蒋智生：把握好“改善型刚需”

　　作为为数不多的能够在去年楼市低潮中超额完成销售目标的龙头房企，华润置地（1109.HK）目前依然延续着强劲势头。截至5月9日，华润置地合约销售额已经突破120亿元，完成2012年400亿元销售目标的逾30%。

　　在华润置地北京大区总经理蒋智生看来，公司强劲的销售缘于2年前开始的重要转型，即向二三线城市“下沉”的全国化布局和快速周转策略。

　　“布局基本完成之后需要深耕，产品定位比营销更重要，把握好‘改善型刚需’是当前的重要战术。”蒋智生说。

　　记者：在楼市持续的低迷中，华润置地作为几家能够实现逆市增长的龙头房企之一，你认为其原因何在？

　　蒋智生：这应该归功于2010年7月开始公司所进行的转型。当时的销售状况并不理想，在认真反思和研究之后，华润置地决定从两方面入手进行调整，首先就是要进行快速的全国扩张，向二三线城市进军。目前看来，这一转型收到了很好的效果。

　　其次是向快速周转转变。现在市场情况已经发生了深刻变化，过去囤地以谋求高利润的情况渐渐消失了，“快进快出”的模式被证明是更有效的。

　　华润置地以往拿地后可能要等到2~3年才开盘，但现在这一时间间隔已经急剧缩减到6~12个月。尤其是二三线城市的产品，由于我们对产品线进行了梳理和规范，可以实现快速复制，往往拿地后6~10个月就能够开盘，这个纪录还在不断地被刷新中。

　　记者：去年华润置地超额完成了300亿元的销售目标，今年大形势并不乐观，华润置地对今年400亿元的销售目标会不会有所调整？

　　蒋智生：调整的可能性不大，从目前的销售进度和推货情况看，我们对于完成甚至是超额完成销售目标是信心十足的。在新布局的一些城市，销售完成情况可以说是超过预期。

　　在一线城市，我们对于“刚需”的定义有自己的理解，基于区域旧有住户置业升级的“改善型刚需”让我们的产品赢得了市场的认可，比如北京橡树湾项目开盘当日售出12亿元，这个数字证明了产品定位的重要性。

　　记者：华润置地在管理架构上的调整引人注目，大区制的创立是如何考虑的？目前由你担任总经理的北京大区有怎样的目标？

　　蒋智生：大区制的建立和向全国范围扩张是同步的，都始于2010年7月。因为要快速进入二三线城市，总部管理半径拉大，而原来的城市公司又无暇他顾，因此需要将企业组织机构从以往的两级管理模式升级为三级管理模式，成立了区域管理的大区。

　　目前我们在全国二三线城市的布局已经基本完成，接下来要开始在既有区域进行深耕，而北京尤其是重中之重，相信包括橡树湾、红山世家、公元九里、润西山的北京住宅项目，通过高品质战略的落地会取得更好的市场表现，我们还希望接下来在北京的土地市场上有所斩获。

　　记者：作为转型的另一个重点，华润置地商业地产目前的情况如何？北京大区以往在商业物业方面不是很突出，未来会有新的亮点吗？

　　蒋智生：在华润置地2600万平方米的土地储备中，有400万平方米是持有型物业，我们的目标是在2015年，商业地产的利润贡献能够占到总利润的40%。

　　目前北京地区已经有3个商场开业，2个写字楼正在运营，另外2个在动工修建，预计今年年底可以完成。

　　定位于高端品牌的万象城对于选址要求极高，但以往较少出现在北方地区的万象城现在也正在引入北京大区，郑州的万象城已经开始动工，石家庄万象城也正在落地，另外北京、唐山和天津也在洽谈选址当中。

　　记者：海外投资者目前对于华润置地悬而未决的配股融资普遍感到忧虑，但从目前良好的销售和债务偿还状况来看，公司并没有急迫的融资需求，你能否谈谈今年华润置地融资方面的考虑？

　　蒋智生：融资仍然是华润置地今年的重要环节，我们希望能够在发展中运用好土地资源和财务资源。

　　在融资方面，我们一方面要强化开发贷的融资能力，利用目前政策上“加大微调力度、进一步释放流动性”的良好窗口优化资金配置；另一方面要寻找更多的合作伙伴，比如我们在威海的项目就引入了九龙仓。另外还有由母公司主导的房地产基金，这是整个华润集团产融结合大背景下的一个重要方向。