杭州楼市改善型需求：已经复苏还是将要复苏？

　　就在刚需楼盘横扫杭州楼市，纷纷采取"以价换量"迅速催热市场之际，滞销已久的面积在130平方米以上，总价在200万至千万级的传统意义上的中高端改善型楼盘，近期以来，却迎来一波市场成交高峰的靓丽行情。曾经一度陷入市场销售冰点的大批中高端改善型大户型项目，是否真到了"咸鱼翻身"的时刻？

　　部分改善型楼盘成交火爆

　　新近取得热销的改善型楼盘确实为数不少。

　　以位于钱江新城的绿城·蓝色钱江项目，目前在售的房源以小户型的酒店式公寓和一线江景大宅为主。目前，一线江景大宅主力户型为360、380平方米。其最低销售价格也要2300万元/套。尽管如此，一度曾经鲜有成交的绿城·蓝色钱江近期却去化迅速。

　　同样的例子还出现在位于申花板块的欣盛·东方福邸项目。作为欣盛房产在申花板块打造的另一个高端改善型项目，就在申花板块数个楼盘陷入价格混战的时候，欣盛·东方福邸的销售价格似乎依旧坚挺，目前该项目在售的主要有90平方米精装跃层户型及三叠双墅的大户型。据其项目销售部负责人表示，欣盛·东方福邸的成交记录也相当可喜。值得注意的是，与最近的大热形成鲜明对比的是，此前的很长一段时间，欣盛·东方福邸的成交似乎一直未见起色。

　　最为显著的例子出现在万科·良渚文化村。5月3日，良渚文化村改善型组团柳映坊二期首次面世，推出52套精装大宅，主力户型为180平方米和215平方米，所售房源当日售罄。有购买了柳映坊二期的一位业内人士表示，之所以选择在此时出手购买，主要基于两个因素。首先14500元/平方米的精装价格，虽然精装程度有所缩减，但是一下降幅达到5000元/平方米，仍具有诱惑力。其次，柳映坊二期的低密度多层产品特性决定了市场的稀缺型，而目前良渚文化村整体环境氛围已经越来越好。

　　同样的例子还出现在下沙金沙湖板块的龙湖滟澜山项目，就在5月5日人居展期间，龙湖滟澜山推出了二期花园洋房，共计80套房源，主力户型面积为170-190平方米，而一楼为"三叠墅"赠送地下两层空间约270平方米，大部分房源价格在18000-19000元/平方米，其中底层跃式均价约33000元/平方米。据开发商龙湖地产表示，人居展期间，这批产品曾经吸引了将近3000组客户，而就在5月5日当时下午，其预定去化达到了八成。

　　与此同时，包括赛丽绿城·慧园、中顺·上尚庭、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里等在内的改善型楼盘，与年初相比，近期无论是从购房意愿还是成交数据，均有了明显的上扬。对此，保亿集团执行总裁张俊表示，目前市场背景下，一些户型面积比较大的所谓非刚需项目，最近的客户关注度却是比年初市场冰点的时候已经有了极大的提升。"以前没有人问津的项目现在也不时有客户咨询，以前没有成交的项目现在也陆续有了一些成交。这却是目前值得关注的一个市场现象。"

　　一度沉寂的改善型楼盘积极推盘

　　针对这样一股市场成交的小高峰，此前一直因为政策受限而滞销沉寂的中高端楼盘，近期最为明显的市场举措就是：在价格作出大幅调整之后，迅速开盘。

　　最为明显的例子集中出现在市中心的多个地王楼盘身上。就在日前，绿城·兰园推出新房源--兰悦组团2号楼170余套房源。据绿城集团相关负责人表示，兰悦组团推向市场以来，一改此前绿城集团在本轮调控期间积弱已久的销售状况而大卖七成。兰悦组团2号楼的户型面积从74到145平方米之间，其中74平方米为一室户型，其余116、123、128、145的为两室户型。起价29800元/平方米，均价32800元/平方米左右，相比较其住宅产品性价比已经非常凸显。基于极具性价比的优势，兰悦组团一经推出就大卖七成，成为目前高端改善型楼盘逆市突围的最新个案。

