武汉楼市库存压力仍在 高价滞销盘或降价促销

　　7月以来，武汉的商品房成交量仍然保持强劲势头，不少楼盘仍然显现出“热销”的景象。业内对于2012上半年的楼市以“复苏”甚至“回暖”作为评价，也正因为如此，最近一些楼盘甚至在传递涨价信息。但与之形成鲜明对比的是，不少高库存的高价楼盘依然还在“忧心”销量问题。

　　热销背后库存压力仍在

　　2012上半年，虽然出现不少楼盘“热销”的景象，但事实上，住宅供求均处于低水平。据数据显示，2012上半年楼市成交量不足400万方，为09年以来最低谷，成交均价7546元/平米，同比价格增幅减缓至3%，出现下行信号，2011-2012年出现供应暴涨而成交萎靡的现象， 2012上半年武汉整体市场存量达到1006万方，较08年(历史最高值)高出16%；二三环和三环外成交占比逐年上扬，2012年占比过七成，一环内因地块稀缺以及价格较高，导致成交量占比最低。

　　从推盘量来看，2012上半年推盘量同比下滑20%，成交量下滑33%，开盘首日平均去化率为45%，处于历年来较低水平，市场成交乏力；2012年1-6月共计开盘/加推145次，当天成交过七成的项目仅占14%，同比跌12%；成交不足三成的项目占32%，较上年多5%；从成交户型来看，2012上半年70-110平米户型为成交主力，占比58%，而110-130平米和130-144平米改善类三房亦占有约26%的市场份额， 140平米以上产品成交量持续下降，占比12%。

　　而据武房指数第二季度的报告显示，第二季度武汉120-140平米的新增供应达到6449套，但销售量仅为3994套，而140平米以上户型的落差更大，新增供应5152套，但销售量仅为2369套，去化率还不到五成。而与此截然不同的是，90平米以下的户型新增供应15475套，而销售量达到13272套。

　　“大户型相对于小户型肯定难卖些，但真正难卖的大户型大部分都存在于高价楼盘中。”一位市场研究人士告诉记者，目前市场上滞销的房源主要特征便是单价高。

　　低价楼盘阻击高价盘

　　同一区域，低价盘销售大好，高价盘发愁。在最近热销的楼盘中，开发商都表示新推楼盘除了底层和顶楼，基本没有房源了。位于汉阳的某楼盘，几次开盘的房源去化率都达到90%，但在同一区位的另一个楼盘，销售却并不理想。经过一次开盘后，所剩房源的楼层户型都比较充足。

　　已经在汉阳一楼盘购置一套三居室的林先生告诉记者，当时汉阳一个著名楼盘即将开盘，他去看了好几次，各方面都比较满意，但价格实在太高，所以一直没拿定主意。没想到一个月后，另一个楼盘开盘，虽然档次不及之前的楼盘，但价格实在诱人，最终决定放弃高端楼盘转而购买平价楼盘。

　　“今年上半年楼市的主要特征就是刚需支撑楼市，而热销的楼盘便是对了刚需的‘胃口’，”某著名代理公司研究总监告诉记者，这个“胃口”指的就是单价低、户型紧凑的房源。“但这个也对定位中高端的高价楼盘带来了更大的打击。”该人士说，一个区域只要出现 一两个这样的楼盘，大部分刚需的流向都会冲着这样的楼盘去了。这更让高价楼盘“雪上加霜”。

　　而事实上，在面临低价楼盘拦截客户问题上，不少高价楼盘也拿出了对策。如某高端滨江楼盘拿出特价房来吸引购房者。但这样的对策，也仅仅是“杯水车薪”而已。

　　高价盘或“补跌”

　　根据目前的数据和趋势，预测2012年武汉整体市场供应将达到1168万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高39%；2012年武汉整体市场成交将达到828万方，同比下滑3%，预计下半年成交量较上半年高18%；2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方，市场去存货压力大增。

　　据数据监控中心统计，截至7月23日，武汉全市2012年8月预计开盘住宅项目为34个。其中，8月楼市预计推盘项目中，主城区占比6成，远城区占比4成。

　　值得一提的是，虽然8月武汉楼市的推盘量远远比不上7月，但推盘区域的一千抵五万、送优惠卡、送露台、优先选房等促销手段纷纷上演，而不少楼盘在推广阶段就打出了“诱人”的最低价策略。

　　有业内人士表示，此后住宅价格走势，将呈现一个分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的高价楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情。(胡晓莉)