楼市进入战国时代 以价换量放大“价值剪刀差”

　　伴随着2012年的第一缕春风，被调控压抑已久的刚需和改善性需求迅速升温，成交量节节高升。2月“龙抬头”，月成交量3262套，3月份攀升到6717套，创下限购以来的最高纪录，经历了4月短暂的调整之后，5月楼市再度爆发，交出成交5837套的好成绩。

　　成交量的放大也促使大量新盘的陆续推出。据统计，3-5月全市共有105家楼盘推出了13281套新房源，各家楼盘趁热打铁，使出浑身解数，争眼球、争人气、争销量。据统计，6月份还将有5200套房源上市，南京楼市进入群雄逐鹿的战国时代。

　　红五月是怎样炼成的？逾八成楼盘打折优惠

　　在刚刚过去的红5月，以价换量依然是市场的主流。最新统计显示，5月南京楼市197家在售楼盘中有共168家楼盘打折优惠，占在售楼盘数的85.28%，不少纯新盘也以理性的定价面世。

　　5月底开盘的六合新盘荣盛花语馨苑以5600元的震撼价入市，一天认购高达320多套，创下了今年楼盘单日认购的纪录；尧化门新盘金地明悦虽然出身名门，但开盘均价也仅仅定为9800元；当初以16000元/平方米的“河西价”入市，江宁科技盘骋望骊都如今也是回归理性价位，部分房源折后均价只有9200元/平方米。而威尼斯水城、金地自在城、托乐嘉、东郊小镇、新城香溢紫郡、托乐嘉街区这些月度销售榜上的热门楼盘都同样定位刚需，价格非常亲民。

　　虽然近期全国各地的政策微调风不断，但是业内人士普遍认为，中央坚持调控的路线始终没有动摇，面对库存压力和竞争压力，开发商以价换量是必然选择。“尽管这几个月南京楼市成交量很大，但库存仍然保持在约5万套左右，说明不少开发商的日子并不好过。”南京一家品牌房企负责人表示。

　　因此，业内专家指出，大部分楼盘热销仍处在量变阶段，尚未足以带动整个市场价格上涨，6月还将有大量房源上市，销售压力依然存在。未来一段时间，开发商以价换量的大局面并不会发生改变。

　　部分楼盘价格回到两年前 价值剪刀差放大

　　开发商降价走量的策略导致南京楼市的整体价格也在不断走低。年初，网尚研究机构对近2年南京在售楼盘房价走势做了统计分析，在未考虑房源位置、户型、楼层等因素的情况下，只以楼盘成交月度均价进行比较，发现70%楼盘房价已经回到调控前水平。2月南京房价整体下降0.74%，3月份全市房价自去年8月以来首次上涨了0.42%，但4月份0.44%的跌幅又将房价拉回2月的水平。刚刚过去的5月南京房价平均上涨了0.125%，上涨幅度甚微。因此，眼下南京房价仍然保持年初的价格水平，呈现平稳态势。

　　尽管价格回归理性，为了在激烈的竞争中胜出，多数楼盘在品质上却不敢懈怠。

　　“购房者越来越倾向于选择高品质的楼盘，这迫使越来越多的开发商重视内功的修炼。” 南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示,为了争夺更多的“蛋糕”，开发商愈发注重楼盘品质。楼盘主入口装扮、小区植物选择、房子外立面的颜色、单元电梯大堂的设计等以往被忽略的因素，逐渐受到开发商的重视。还有不少开发商在提升楼盘的附加值上下工夫，赠送面积开始风行，“N+1”户型随处可见。江宁托乐嘉的iHome公寓楼，开发商牺牲了亿元利润，“砍掉”朝北的房子，全部做成全明的朝南公寓。河西的一家新盘为了招揽人气，在开盘前夕决定制定的毛坯价不变，但是产品却升级为精装房。“原材料、人工都涨了不少，但房价并没有涨，而且我们项目的居住品质、配套设施以及成熟度，都比其他项目要高出许多。”一位品牌开发商的负责人坦言，现在买房很划算。

　　南京吉合田房地产顾问机构董事长石旭升也表示，眼下品质开发已经成为行业的共识，但房价在调控下走入下行通道，很多楼盘为了促进销售牺牲利润空间，“有些优质的项目目前的价值严重被低估，若调控政策取消，价格必然会迅速补涨，体现出真正的价值”。

　　购房者选择范围扩大 买房的机会来了

　　楼市发展这么多年，一直不乏想要抄底的购房者。历史经验也告诉我们，在历年的调控中，楼市都曾经出现过“底部”。

　　2008年上半年，楼市在宏观调控的作用下开始理性回归，而下半年受全球金融危机的影响，中国楼市一片“萧索”，房价一路走低。“2008年年中奥体西堤国际的二手房还在万元左右，到了10月份最后一期西堤坊开盘价是7200元/㎡起。”比起陷在无休止观望中的大多数，在这一年果断出手买下西堤坊一套三房的市民刘先生无疑是幸运的。“我这套房买的时候每平方米8100元，现在已经涨到20000元，现在想想真是太佩服自己的决定了。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在年初分析2012年楼市时指出，2012年楼市调控的主要任务是力争实现楼市稳中求进的“软着陆”，交易量和房价稳中有降。“我认为现在已经逐渐进入买方市场。房价不再继续上涨，开发商卖房变得困难，供大于求，购房者选择的范围在扩大。这个市场是我们所追求的市场，有利于购房者。”顾云昌奉劝购房者，眼下是出手的好时机。

　　而北大公共经济研究中心研究员韩世同日前也表示，对于目前有购买能力、有指标，又想改善居住条件的人来说，现在其实是非常好的购房时机。地产评论员 赵晓黎