海淀住宅用地极度饥渴 供应稀缺催热改善型大盘

　　处在上风上水的城北区域因为地理条件的优越与土地供应的稀缺，近些年来一直是北京高端市场的代表区域，极度稀缺的供应或将令海淀等城北楼市供需落差持续放大，未来区域市场热点外移已成定势。

　　海淀住宅用地极度饥渴

　　根据北京市国土局网站公布的数据显示，2012年首批供应地块共302宗，占全年供应计划总量的90%以上，海淀区供应最少，仅14.68公顷，仅占全市供应的3.3%。

　　从区域全年供应计划来看，海淀土地供应状况也不容乐观，根据北京市2012年国有建设土地供应计划，2012年全年海淀商品住宅用地计划为17公顷，已公布的首批供应已占86.4%，也就是说，后三季度海淀商品住宅用地基本是空白。业内人士认为，这意味着今年海淀大部分开发商将面临无地可拿的窘境，区域土地市场的争夺战或将再次重演。

　　“造成海淀住宅用地供应缩水的重要原因是政策性住房的挤压。”业内专家表示。根据计划，2012年海淀承载了75公顷的政策性住房用地任务，占区域住宅总供地计划的81.5%，是北京市16大区县中分量最重的区域，这令海淀商品住宅用地份额饱受挤压，直接导致了区域住宅土地的极度短缺。

　　稀缺性催热改善型大盘

　　据北京市土地储备整理中心的数据显示，2008至2011年期间，海淀区域一共有9块住宅用地入市，其中绝大部分位于海淀边缘东升乡和小营等区域，直接导致了目前海淀住宅供应集中在北五环外到西三旗这一狭小的空间里，如保利西山林语、万科如园、西山壹号院、金隅翡丽等，而五环周边的海淀核心区域仅有北京橡树湾等个别项目支撑，因为体量大、紧邻五环、商业成熟，橡树湾更是当仁不让成为目前海淀距离城区最近、规模最大、配套最全的社区，受到市场广泛追捧。

　　除了核心的地段引发市场追捧之外，该项目在区域内稀缺的产品属性也是需求热捧的重要原因。

　　据北京橡树湾营销总监秦江介绍，橡树湾是目前区域内唯一改善型大盘，项目主推100-160平方米的二、三居户型，产品设计上也基本面向中高端客群的需求，如2.9米的层高、双向

　　南北景观、2梯4户的板楼设计以及4000元/平方米的精装修标准等，都是锁定改善型买家的品质需求。据了解，在海淀上清板块，改善型房源十分稀缺，橡树湾是区域内唯一。

　　供需落差或将持续放大

　　“一方面是土地供应极度稀缺、改善型大盘屈指可数，另一方面海淀却即将迎来新一波人口涌入潮流。”业内人士指出，双方合力之下，势必放大供需落差，未来海淀优质改善型房源很可能面临一房难求的局面。

　　据了解，作为北京的大学和科研机构最为密集的科技高地，海淀区长期被视为北京高知人群的“集中营”。

　　“这一人群的特点是有较好的经济实力，对居住品质要求较高，对高端项目的认可度高。”秦江表示，巨大的人口基数、纯粹的人员层次，区域内改善型楼盘将迎来广阔的市场前景。

　　看准这一趋势，区域内在售项目后期纷纷加大大户型改善型房源的规划。另一方面，在巨大的供需落差之下，区域楼盘价格很可能不可避免地被推高。

　　润西山

　　◎物业类别：别墅

　　◎位置：长安街西延线，距阜石路1.8公里，距莲石路1.5公里

　　◎交通：项目距长安街西延线工程0.5公里，沿莲石路向西至石门营环岛向北1.5公里或沿阜石路向西

　　◎价格：最低价1000万元/套

　　◎项目特点：华润置地·润西山 ，华润置地 在北京打造的第一座山地别墅作品，是汇集了华润置地10年开发与建筑经验的集大成者，力求呈现一处代表华润置地最高标准的别墅产品，为京城建树山居传奇，让华润品牌再度自我超越。华润置地·润西山，借鉴波西塔诺山地建筑形态与布局，结合西山缓坡地势，在拥有60米高差的山坡上建筑别墅，让建筑依山势而上，高低错落，每一户均享受无遮挡景观视野。在市场低迷之下，润西山却依然表现强劲，从开盘至今一直演绎着西贵传奇。据了解，该项目开盘当天，首期推出的别墅产品全部售罄，以单盘单天4亿元的销售业绩成为北京楼市的传奇。

　　此后，销售业绩继续一路飘红，并稳居西山别墅区的冠军宝座。目前，项目二期尽管尚未正式推出市场，依然获得市场热捧，根据销售人员介绍，项目目前的客户积累量已经远远超过二期房源总数。

　　西山壹号院

　　◎物业类别：低密平层官邸

　　◎位置：海淀区圆明园西路药用植物园北侧

　　◎交通：临近地铁4号线安河桥站、13号线西二旗站、M16号线西北旺站

　　◎主力户型：300-500平米三四居大宅

　　◎房源：三期预推5、7、8号楼

　　◎价格：均价48000元/平

　　◎项目特点：西山壹号院立基西山龙脉东首，不仅享有天然的山水资源，同时又拥有海淀新区日益完善的交通、购物、医疗、教育配套，完全匹配顶级第一居所的条件。

　　西山壹号院整体规划充分尊重京城独有的大院文化，依循“钓鱼台国宾馆”公园式布局理念，建筑交错布局形成逾80米超大楼间距，建筑如珍珠般散落于园林，宅、园、院三者相辅相成，一流景观造诣，铸就中国当代首席大院。西山壹号院在高端住宅智能化标配的基础上，设置八重安防系统，给业主营造极其安全私密的生活环境。

