北京楼市：刚需入市郊区突围

　　在经历年初成交陷入低迷的寒冬之后，在开发商以价换量以及首套房信贷松动等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，加速入市。2012年上半年北京楼市成交量先抑后扬，在3月春风的吹拂下，从“极寒”状态逐渐走出冰点，呈现小阳春态势，最终在上半年画出一道前低后高的漂亮弧线。

　　□走势 成交先抑后扬

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队14日联合发布的数据显示：1至4月，北京商品房销售面积为327.6万平方米，比上年同期下降10.3%。其中，住宅销售面积为250.9万平方米，同比下降3.4%。尽管整体相比目前楼市仍处在低迷，不过，分各月看，北京楼市前高后低态势依旧明显。

　　统计显示，1月至今，北京新开盘项目共计超过50个，总体而言，今年前4月开发商推盘起伏较大。一二月份楼市整体较为低迷，开发商信心动力均不足，三四月份以来，楼市成交量有了明显的回暖。

　　春节后首周(1月30日-2月5日)北京新建住宅网签成交量790套，其中期房网签705套，现房网签85套，剔除政策性住房(两限房、经适房)仅成交281套，除去春节等黄金周，创周成交历史新低。不过，进入3月后，在开发商以价换量的刺激下，今年3月北京新建住宅签约套数为8085套，较2月上涨了46.6%。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，2012年2.17-5.15期间，近三个月北京住房(含一手房与二手房)签约53579套，相比去年“京十五条”之后三月(2011年2.17-5.15)签约42769套上涨25.3%。其中，一手房网签量上涨明显，2012年2.17-5.15期间一手房网签24161套，同比上涨36.1%；二手房网签29418套，同比上涨仅17.6%。在开发商以价换量的刺激下，北京房价在一季度继续下滑。

　　□客群 刚需占九成

　　在开发商以价换量以及首套房信贷松动等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，加速入市。据北京房地产业协会披露的数字，今年一季度，北京新建商品住房九成置业者都属于首次置业人群，首次置业成为当前楼市消费绝对主力。

　　纵观房地产市场上的“刚需购房族”，大致可以分为以结婚为需求的“婚房刚需”，以家庭为单位的“改善型刚需”，以首次置业者为代表的“纯刚需”等，“刚需族”构成了一波强大的买房大军，成为2012年楼市上的主角。

　　保证首置刚需贷款的需求，这是近期政府在房地产调控方面释放的信号，由于信贷政策出现变化，针对刚需的贷款额度及利率均有明显松动，政策的利好刺激刚需群体逐渐入市。

　　2012年至今，新开项目签约率较高，其成交均价都在2万元以下，低价或者降价项目更容易受刚需青睐。如多次开盘的理想家园，位于大兴区南四环至五环之间，签约率最高的是最近一期价格为17000元/平方米，与前面两期相比价格低了2000元/平方米左右。

　　□均价 热销项目不足2万

　　除了在产品结构上迎合刚需市场，价格上的让利是房企抢夺刚需的另一个手段。在推出迎合市场需求的刚需产品同时，抓住有限的市场窗口期降价跑量，使得不少房企在逆市里找到出路。

　　作为最常见的降价方式，折扣和特价房促销都有所增加，如保利罗兰香谷连续两周推出特价房源，起价仅11900元/平米，均价比上期开盘价每平米的单价下调了3000元，降价一步到位，由此也带来了较好的销售业绩，当月成交252套，位列销售榜前三名。此外，龙湖时代天街项目均价12500元/平米，也是低价入市的典型，这些低价入市的项目一经推出，引起了市场的强烈关注。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，2012年2.17-5.15期间一手房交易均价为19603元/平方米，相比上年同期20579元/平方米小幅下跌4.7%；二手房交易均价为21663元/平方米，相比上年同期24003元/平方米下跌9.6%。北京中原市场研究部总监张大伟表示，目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大，在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对的性价比，刚需购房者可考虑入市。

　　□区域 八成热销项目在五环外

　　面对五环内新盘屈指可数价格坚挺的现状，急于置业的刚需购买群体只能将目光投向六环附近的远郊地区。北京房地产开发郊区化趋势进一步加剧。1至4月，北京新盘成交近八成集中在五环外，相比去年同期比重上涨了一成。