　　面对绿城·兰园的热销，同属武林板块，包括新湖·武林国际在内的地王项目也按捺不住，加入推盘市场大军行列。据新湖·武林国际销售经理程旭华表示，即将于本周末开盘的新湖·武林国际目前已经可以接受内部认购。本次新湖·武林国际将推出主力户型180平方米--300平方米之间的大户型房源共计312套。这批房源的起价为33000元/平方米。程旭华表示，自从上周新湖·武林国际针对这批大户型房源进行推广以来，目前已经内部认购了30余套房源。"总体感觉，目前杭州改善型的大户型产品市场已经明显起来。无论是项目的来访量和来电量，均比一季度好得太多，保守估计至少增加三倍以上。"程旭华称，这批客户中，外地客户占了三成，而杭州人则占七成。其中，七成的杭州人中则有半数均为新杭州人。

　　自绿城·兰园兰悦产品热销，绿城集团在城西开发的西溪诚园也预计将于近期也向市场推出了不限购不限贷的精装"类住宅"--诚公馆，户型涵盖130平方米、140平方米、160平方米等。据业内知情人士透露，诚公馆将成为绿城在主城区范围内唯一价格在2万以下的精装产品。据绿城集团相关负责人表示，自从这一价格在业内流传开之后，现场售楼处的访问客户近期激增不少，其中很多客户本身也是房地产从业人员。而据其销售员表示，对于有着城西情节的购房者来说，尽管诚公馆只是40年产权的类住宅，但是除了产权年限外，在居住属性上与其他住宅产品并没有多大区别。对于一些已经购买了首套住房想改善自身居住条件的购房者来说，这样的价格优势以及绿城品质保障，将会极大吸引购房者的眼球。

　　在一些高端改善型公寓产品开始热销的同时，同样曾经一度遭遇营销困局的一些稀缺豪宅项目近期成交也有了松动迹象。以重新定位包装推向市场的西溪·海项目为例，据其项目营销负责人表示，近段时间以来，西溪·海已经成交了总价在600万--2000万之间的10余套排屋。"这在市场冰点的去年和今年年初，是不可想象的。"

　　更具代表性的项目出现在富阳东洲板块的莱蒙·水榭山。5月27日，莱蒙·水榭山龙年首次开盘，共推出45套排屋，起价220万元/套。项目凭借超高的性价比、稀缺的山水湿地资源、独特的东南亚建筑风格和优美的园林景观，引发购房者追捧。当天早上7点，开盘现场就已经人头攒动，售楼处被闻讯前来的购房者挤得水泄不通。正式开盘后仅一个小时，全部房源即告售罄，出现杭州高端住宅市场久违的火爆场面。据了解，本次热销之后，莱蒙·水榭山近期将加推200-300平方米岛居十合院。据介绍，该房源拥有最高245%的空间赠送比例、4.3米层高全明地下室和7.5米挑高餐厅，目前已在接受认购。据其销售部证实，继前期房源热销大卖之后，新的房源产品目前仍然受到富阳当地改善型需求的购房者强烈关注。

　　改善型需求整体复苏仍不明显

　　与已经加入刚需楼盘降价大军的部分中高端改善型楼盘相比，来自置高地产顾问的相关统计数据显示，截至2012年前五月，杭州主城区共成交住宅12025套，其中130平方米以上的改善型需求住宅成交了2395套，占住宅总成交的19.9%。

　　置高地产顾问数据显示，2009年1-5月期间，130平方米以上的改善型需求住宅成交套比占住宅总成交的27.4%；2010年1-5月，130平方米以上的改善型需求住宅成交套比占住宅总成交的27.1%；而到了2011年1-5月，这一数据更是达到了29.3%。"我们把这一比例与近四年同期成交做了对比，发现今年前五月住宅成交总量仅次于2009年，但是今年130平方米以上住宅物业的成交占比仍为近四年来最低。"

