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开发商垫首付演的哪一出?尽快回笼资金

中国市场调查网  时间:07/20/2012 08:32:51   来源:南方日报

  央行两次降息后,也许你将听到更多这样的声音:房子就快涨价了,赶紧买吧!实际情况或许并不如此乐观,唱多论调更多是开发商的“忽悠术”而已。除了上周本报报道的开发商热衷拉市内的中介搞客户转介之外(见7月12日AII06版),近日,记者又发现在所谓的“筑底反弹”期,又有多个楼盘纷纷加入买房垫首付的促销行列。

  判断后市,不能单纯参考签约数据和房地产利益集团的言论,更重要的要看开发商的实际做法。垫首付的小高潮让开发商“形势一片大好”论调不攻自破。

  豪宅板块纷纷垫首付

  说实话,垫首付已经不是新闻。

  不过,在所谓的形势大好时期,却有楼盘大肆宣传垫首付做法,并有多个楼盘集体启动垫首付,这是值得推敲的现象。

  从去年11月开始,便陆陆续续有楼盘公开宣传垫付首付的促销举措,包括最早的中熙弥珍道,到中天城市之门,再到今年常平镇内卓越·蔚蓝城邦、翠景湾、霞晖花园等多个楼盘集体垫首付,而霞晖花园甚至祭出了首套房零首付的猛招。

  上周六(7月14日),记者收到两条关于垫首付的楼盘广告短信。其中一条称:“地王频现,抄底时机已到?不限购不限贷!首付一律三成!即可入住君山·又一峰250-310平方米黄旗高尔夫大宅!限时钜惠45万元。”政策规定,商业贷款首套房首付至少三成,二套房至少六成,三套房及以上不贷款,现在寮步此楼盘却“一律首付三成”。

  另外一条短信也是黄旗山版块的楼盘所发。该短信称:“央行降息预示买房正当时!抢公积金收紧末班车!鼎峰尚境128-151平方米小黄旗拦山组团周末致谢加推低至15%首期。”

  早在今年3月份,君山项目已经开始实施“付款方式优惠”。而在5月份,鼎峰尚境也已经垫首付。看来这两个项目已经是垫首付的老手了,不过现在却做得最为高调,公开发短信广而告之,尤其有意思的的,都位于黄旗山这一传统豪宅版块。

  多个楼盘跟进

  为了稳增长,央行在6月8日、7月6日两次降息,时差不足一个月。抓住这一政策利好,开发商大肆鼓吹“筑底反弹”论,试图扭转市场预期,实现“多收三五斗”。

  与此同时,开发商却热衷于垫首付,在6月8日之后,便有多个楼盘加入这一阵营。

  刚刚过去的周末,万江的葡萄庄园拿出30个名额实行一律8万元首付的做法。该项目的洋房有87平方米、97平方米、127平方米三种户型,一套房少则67万元,首付至少得20万元,至少垫付了12万元的首付,垫付比例至少相当于总价的18%。

  与此同时,石龙的佳兆业·御府,上周六开放样板房,并启动认筹,还打出了“首付4万起”的广告。该楼盘售楼员称,该项目在售的为75-118平方米的洋房,均价估计在7000元/平方米上下。据此估算,项目房屋总价的主力区间为69万-83万元。现在,项目的具体售价和垫首付的具体做法还未对外公告。佳兆业·御府是佳兆业·中央豪门的四期组团,现在三期的房子价格在6300-6800元/平方米,若按此价格,御府的房子至少大约62万元/套。就算以后的售价最低为60万元/套,那么4万元的首付,也只有总价的7%,垫付比例超过二成(如上图)。

  虎门的丰泰东海城堡在7月份举行3D购房大行动。90平方米80万元总价的带装修房,本来首套房首付是三成24万元,现在,开发商一次性减免8万元,垫付8万元,业主只需自掏8万元。这笔钱只需在交楼前还清便可,该项目的交楼时间为今年的8月份或10月份。

  另外,从6月中旬开始,寮步的香缤雅苑也开始帮业主垫首付,垫付额度为5万元。记者 曾德军 实习生 涂斯岚 摄影:胡国球

  主要瞄准刚需客户

  降息之后开始垫首付的楼盘,主要针对刚需户型。因为刚需购买力相对较弱,垫首付可以降低置业门槛,进而吸引一部分刚需客户入市。

  葡萄庄园洋房全部是刚需户型,在87-127平方米之间。上周末推出的30个垫首付名额,两天便被消化完毕。佳兆业·御府全部是75-118平方米的洋房,是一个典型的刚需盘。香槟雅苑在售的也是68-86平方米的刚需户型。

  垫首付瞄准刚需的做法更明显的是丰泰东海城堡。本来该项目在售产品包括90平方米、98平方米的洋房和197-280平方米的联排别墅,不过,只针对购买90平方米户型的首次置业者垫付8万元的首付,连98平方米的都要“另外申请”,更遑论别墅了。

  当然,君山·又一峰、鼎峰尚境垫首付的产品分别是250-310平方米、128-151平方的中大户型,非刚需产品,但这只是少数,并且是在降息之前推出的活动。更具典型意义的还是丰泰东海城堡等新加入垫首付阵营的项目。

  意图尽快回笼资金

  不是说形势很好吗,怎么开发商还要垫首付?

  一推出垫首付楼盘的开发商营销负责人说:“现在还是想尽快跑量,回笼资金比较好。”

  与一般代理商不同,深圳天为地产总经理李宝柱说话以中肯著称。李宝柱说:“国家连续降息、降准,说明宏观经济比较疲软,对于后市,开发商还是蛮悲观的,因此他们纷纷抓住政策利好,想尽办法促销,能出货就尽快出货。”

  他说,某房地产巨头在凤岗的一个楼盘,早前卖8500元/平方米的,最近降到了7900元/平方米了。

  另外,值得一提的是,开发商现在十分热衷于市内的二三级联动了。以前,东莞的开发商因为自己能够把握住东莞客户,所以不屑于与市内的二手中介合作,不过从去年第三季度开始,市内的二三级联动已经形成趋势,今年更是遍地开花。住宅、商铺、写字楼等各种楼盘都主动出击寻找有客户资源的二手中介,让后者给他们介绍客户。现在,有的中介合作的项目高达二三十个,已经开始挑选优质项目来合作了。一中介总经理说:“如果市场好的话,开发商不会傻到拿总价3个百分点的佣金给我们。”

  如此看来,开发商说房地产“筑底反弹”,忽悠成分不少。正是因为他们对后市没有把握,所以才把握现在,想尽办法劝说、引诱消费者入市,尽快回笼资金,以应对不明朗的后市。记者 曾德军 实习生 涂斯岚