　　◎最新动态：项目预计2012年6月推出三期升级官邸，户型面积300-500平米三居、四居大宅。一梯一户，主佣分离，双重入户方式，独立保姆套房设计，同层排水，总价1200-3000万。

　　东湖湾

　　◎物业类别：高层板楼◎位置：朝阳区望京利泽西街6号院

　　◎交通：紧邻的东北四环路、京承高速路、京顺

　　路和机场高速路将其围合起来，地铁13、14、15号线。

　　◎主力户型：47平米零居、175平米三居、220平米四居、240平米四居

　　◎价格：最低35000元/平米

　　◎项目特点：东湖湾园林全部出自贝尔高林大师之手，其中三期园林5月将精致呈现，届时一、二、三期10万平流水园林将实现东西贯通，并与迎宾路上的“银杏大道”组成一个超大景观带。

　　东湖湾位于“金湖街-六佰本-华彩”商圈，其中东湖湾·金湖街86000平全业态商街即将呈现，可享受品质生活一站式。这里还拥有发达的交通配套，13、14、15号城铁与广顺北大街、利泽西街、望京西路等城市主干道形成一个立体路网，出行十分便利。

　　东湖湾实现了业主“在家旁，读名校”的愿望。2011年9月，陈经纶中学首批学生入学，格顿幼儿园也早已接收了众多业主子女入园。

　　◎最新动态：47平米、220平米、240平米加推

　　橡树湾

　　◎物业类别：普通住宅◎位置：海淀清河小营桥西800米路南

　　◎交通：邻近轻轨13号线上地站；京新高速现已开通，可方便上下五环；项目东侧安宁庄东路未来将会跨越五环与学清路段相连通。

　　◎主力户型：100平米两居、163平米三居

　　◎房源：354套

　　◎价格：均价36000元/平方米

　　◎优惠措施：两居减20万，三居减30万

　　◎项目特点：橡树湾四期社区内拥有社区文化中心及社区医疗服务站，可享受爱儿坊国际双语幼儿园、海淀实验二小等教育配套，紧邻的华润20万平五彩城LIVINGMALL，是目前上地、中关村区域规模最大、业态最丰富的区域商业中心。目前一期已经开业，拥有1.3万平米的沃尔玛购物广场、冰面面积1800平米奥运赛道标准的室内商业真冰冰场；二期将于2012年年底开业，将拥有超五星级CGV国际影城及华北区唯一史努比儿童乐园，另有休闲、餐饮、娱乐、服装等丰富业态，3分钟生活圈打造商业、休闲、教育、景观、运动完美动线。成熟生活无需等待，即可享受。

　　◎最新动态：橡树湾四期C1区景观楼王1号楼5月6日盛大开盘，当日认购293套，认购金额12.12亿，荣登北京2012年单盘首日认购额榜首。1号楼位于橡树湾项目东南角黄金位置，紧邻五彩城、海淀实验二小、国际双语幼儿园等优质配套，主力户型为100平米两居与163平米三居，精装修，预计2014年8月入住，50套稀缺绝版两居正在持续热销中。

　　招商嘉铭·珑原

　　◎物业类别：公寓、花园洋房

　　◎位置：奥林匹克森林公园北侧

　　◎交通：地铁5号线、地铁13号线、540、517

　　◎主力户型：170-400平方米三-四居

　　◎房源：奥海庭1、3、4、5号楼在售，仰山阁14、19、20、21、22号楼在售

　　◎价格：33000-37000元/平方米

　　◎专享优惠：成交砸金蛋、赠送20平米珑-SPACE

　　◎常规优惠：减免10万元优惠2、一次性97折，贷款99折

　　◎项目特点：招商嘉铭·珑原由招商地产和嘉铭地产共同投资开发，坐拥北京城市中轴线之上，国家地标奥林匹克公园北侧，800年国之中轴的文脉，上风上水之地，三园围合14000亩国家级生态核心区之内。

　　国际知名设计事务所GENSLER在得天独厚的自然环境中、1.8低容积率条件下，独具匠心规制二十二栋7-14层现代多元化街区建筑，并结合中国人居传统锻制“和院”园林力作。

　　项目以170平米-400平米大户居为主，并配以城市豪宅中罕见的阔尺露台及下沉式私家庭院设计，且奉送全部世界级工料精装。社区内将坐落有2万平米的小学及托幼教育配套，即将引进北京市重点学校，15年的配备资源让孩子与世界站在同一起跑线上。同时，配以招商物业全程护佑，全天候高品质悉心服务，尊贵礼遇竭奉每位业主。

　　◎最新动态：项目目前热销中，奥海庭为精装观景平层华墅，1梯2户，标准层户型为215-275平米四居，首层为300-400平米复式送百平米私家入户花园，顶层客厅挑高4.8米，为280-300平米一梯一户观景平层府邸，送百平米观景露台。高区均为南北通透精装观景楼座，2梯2户，户型为170平米三居，190和220平米四居。全社区精装交付，送厨卫家电，准现房。社区配套首都师范大学附属幼儿园已入驻，项目实楼样板间已开放。2012年8月交房，准现房销售。