上海:二手房价格止跌收平 一二手房价格重现倒挂

　　2012年5月，上海二手房指数为2575点，与上月持平，在连续7个月下跌后指数止跌收平。

　　在指数系统监测的所有板块中，52%下跌，25%走平，23%上涨。上海二手房指数办公室认为，从年初以来房价降幅逐渐收窄到5月房价胶着，距离3月呈现的成交回暖行情渐行渐远。5月涨价重新抬头，上涨板块相比3月翻番，由于激活刚需释放后，现有刚需不足以支撑止跌上涨的房价，改善性需求选择观望也因此而增加，未来成交量难有突破性增长。

　　5月10日，上海市房管局重申限购从严、不允许补缴社保买房，5月15日又重申“单身户籍人士不得购二套房”。5月18日至20日，温家宝总理在湖北考察时强调“把稳增长放在更加重要的位置”，5月23日温家宝召开国务院常务会议时提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

　　稳增长和降房价目标，正在改变买卖双方的预期。一手房去库存降价对于二手房价的影响在减弱，二手房业主无资金压力而扛价，但购者乏力，观望回潮，买卖双方价格拉锯战将愈演愈烈。

　　市区房价转跌为涨

　　经统计，5月，市区全部8个传统区与浦东陆家嘴平均上涨0.01%。涨跌互现，虹口涨0.03%，徐汇和杨浦均涨0.02%，普陀跌0.07%，陆家嘴跌0.06%。市区二手房价呈总体上涨的走势，在于涨价区域挂牌量减少和业主强烈的惜售心理。原本就以市中心房抗跌强的概念抛房，前期房源不断去化后，本着自己理解的“利空出尽是利好”的想法，即政府提出“稳增长”放在“更加重要”位置改变了部分业主的预期，不急于一时降价抛售。业主议价空间从5%缩小到3%以内。5月传统市区二手房走出止跌微涨态势，部分板块甚至出现了较大幅度上涨，如闸北上涨0.08%，静安上涨0.07%。

　　新兴城区5月下跌0.04%，跌幅比上月缩小0.03个百分点。其中，青浦近市区部分下跌0.07%，闵行和浦东近市区部分均下跌0.05%。5月新兴城区二手房受房源挂牌缩水影响，交易支撑减弱，但成交比例仍为全市最高。随着前两月积累刚需快速释放，消化了一批价格实惠的房源，如今挂牌房源多与买方心理价差过大，加上限购限贷阻力，成交周期拉长。议价空间普遍缩小至5%以下。比如次新房集中的闵行区，来客量和带看量下降了30%-40%,意向客稀少，一些本地客和外地客均转向观望。

　　非新兴中心城区5月下跌0.06%，跌幅比上月缩小0.03个百分点，下跌幅度最大。其中，奉贤南桥和海湾板块分别下跌0.16%和0.12%，金山亭林和金山新城板块分别下跌0.15%和0.14%，皆成为5月跌幅较大区域。这些区域基本以本地需求为主但需求量有限，分流至一手房市场明显。如奉贤南桥二手房鲜有成交，本地需求集中于新开楼盘。

　　议价缩小现象普遍

　　经统计，2012年5月全市128个板块中，下跌66个，持平32个，上涨30个。

　　下跌板块5月下跌0.11%，跌幅相比上月缩小0.13个百分点，明显收窄。中外环间板块下跌较为严重，其中闵行七宝和浦东三林板块均下跌0.16%，浦东外高桥、洋泾和嘉定江桥新城板块均下跌0.14%，闵行金虹桥、龙柏金汇和浦东康桥板块均下跌0.13%。由于板块内二手房源供应量大、周边一手楼盘集中以价换量，如5月宝山顾村“保利叶语”和上大“锦秋花园”等新盘供求两旺，让利幅度近期达10%左右，同区域内一二手房价格倒挂明显，二手房业主受压无奈降价。5月宝山顾村和上大板块分别下跌0.16%和0.13%。

　　持平板块数量为30个，数量尽管相比上月减少8个，但市场僵持氛围在蔓延。受前两月成交持续回暖影响，业主纷纷上调价格，且态度强势，刚需购房者杀价预期无奈降低。

　　上涨板块5月上涨0.16%，涨幅较上月缩小0.09个百分点，但上涨板块较上月增加9个，较3月翻番。其中黄浦豫园板块上涨0.35%，闸北大宁绿地板块上涨0.29%，静安江宁路板块上涨0.28%，杨浦中原板块上涨0.24%，长宁新华路板块上涨0.21%，徐汇田林板块上涨0.20%。稀缺地段、学区房、低总价成熟社区仍是市场交易热点，也是最快出现涨价的物业类别。由于优质房源紧缺，业主赢得议价话语权，导致价格上涨，尽管幅度并不大，但有蔓延之势。

　　上海二手房指数办公室认为，议价空间缩小，甚至价格反弹，是未来二手房成交量不确定的最大因素。一二手房价格重现倒挂，首套刚需和改善型需求虽有释放但比例不高，限购成为楼市微调不可触动的底线，在房价僵持的格局下，有效购房者在减少，其结果是成交量再次萎缩。因此，楼市反复，使得“红五月”二手房市场不及3月回暖行情。中央调控持续严厉，在调控期内房价下行趋势依旧，房价尚未触底，反弹也只是短暂现象。（记者 杨联民 李刚）