石家庄重布“保障局”

　　两房并轨 先租后售

　　石家庄重布“保障局”

　　■本报记者 张凤玲 北京报道

　　可“先租后售”的公租房该如何称呼？石家庄给出的答案是：公共保障房。日前，《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（以下简称《意见》）经石家庄市政府同意正式下发。

　　该《意见》规定，自6月1日起，石家庄将实行“两房并轨、租售并举”，把廉租房、公共租赁房整合统称为公共保障房，按照“计划分别上报、统一规划建设、统筹筹集资金、租金梯度保障、统一管理运营”的原则并轨建设和运行。套型建筑面积控制在80平方米以内，其中以40~60平方米户型为主，占总量的75%左右。同时《意见》规定，住房困难家庭租赁期满两年后，承租家庭可自愿申请购买其承租的公共保障房。

　　石家庄市住房保障和房产管理局（以下简称“石家庄市住房保障局”）一位相关人士向记者透露，“目前石家庄市暂时不会考虑采用江苏、上海等省市尝试的共有产权模式，而将采用租户居住满两年后，有钱有需要的话可以申请购买，没有购买能力的，亦可由政府进行回购。”

　　公租房“先租后售”模式已在江苏省、上海市、青岛市等多地被尝试，但石家庄的此次尝试颇有“升级”意味。有专家表示，石家庄新政有可取之处。一是将公租房与廉租房合并，简化了管理与补贴程序；二是租售并举，利于地方政府回笼资金；三是公共保障房不能当商品房出售，以保证房源永远在需要的人群里流转，不用重新批量建设。至于如何解决由此造成的出租型保障房源减少，政府可通过出售收回的资金补充建设公租房，这样，就实现了资金和建设的良性循环。“这符合很多二三线城市当前的实际需要，关键是配套机制是否完善，实施是否能到位。”

　　公租、廉租并轨

　　“2010年公共租赁房概念正式产生后，两房并轨的尝试就出现在石家庄。公租房和廉租房当时的差异与区别仅在于政府补贴以及土地划拨上，按照现有政策规定，廉租房建设用地由政府无偿划拨，公租房用地则必须有偿取得。而廉租房的财政补贴为9%，公租房财政补贴为6%。两房正式并轨后廉租房土地也必须有偿使用，这样政府就可以获得一笔土地收入，然后也可将廉租房一同售出。同时，二者的政府财政补贴也统一为7%。”上述石家庄市住房保障局人士向记者透露。

　　根据石家庄市住房保障局向记者提供的资料显示：此次公共保障房出售价格将以综合造价为基准，具体价格由石家庄市物价部门会同住房保障局和财政局等部门研究确定，可选择一次性付款或分期付款。其中，一次性付清房款后，租户将不再支付租金；采用分期付款的，分期付款时未付款面积将按照规定交纳租金。

　　“租户居住满2年后，除自行购买外也可找银行贷款购买，目前有关银行贷款方面的具体细节我们正在研究，不日将会出台相关细则。”上述石家庄市住房保障局人士表示。

　　根据《意见》规定，此次租户购买的公共保障房为有限产权，权属证书上注明“保障住房”，可以继承、抵押，但不得进行出租、转让、赠予等市场交易行为。

　　“购买后需要抵押的公共保障房抵押值不得超过房屋购买原值的70%。”上述石家庄市住房保障局人士向记者透露，“购买人通过购买、获赠、继承等方式在主城区获得其他住房，且达到政府公布的主城区人均住房建筑面积标准的，或是因特殊原因需要转让以及抵押处置公共保障房时，由政府回购，回购价格由政府按建筑安装成本价决定。”

　　重压之下的“应手”

　　“公租房‘先租后售’是石家庄市政府针对非常时期的非常做法。由于公租房建设前期投入大，回报慢，建设融资存在困难，类似于石家庄这样综合经济实力一般的城市在发展公租房时，多采取由国有房地产企业及事业单位建设，或是在商品房中配建相当比例的公租房，来实现公租房建设规模的上升。但这么大的投入，最后却几乎没有任何回报，社会力量就没有参与的动力，所以采取先租后售的模式，对于各基层政府部门可以加大保障房建设推动力。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示。

　　根据资料显示，2011年石家庄市新建廉租住房5200套、公共租赁住房17500套，公租房每平方米成本约4000元（刨除土地溢价、各种税费以及贷款利息等的基本成本价），其中拆迁费用约1500元，建筑费用约2500元。公租房单套建筑面积一般在40平方米左右，即每套公租房基本成本约为16万元，2011年公租房总成本就需要28亿元，而上级政府给予公租房每套仅1万元的补助，巨大的公租房成本差异让石家庄市政府面临着巨大的资金难题。

　　据悉，2012年，石家庄市将建设保障性住房和各类棚户区改造住房36900套，其中新建廉租住房1100套、公共租赁住房12000套，也即公共保障房13100套。“这么大的数量，需要大量资金投入，只投入没有回报，地方政府肯定积极性不高。”陈宝存表示，公租房“先租后售”实属地方政府的无奈之举。

　　此次《意见》提出，“要鼓励开发区、省级产业集聚区和各种所有制形式的企事业单位、大中专院校，建设公共租赁住房。而社会力量参与公共租赁住房建设项目的，可享受保障性安居工程各项税费减免政策。市财政则对于市内五区政府和高新区、正定新区管委会财政投资新开工建设的公共租赁住房每套给予10000元补助。”

　　“根据石家庄分配的公共保障房任务，如果政府按建安成本价进行回购，那么每年政府至少要投入20亿元。现在许多保障房都是商品房配建的项目，在实践中很多公租房被充当商品房售卖，这是基层政府部门对现实的一种妥协。”上述石家庄市住房保障局人士向记者表示，今后将杜绝基层政府部门先回购再抬高公租房出售价格的局面出现。