专家把脉合肥楼市“温度” 楼市真回暖尚需时日

　　目前，合肥楼市的“温度”到底是否已经“暖”起来？记者多方采访了合肥房地产界知名专家，听他们来为合肥楼市“把脉”。

　　楼市真回暖尚需时日

　　合肥学院房地产研究所副所长 凌斌

　　住宅成交量上看，4月份合肥楼市开始逐步回暖。从目前合肥建设区域性特大城市整体情况看，合肥住宅月成交套数只有达到5000套才能跟得上这个步伐。“以合肥每年新增户籍人口15万计算，加上新增流动人口15万，总共30万人口，人均住房面积30平米，需要900万平方米住宅，就是10万套房子，假设其中60%的人买了房子，就是6万套新建商品房需求，每个月均摊就是5000套。这个数字大概相当。”凌斌算了一笔账。

　　5月份的成交量6500套以上，6月份成交量也有望突破5000套，从这两个月的水平看，显然已经超过这个“回暖线”，但综合上半年数据，平均每月的成交量还远远达不到5000套。所以，合肥楼市还没真正“暖”起来。

　　从房价分析，合肥房价泡沫本来就不高，一直没有大起大落。“老百姓放心，合肥房价不会出现报复性反弹，2013年底房价可能迎来合理回归。”凌斌称，从土地价格来看，2010年合肥每亩土地的价格是440万，2011年是350万，如今土地市场优惠颇多，这就给开发商降低成本、房价下降提供了空间。“我建议有实力的开发商现在还是多出手拿地，目前不拿地两年后土地市场回暖就会后悔。”凌斌建议。

　　那么，楼市真正回暖的标志是什么呢？“从经济学的角度分析，现在的房价决定现在的地价，目前一级土地市场地价仍然在下跌，所以房价不会出现上扬；现在土地价格决定两年后住宅价格，两年后合肥住宅不会出现像2008年、2009年那样的大幅上涨。”凌斌分析。

　　楼市小回暖 买房好时机

　　中国房地产信息集团安徽总经理葛百会

　　楼市在近期出现一系列利好因素，譬如利率下调、铜陵出台契税优惠政策，铜陵政策这是不是试探政府的底线，与几月前的芜湖新政已然不一样，目前政府的调控目标已经发生微调，主要是想让老百姓更好地买到房子，显然铜陵政策与此是一致的。

　　“这一轮利好和以前完全不一样，连续两次的调控已经让投资客损失惨重，目前市场上存在购房大军主要是刚需。”葛百会称，合肥楼市近期成交量出现上涨，有一股小回暖之气，地段好的房子价格甚至也出现上扬。但整体看，合肥住宅价格不会疯涨，因为目前楼市还是供应大于需求。而且如果房价出现上涨，政府有两大杀手锏对冲——一个是保障房大量入市，另一个是征收房产税。“今明两年保障房会大量入市，更为厉害的是房产税的出现，会像原子弹一样击中房地产市场。一旦征收房产税，房子就会大量被抛售出来，中国房地产可能没有十年都火不起来了。所以，现在对征收房产税很慎重。”葛百会称。

　　葛百会还认为，合肥住宅价格整体曲线应该会保持平稳，部分品质好的楼盘可能价格会上涨，现在是出手买房子比较好的时机。

　　合肥住宅市场正在逐步回暖

　　合肥某房地产网站资深房产人士洪伟

　　“楼市是否回暖要看销量，月均销量达到5000套，就能说明回暖 从3月到现在和已经算回暖了。”洪伟认为，从开发商推盘量看，上周13家开盘，说明开发商对市场有信心。

　　但是，另一方面合肥住宅市场也面临库存量比较大的压力，销售压力就相应比较大，面临去化的问题。去年多数楼盘在挺，部分楼盘扛不住压力降价了，到2012年，不断有利好消息出现，降息、将准，都可以说是好事，但这个效果目前还么显现出来，所以还是有不少楼盘开始玩降价。“从市场目前的情况看，成交量回暖是铁定的事实，但房价也没涨上来，滨湖某楼盘甚至还直降2000元。无疑合肥楼市已经走到了回暖的路口，至于下一步是继续暖下去，还是有所降温，则不得而知。”洪伟称。(记者 吕珂)