　该楼盘销售人员称，绿景1866营销中心开放以来，平时还好，一到周末就会人很多，“其中我们今天才开放样板的87平方米复式户型一个上午登记并办理优惠的诚意客户就有20批以上，而这种户型一共才20多套”。

　　同时，罗湖鲜见的一手楼盘合正荣悦也开盘面市，作为罗湖区多年未出现的新建住宅项目，该楼盘也吸引了大批客户到来，“有些客户很早就开始关注这一项目了，所以产品一发布他们就来了”，该楼盘营销人员说。

　　购房者入市踊跃带动了整个市场交易的活跃。从深圳中原市场研究部监测的数据来看，7月深圳二手房的放盘量相比6月有质的提升，增加了将近一倍；而新增客源量也增加了近三成。从区域方面来看，福田、南山还是保持较高的放盘量，而龙华片区的放盘量则有比较明显的上升，区位优势表现得尤其突出。

　　而根据中原实时成交数估测，7月深圳二手住宅成交套数月为6900套，成交总量与6月基本持平。此外，7月，188个样本楼盘中成交样本楼盘数为94个，比上月减少了9个。深圳中原副总经理贺晓丽表示，其中35个成交样本楼盘价格环比继续下跌，有59个成交的样本楼盘价格则出现上涨，“成交活跃楼盘有所减少，惜售现象依然普遍存在，在一手房的带动下，二手住宅的价格继续平稳上涨，7月的涨幅大于6月”。

　　“限价”紧箍咒仍制约新房价上涨

　　央行近期出台关于二季度货币政策执行的报告中仍强调房地产调控政策，提醒市场国家对于楼市调控不会停止，下半年也许会有更加严苛的执行力度。

　　“深圳新房价格连涨4个月，目前已经接近调控前水平，但其受限价影响较大，目前仍被压得比较低。”美联物业全国研究中心总监徐枫说，在限价条件下，还有不少豪宅选择直接发售现房，避开预售途径。而二手房价格已经接近调控前水平，价差仅有几百元/平方米，“已经呈现上行趋势，近期就有可能超越之前的价格”。

　　在龙华片区，记者注意到，去年年底入市的绿景香颂以号称低于2.1万元/平方米限价4500元的价格入市，获得市场成交。而到了今年8月，同样是绿景地产旗下的绿景1866项目即将入市，虽然距离绿景香颂不足2公里，地段和周边配套等因素相差不大，但绿景1866销售人员称，将以超过2万元/平方米的价格入市。记者从一路之隔的莱蒙水榭春天的入市价格比较得知，该片区的政府“限价”很有可能在2.1万元/平方米左右。

　　业内人士分析称，在去年楼盘还低于限价4000元/平方米销售，以价换量迎合市场，而到现在开发商就不再“自降”价格，而是以政府限价的上限来入市，这一方面说明市场回暖，上涨趋势形成；另一方面也说明政府的调控政策依然在发挥作用。

　　在布吉，上周末入市的某楼盘此前开发盘曾有意定价在2万元/平方米左右，但最终定价在1.7万元/平方米，与旁边去年底开盘的另一新建楼盘价格趋同。

　　“只有小幅调价还在置业者能够接受的范围内，如果调价过多恐市场也不会接受。”业内人士说。

　　深圳楼市并没有疯狂性反弹，地方与中央政府的博弈白热化，但并未使楼市回暖脱离调控的框架。深圳中原副总经理贺晓丽认为，后市成交量仍将呈现目前的稳定走势，在价格方面，目前一手市场有试探性的调价行为，这对二手市场有很大程度的影响，业主反价现象不断发生，而且挂牌价也有见上调。但在市场预期转向后，一系列的数据与市场表现说明，目前的小幅调价还在置业者能够接受的范围内；并且，目前的价格没有大幅反弹，只是市场表现出来的一种常态格局，且根据每周价格走势来看，价格越来越趋于平稳，预计后市也将保持这种平稳态势。

　　今年上半年以来，各地方政府多次试探中央调控底线，而深圳作为一线城市并未出现任何调控松懈的举措。深圳中原副总经理贺晓丽认为，央行近期出台关于二季度货币政策执行的报告中仍然强调房地产调控政策，抑制投机投资性需求，防止房价反弹等，无一不是在提醒市场国家对于楼市调控不会停止，下半年也许会有更加严苛的执行力度。

　　片区分析

　　新房价或超二手房价

　　龙华片区

　　龙华片区一直是深圳新房供应量较大的区域，在本轮房地产市场调控中，从去年龙华片区就出现多个低于周边二手房价格入市的新房项目，而目前这一片区低于二手房价的新房已不多，即将入市的新房很可能定价高于周边二手房。

　　在最靠近梅林关的龙华区域，最近入市的新房项目为星河盛世，虽然其对外宣称的均价在2.2万元/平方米，但目前该价位房源已基本售完，在售的房源单价普遍在2.4万—2.5万元/平方米之间。而其周边二手房价与新房价趋同，其中万科金域华府在售二手房源价格多在2.2万—2.6万/平方米之间，只有少部分单价高出星河盛世，而在市场最为冷淡的今年初，该小区部分单位成交价甚至在2万元/平方米以下。

　　而在临近地铁红山站的莱蒙水榭春天5期此前以2.1万元/方面的均价入市，而在这一小区前期单位目前二手房房源的放盘价多在2万元/平方米以上，若考虑购买二手房所需缴纳的各种税费，其新房价格和二手房价格几乎相同。

　　龙华片区最近将入市新盘将为绿景1866公馆项目，记者了解到，该小区对面的金地梅陇镇、世纪春城等小区目前的二手房价格多在2万元/平方米左右，而这一新盘铁定以超过这个价格入市，部分户型均价甚至将达到2.5万/平方米元，不仅将超过周边二手房水平，而且相比于去年底以低于二手房3000元/平方米价格入市的绿景香颂，该片区新房价格已提价不少。

　　新房价早追平二手房价

　　呈追涨趋势

　　宝安片区

　　同样作为热点片区，宝安区(尤其是宝安中心区)新盘的开盘价格最近也水涨船高。8月初，位于宝体地铁站附近的西城雅筑一期开盘，开盘价格2.4万—2.9万元/平方米不等，比隔路相望的均价2.2万元/平方米的某现楼新盘价格每平米高出数千元。

　　而此前7月开盘的广兴源圣拿威二期则早已超过了自己一期开盘1.85万元/平方米的价格。据了解，其二期开盘均价2.2万元/平方米，较上一批单位1.85万元/平方米的均价有近20%的涨幅。

　　而记者了解到，在5月以2.1万元/平方米价格开盘的中洲中央公园旁边，另一新盘勤城达22世纪或将以开盘2.4万元/平方米的价格入市，片区新房价格已呈现追涨局面。

　　“目前片区二手房的价格主要在2.4万元/平方米左右，总体上新房价格还是与周边二手房价格持平。”该片区某中介表示，宝中片区的榕江天御6月开盘价为3.38万元/平方米，附近同素质的二手房熙龙湾的价格也在3.3万元/平方米左右。坪洲地铁站附近的富通城五期7月开盘，折后均价1.8万元/平方米，与四期二手房的也处于同一水平。