　　大兴线沿线楼盘成为新房交易的头号热点区域，昌平、房山、通州区域的楼盘今年以来陆续加入了刚需争夺战，价格下行较为明显。五环外楼盘成为北京新房成交的绝对主力。据亚豪机构统计，1至4月，五环至六环项目的新房成交占比为59.96%，比去年同期50.19%比重显著提升；六环外楼盘的成交比重为19.94%，与去年同期基本持平。另外，受资源稀缺、价格高涨的因素影响，五环内新房成交比重则从去年同期的29.94%下降至20.63%。

　　据亚豪机构副总经理任启鑫介绍，目前五环内仅有30余个在售一手楼盘，且多为尾盘，房源稀少。“事实上从2009年开始，北京楼市的成交主力就已转移到了五环外。”

　　北京中原市场研究部统计数据显示：截至5月15日，今年以来合计签约套数超过150套的住宅类项目为36个，合计签约套数达到了9159套，占据全市总销售量的近一半。

　　□城区

　　资源型豪宅逆市热销

　　相比于刚需项目低价策略，中高端项目则以价格、地段、品质的高性价比作为销售利器。位于朝阳区东四环的逸翠尚府以3万元/平方米左右的价格开盘，甚至低于周边一些二手房的价格，最终以6.37亿元成为今年一季度销冠。

　　同样经历一年多的限购，但与郊区刚需项目价格大起大落不同的是，占有公园、教育等不可复制的资源型高端项目一直保持价格稳健，在4月楼市整体低迷的背景下实现逆境突围。

　　近日公布的4月北京商品住宅成交金额项目排行榜显示，招商嘉铭·珑原以4.7亿居4月北京商品住宅成交金额榜首，保利国际广场以4.2亿排名第二，中海尚湖世家以3.72亿位居第三，榜单前三名均为资源住宅。

　　在3月7日北京市国土资源局正式印发的《2011-2015年国有建设用地供应计划》中表示，“十二五”期间，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，这意味着三环新盘供应将正式完结。

　　“豪宅产品有别于普通商品住宅，其买家群体相对比较成熟，对物业所占有的稀缺性资源更为看重，因为这意味着其保值增值性非常突出。”对于豪宅市场4月发力，一位业内专家向记者表示，相比于刚需客户，豪宅的客户群体选择物业的关键不在市场价格的起伏，豪宅的投资更看重产品的品质，这种品质是地段、产品、性价比的综合体现。

　　□预判

　　市场不存在涨价基础

　　小阳春带来的成交量提升了部分开发商和二手房业主的信心，随着成交量的不断攀升，部分房企着手试探性涨价。不过，业内专家认为，从目前整体市场来看，存在平均成交均价下行的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　据“链家地产”市场研究部统计，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，为3月底库存清理后首次下降至8万套以下。自清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套，按照当前的销售速度，预计消化当前库存需要1年时间。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，3月底至4月份市场成交上涨，而开发商缓慢入市，就必然使得库存不断下降。从数据上来看，当前库存减少对开发商来说，并不意味着库存压力明显下降。多个房企由于长期的低迷成交而积压库存量，而短期内市场成交难有突破性增长，因此对于开发商来说库存压力仍然存在。在当前以刚需为主体，消费者购房趋于理性的环境下，低价和降价项目销售情况较为可观。对开发商来说，降价仍然是其最直接的回笼资金的手段，也能够在短期内减轻开发商库存压力。

　　张大伟表示，4月份资金有所缓解，因为最近信贷对首套房的松动，使得开发商获得一定的销售量，而且2次存款准备金率的下调也给开发商带来了一定的资金。整体资金面依然处于严峻的阶段，目前市场依然处于冬天的温度，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，多数开发企业迫于上半年的销售压力，还会抓住时机积极推盘，部分着急出售房屋的业主也逐渐意识到首次置业人群对房价的敏感度和承受度，部分业主已经开始主动调低报价，或增大议价空间。而随着价格的继续回落，首次购房需求有望继续平稳释放，五六月份北京有望迎来新一轮楼市“小阳春”。（记者 刑飞）