开发商喊涨下的哪着棋?专家:这种开发商是

　　独立地产评论人马跃成表态，最近楼市回暖，交易量上升，有些楼盘又开始有涨价趋势，一些买房人“买涨不买跌”的心理也开始出现。马跃成指出，调控前阶段，交易量明显下降，那是因为房价过高造成的。现在经过两年的调控，房价已经回落不少。去年乏力的成交量为今年积累了大量的刚性需求，降价激活了他们的购房热情，所以，近期火爆的成交实在为消化刚需客户。但是，这绝对不是楼市根本性回暖的标志，更不是房价上涨的理由。

　　马跃成还指出，现在远不是涨价的时候，频繁的涨涨跌跌，不但让购房人遭受损失，也会给开发商的经营带来重大困难和不利影响。市场稍有起色，开发商此时喊涨是否失了准头？本期观点地产邀请网尚研究机构总经理李智和南京合众联恒总经理程鹏共同就这一话题进行探讨。

　　观点①

　　2%左右的微调影响较小

　　南京合众联恒总经理 程鹏

　　微调绝不是要使销售停滞，如果说现在有楼盘调价调到买房人放弃购买，这样的开发商就是‘傻冒’，自寻死路。”

　　去年我曾经预测今年2月底楼市回暖，实际上，今年楼市从2月上旬就开始好转，虽然也有一天成交100多套的低位，但总体销售势头不错。

　　成交上扬有两个原因，去年需求受抑制累积至今释放是其中一个原因。其次，从去年下半年起，就有开发商开始降价卖房，而卖得好的大多数是价格降到位，买房人觉得价格能够承受的楼盘。同样，我们可以看到，一些城中价格处在高位，售价未动的楼盘照旧卖不动。再者，市场好转，出手购买的人多了，对一些仍在观望的买房人也产生了影响，带动了这些客群的购买。现在的购房者消费心理已经比较成熟了，不再指望可以抄底成功，只要房价跌得差不多，能在较低点购入就可以。

　　现在一些楼盘的价格上调并不能等同房价上涨，所谓上涨的操作手法是数次推盘价格的持续跟进上调，最终调价幅度达到5%以上，甚至高达10%。目前调价的楼盘仅占全市在售楼盘的小部分，仅是部分开发商的部分楼盘行为。从调价楼盘来看，基本都是去年下半年低开的楼盘，今年选择价格理性微调，调整幅度一般在2%左右。

　　分析来看，选择调价的楼盘大多销售状况良好，这类开发商首先在资金回笼上没有太大问题。目前，在建工程速度已赶不上销售速度，通过上调价格减缓销售速度，但微调绝不是要使销售停滞。而从目前价格调整情况来看，有的楼盘微调幅度很小，对总房价的影响甚微。

　　如果说现在有楼盘调价调到买房人放弃购买，这样的开发商就是“傻冒”，自寻死路。经过两年的楼市宏观调控，开发商们都清楚认识到，目前当务之急仍要拼销量，确保资金回笼。

　　观点②

　　小心下半年出货更困难

　　网尚研究机构总经理 李智

　　现在见好就涨，涨价之下，销售速度势必会有所下降，而相比上半年，下半年出货更困难些，等到那时再做价格下调、促进销售已为时过晚。”

　　从宏观角度来看，开发商现在喊涨的确不太妥当。限购、限贷等楼市调控政策短时不会放松，开发商不能因为现在市场有所好转，就盲目乐观。一些楼盘经过“金三银四”的热销，积累的房源去化不错，资金回笼情况良好，资金紧张情况得到了缓解，就开始顺势涨价。

　　这种现状就要分两种情况来看，一是开发商没有判断好后市的形势，认为后市也会比较好，价格上涨有支撑，现在对价格进行调整也是为了给买房人以购房信心。这种情况就需要清楚认识到，大卖的背后是积蓄了去年一年的需求积累。一旦需求用尽，销售就不会如此顺畅。

　　其二，有的楼盘销售已经到了一定节点比如进入尾盘阶段，或是今年的销售计划经过前两个月的集中消化，完成速度较快，有的楼盘销售计划已经几近完成，所以不再急于快速出货，因此选择涨价，不愁销售进度放缓。

　　即使是因为后一种情况，调价仍然要谨慎。尽管3、4月销售形势不错，但未来市场是否还会出现畅销的场面，现在都很难断言。现在见好就涨，涨价之下，销售速度势必会有所下降，而相比上半年，下半年出货更困难些，等到那时再做价格下调、促进销售已为时过晚。

　　目前南京全市的库存房源量为4.8万套，虽然这个数字是比年后的5万套出头的库存量有所回落，但就去年全年总销4万套的数据来看，现在的房源库存量仍处高位。特别是继4月之后，5、6月份继续迎来新房上市量的高峰期，开发商的销售压力还是很大的。虽然一些开发企业近期的销售计划完成得不错，但结合市场大环境，加之跨年度发展考虑，还是鼓励开发商把促进销售作为第一考虑，推盘宜早不宜迟，房价也不应急于喊涨。金海亮