房价又要涨？业内人士:首套赶紧买二套尽快换

中国市场调查网时间：06/21/2012 13:16:38 来源：解放网

　　6月13日，地产"大嘴"任志强在一场微访谈中表示，如果现行政策不作调整，明年的房价会出现大涨。他表示，政府已经看到近年供应量不足的问题，开始采取增加供给的措施了，以后可能还会有新的措施。他的理由是："1月至4月，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅回落将影响一年后的开盘。另外，存款准备金率今年可能再下调三到四次，由于政策有近半年的滞后性，经济将在四季度见底，所以明年3月房价可能上涨。 "

　　上海的业内人士怎么评价当下楼市。

　　首套赶紧买，二套尽快换

　　中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行此次下调存贷款利率后，按100万元贷款20年期计算，每月可少还月供约122元。

　　我认为，降息对刚需的刺激还是蛮大的，从永庆房屋成交数据看出，买首套房的客户，贷足七成的不少。这样的客户资金链都非常紧张，降息后每月省出来的钱，可以够他们几天的菜钱。因此，最近闵行、松江等郊区的二手房生意很火，释放的都是刚需购买力。降息对高端房买家来说，基本无影响，省下的钱，还不够他们给服务员的小费呢！

　　对开发商来说，在存款准备金率下降、降息背景下，他们的资金链就不会那么紧张，降价动力不足。

　　再加上，货币政策不会是一个短期政策，而是一个中长期政策，存款准备金率下降，有了第一次，就有第二次、第三次。降息也是如此，有了第一次，就会有第二次、第三次。所以未来的市场情况，我认为限购政策是利空，但货币政策是利多，货币政策的改变，会刺激需求源源不断入市。

　　开发商降价的少了，购房者出手的多了，在这样的情况下，房价上涨是迟早的事。我预测，今年6月成交量，肯定会超过5月，成为今年以来的最高点。建议首套房赶紧买，二套房赶紧换，别等到房价上涨再出手，就晚了。

　　政策已见底，长期还要涨

　　其实我们平时讲的房价涨跌说法并不严谨。

　　首先，房价通常是指某个城市或者板块的均价，成交结构性的原因会对房价造成较大影响，比如10万元/平方米的豪宅成交，必然会对全市均价有较大拉升。其次，涨跌必须有参照价格才能形成，所谓的涨跌是环比还是同比？在前提条件没有限定前，无法简单地用涨跌描述房价。

　　根据华燕市场研究部的统计，2012年1月-5月上海成交面积排名前10项目中，仅保利[简介最新动态]茉莉名邸于4月新推供应量的项目价格未见上涨，其余8个项目的价格走势从2月起均呈现上扬态势，但仍未超过去年的高点。这些项目如果和去年高点相比，价格仍然是跌的，但是与今年的低谷比则开始上涨，或者说是止跌。

　　市场价格由供需决定，所谓需求是指具有购买意愿且有购买力的客户。当前的政策是把有购买力的客户都限制在市场以外，有购买意愿的客户并未获得较大的政策扶持，这对市场成交量影响很大，所以开发商不得不"以价换量"。然而降价换来的仍然是部分需求，由于限购、限贷原因未能重返楼市的客户，仍然只能驻足观望。

　　所以研究房价走势还应紧盯政策变化。根据当前的政策导向，我认为，基本确定的是政策已见底，房价中长期走势肯定还是向上。

　　担心再降息，准购房者暂缓下单

　　房报记者沈忠民

　　降息利好购房者，近期签约的购房者都庆幸自己赶上了好时候，但也有一些准备下单的购房者担心下半年再次降息，现在申请贷款不合算，决定等等再说。房报记者请教银行房贷专家得知，房贷利率大多按年调整，现在办理贷款与几个月后等降息再办理贷款相比较，两者的利差其实很小。

　　100万元贷款，利差不会超过千元

　　房贷专家解释，按本次降息的幅度计算，100万元的贷款，降息后每月利息的大约减少150元左右，也就是说，如果两位购房者恰好在降息前后办理贷款，到年底时，前者大约要比后者多付900元左右的利息。如果年内没有再降息，到明年1月1日，前者的房贷利率将调整到与后者一致，月供利息也就基本持平了。如果今年第四季度再次降息，购房者等到降息后再买房，因为临近年底，购房者只能比前期购房者多享受两三个月的低息期，利差最多也就几百元。