　　此外，置高地产顾问数据显示，根据今年1-5月每个月130平方米以上改善型住宅的成交数据，发现该面积段成交量最大和占比最高的是今年4月份，5月份130平方米以上成交了656套，占当月住宅总成交的19%，该占比略高于3月份，与1月份基本持平。基于此，置高地产顾问认为，实际上从今年每月的成交数据上看，改善型住宅的占比变化不大，也没有呈现明显上升趋势，并不能看出改善型需求的明显复苏。

　　同时，根据置高地产顾问近几年在人居展和房博会的需求调研数据显示，2010年人居展首次置换为31%，2010房博会首次置换为28%，2011人居展首次置换33%，2011房博会首次置换27%。而参加今年五月人居展调研的客户中，仍有32%比例的人群是首改人群，改比例与历年其他几次房展会上调研到的需求比例相差不大。由此可见，从需求数据上，并不能看出在五月份有大范围的改善型需求加入到"掏房"大军中来，首次置业的刚需仍然是市场主流人群。

　　130平方米以上住宅物业的成交占比仍为近四年来最低

　　改善型物业占比变化不大

　　降价、低开成为改善型物业热销秘籍

　　从今年130平方米以上成交项目前十的数据可以看出，改善型面积段成交的主力项目基本上都是降价项目。排在前两名的分别是滨江旗下的两大低开项目--金色黎明和曙光之城，刚需户型的热销同时带动了改善型面积段的销售。排名第三的世茂江滨花园是所有前十项目中成交均价最低的，仅8983元/平方米，该价格是同属下沙龙湖滟澜山项目成交均价的54%， 其主力成交面积为256平方米的大户型，加上位置优势不明显，所以低价销售成为必然。

　　从已成交改善型物业的总价段来看，根据置高地产顾问的分析数据显示，目前接受度最高的总价区间在200万-350万之间，其总量占到总成交的68%。置高地产顾问认为，相信在200万-250万区间内的购房者不乏曾经做好200万打算购置90平方米物业的刚需，而目前一些项目降价后使其能够"一步到位"。

　　置高地产顾问认为，目前，银行对于二套房的贷款条件是首付六层，利率上浮1.1-1.3不等，这与目前首套房降首付，利率不上浮的政策相比，门槛仍然很高。并且中央的政策层面仍然以首套房作为支持的重点，所以未来对于改善的首付和利率优惠的可能性不大。再加上改善型需求是一种具有弹性的需求，急迫性没有首置刚需来得强。在这样的环境下，唯一能吸引改善型入手的砝码就只有价格。价格下行，势必会带来更多的改善型需求入市，甚至会让部分购房者的改善需求提前。

　　与此同时，接近一万套的高存量也势必带来降价动力。置高地产顾问统计数据显示，从主城区130平方米以上住宅的存量数据变化来看，近两年存量套数一直处于上涨状态，在2012年涨幅开始放缓。并且改善型住宅的存量在两年内增加了近7000套，目前已达到9441套。该统计并未包括一些项目中的合户产品，如绿城西溪诚园等。所以实际的存量可能已接近一万套。置高地产顾问认为，高存量势必给企业带来高存量货值的囤积，不利于资金的回笼，给开发资金产生巨大的压力，最终给企业带来降价动能。"高存量是一个信号，只要调控力度持续，那么未来改善型产品价格下行已经势在必行。"

　　目前，杭州改善型产品存量主要集中在九堡板块和下沙沿江板块，其各自存量均突破了1000套。此外，包括华丰、桥西、滨江区政府、市中心、之江转塘、西溪板块的存量都突破了500套。存量越大，价格下行动力越大，所以未来九堡和下沙沿江改善型产品价格下行的可能性仍然很大。置高地产顾问建议，购房者可以重点关注其中的高存量板块相关合适的项目。

　　基于这样的分析，置高地产顾问认为有五个方面值得市场关注。第一、改善型需求在过去几个月的成交中一直都在，所以并不是"复苏"了；第二、过去的几个月中，降价带动刚需产品成交的同时也带来了部分改善型需求；第三、存量高企，改善型产品价格下行压力增大，降价势在必行；第四、改善型需求的政策门槛仍然较高，低价是吸引其入市的唯一筹码；第五、只要调控不放松，价格继续下行，则改善型需求将得到复苏。