杨红旭:下跌空间小 楼市红五月并非今年高点

　　30个重点城市5月新房成交量预计创下去年1月调控以来的新高。经济之声聚焦："红五月"后，房价还有多少下跌空间？"稳增长"下，楼市微调力度会有多大？

　　据经济之声《央广财经评论》报道，在持续调控中，房地产市场迎来了成交量的新高。数据显示，30个重点城市5月新房成交量预计将刷新2011年1月调控以来的新高。与此同时，2011年10月以来，全国商品房的新开工面积和购地面积同比出现了大幅回落。与此相关，各地的土地出让金收入出现了大幅下滑。截至5月30日，北上广深四个一线城市、6个二线发达城市，以及3个二线发展中城市共13座城市，前五个月土地出让金收入同比下降44%，近五年中同期较低的成交水平。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此发表评论

　　杨红旭：成交创新高的原因我认为有三个方面。第一是政策稳中有松，虽然中央依然强调调控不动摇，但是针对首次置业贷款有所放松。另外地方政府纷纷调整相关的调控措施，导致这个政策看似非常严厉，其实已经是暗中放松了。

　　第二是开发商的降价促销面进一步扩大，尤其是今年前五个月促销项目增多，很多需求者愿意在这个价位进场购房。

　　第三是需求被抑制了很长一段时间，很多刚性需求终究要释放，不可能会一直观望犹豫。在上述三个因素主导之下，5月成交量是再接再励再创新高。

　　三个方面的原因：政策稳中有松、开发商以价换量、消费者的需求释放。那么在这三个因素的影响之下，接下来楼市的成交量有没有可能会延续"红五月"的上涨态势？

　　杨红旭：我认为在接下去的几个月，甚至是贯穿下半年，整个楼市成交量将延续3月份以来的走势。第三季度夏季比较热的时候，可能成交量会有所回落，但总体上成交规模应该是保持在高位震荡。9月份、10月份可能会再创新高，我认为5月份的新高肯定不是年内的月度新高，应该还会再创月度新高。

　　杨红旭：房价可能会再回落一点，我们主要关注的是70个城市的房屋价格指数。这个指数从去年10月份首次下拐以来，到今年的4月份已经延跌了7个月，5月份应该还会延跌。我们之前认为如果能够延跌个三个季度，9个月或者说9个月多一点，基本上可以说是完成了这样一个短期调整的步调。因为楼市还是有周期的，调整三个季度左右基本上就有可能会筑底。四季度我依然坚持，有可能会出现止跌反弹。

　　连续三个季度的下跌，房价还会有多少下跌的空间？

　　杨红旭：空间老实说是不大的，我们拿今年4月份70个城市相比去年4月份，同比的跌幅是1%多一点。在08年底的时候，同比跌幅也没有超过2%。这次我觉得同比跌幅可能会进一步增加，在未来几个月可能会达到2%或者3%，但是这个跌幅并不是很大。从总体上看，当前市场当中有些项目折扣变小，甚至有个别的项目转而提价了。所以我认为价格正在筑底，可能还会小幅下滑一点，但是下滑的幅度微乎其微。

　　应该说影响价格的因素当中，政策因素是非常的重要。稳增长的政策基调之下，房地产市场的政策微调成为了眼下大家议论的热点。湖南曾否认出台了楼市的微调政策，厦门也紧急发布了声明说严格执行中央关于房地产市场的各项调控，继续实行限购，可是市场仍然在猜测，地方政府的楼市政策的微调已经在进行当中，接下来的微调力度会有多大？

　　杨红旭：中央政策还是坚持不放松，但是在保增长这样一个宏观经济宏观政策的主导之下，我认为中央政策应该也不至于进一步加码，地方政策会逐渐放松，这种力度随着时间的推移，下半年可能会比上半年力度更大一点，但是终归是不能跳出如来佛的手心。因为我们中央的调控政策一方面还在继续抑制投资投机需求，所以说限购限贷今年基本上不会明显放松。另外一方面是保护自住性需求，所以说今年对于首次置业需求将明确的进行支持。

　　我们之前一直是针对首次置业需求，下半年我们要看一看有没有可能针对改善需求，二次改善需求会不会有政府的优惠。如果这种也有优惠，那整个市场反弹力度可能比上半年还要更强一点。

　　限购政策对于改善性住房进行微调的可能性会有多大？

　　杨红旭：限购政策整体上不会发生大的变化，因为我们暂时没有更好的手段抑制投资投机需求。有的时候既然无法甄别你到底买这套房子是投资还是自住，宁可稍微从严一些。但是地方政府的限购政策可能会在实际操作过程中发生变化，比如限购到底是不是符合标准，掌握在地方部门的审核标准中。审核标准严了你就不能买房子，审核标准松了你可能就能够买房子，所以说地方政府具体的操作中会决定限购的效果。