　　若想省息，利率折扣大小是关键

　　房贷专家提醒房报读者，相比一两百万元的房价，千元左右的贷款利差可以忽略不计，房价是否合适才是决定因素。另外，对首次置业者来说，房贷利率优惠的幅度是更应该考虑的因素。按目前降息幅度计算，8折利率与基准利率相比，等于购房者享受了五六次降息；长期计算的话，伴随整个还款期，享受折扣利率利息节省的幅度少则几万元，多则几十万元。

　　房报记者了解到，目前上海多数银行对首套购房者最优惠的利率仍为8.5折，购房者期盼7折利率"重出江湖"的可能性不大。按目前6.8%的基准利率计算，7折利率仅为4.76%，而本次降息为非对称性，绝大多数银行的存款利率仍维持在3.5%的水平，个别银行甚至还上浮了存款利率，对银行来说，7折利率的房贷基本无利可图，因此，8.5折利率很可能成为今后首套房贷的主流，能享受到8折优惠的客户不会很多。

　　房贷专家还提醒，考虑到从现在起已经步入降息通道，购房者在签订房贷合同时，尽量争取在利率调整时间条款上有利于自己，即争取利率调整的频率为按月度调整，而不是按年度调整，这样，一旦降息，购房者次月就能享受到降息的实惠。

　　首套购房者盼房贷优惠再扩大

　　首套房贷利率的优惠力度可能进一步加大的消息，刺激原本处于观望状态的首套购房者跃跃欲试。

　　在房价网旗下房产评估工具房价通论坛中，会员顾先生表示，目前他与老母亲居住在狭小的租赁房中，计划用积蓄付首付，其余部分通过贷款来改善居住条件。无奈前几年房价偏高、利率维持高位只好将计划搁置。前不久，房价通资讯推送页面中一则关于首套房贷利率可能进一步松动的消息引起了他的关注。他表示，如果能找到各方面都满意的房子，首套房贷利率变得更优惠之时，就会考虑出手。

　　另据房价网针对"首套房贷利率可能松动的消息，首套购房者是否会选择出手"的民意调查显示：41.66%的网络用户表示首套房贷优惠力度一旦加大，就会考虑购房，他们中多数人担忧房价会有所反弹，这也是促使他们加快购房步伐的原因；38.17%的网络用户认为利率折扣还有更大的释放空间，选择持续观望；还有20.17%的购房者优先考虑房价因素，他们认为房价还有下调的可能。

　　【央行发文重提7折房贷利率倒挂银行大多观望】0.7倍意味着什么？目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。

　　网友观点

　　@经济巫医：由于此轮降息的时候将存款利率市场化了，大多数银行都按照1.1倍利率执行了。如果贷款利率7折，我肯定想办法套出来，然后存到银行里，赚无风险的利差。

　　@翠蝉333：我享受着利率倒挂。

　　@王昭空间：中国的银行靠政策发财，现在政策要求他们暂时亏损一下，应该也没有问题吧。

　　@生者行者：5年的存款5年后才能取出来的，而贷款是每个月都要还的，不能相提并论。

　　@兰若85：对于今年已经办了无折扣商贷的人来说，这无疑是一个让人郁闷的消息。

　　@wargame1：要是给出这样的利率，银行离破产很近了，难道房地产比银行重要？因为要救房地产连银行的生存都可以不顾？有点夸张了。银行根本不可能给7折利率。

　　@谯国丁：这个7折利率其实也是"玻璃门"，好看但进不去。

　　@我也玩玩微博了：不能这么算。存款大都是一年及以下的低利率，贷款大都是5年以上的高利率。银行赚得稳稳的。

　　@传说中的领头羊：重要的在于该政策逆转了人们的心理预期。中国人真缺钱吗，不缺！

　　@Linxiaoshan2011：当年7折利率摆在我们面前，我们居然错过了。