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昆明城中村五年改造争议与矛盾中前进趋成熟

中国市场调查网时间：05/15/2012 08:24:31 来源：云南网作者：尹馨

　　历史的载体不是在教科书中，而是在有质感、有形体、有生命痕迹的城市里。老旧的巷子、市井生活，这个城市最古旧的原住民和最底层的外来者，构成了中国城市发展进程中独特的风景——城中村。

　　2008年以来，昆明主城区的336个城中村迎来了一场变革。一个个藏着传统文化与市井污垢的角落被连根拔起，取而代之的，是统一的新区规划，是现代小区、高端写字楼、SOHO、购物中心、时尚步行街和综合超市。按照2008年的规划，今年昆明的城中村改造将进入收官之年。短短5年的时间，让世代居住在这里的“村里人”无所适从，文化传统被割断，生活方式被改写，面对新城的崛起，他们更像一群局外人。没有人知道，这场轰轰烈烈的城中村改造，是不是一次完美的升华，不过可以确定的是，昆明的城中村正在和这个城市一起成长，纵然有阵痛，最后终将趋于成熟。

　　昆明式行动：336个城中村的改造计划

　　在上世纪五六十年代，城中村曾是一种生活的常态，聚集了老昆明的数辈原住民，最终形成一个个相对独立而封闭的群体，由这些群体构建的城市，就叫做昆明。最新统计资料表明，昆明市主城区249平方公里范围内有城中村336个，建筑面积3817万平方米，居住人口近100万，人口密度约为5万人/ 平方公里。其中，二环路内共有城中村72 个，占地面积1.94平方公里，居住人口约21 万，人口密度每平方公里约为10 .8万人。

　　城中村会聚了两大类人，一是本地村民，由于城市化后失去了土地，自身又没有技术、没有工作，只能靠出租房屋和集体经济分红来维持生活；二是外来流动人口，收入来自各类务工收入，但并不是每月都有保障。

　　私房出租的巨大收益，使得城中村中不少居民游手好闲，而外来人口膨胀，流动性大，结构复杂，人口的混合结构使得城中村成了生活环境最脏、城市治安最乱、社会问题最多的区域。近几年来，昆明取缔的60个“黑窝点”大多数都集中在城中村。

　　而巨大的城中村租房需求，再度刺激着原住民不顾一切地进行违法建设，任意加层加盖。昆明二环内城中村的平均建筑容积率为1. 43，有相当一部分村庄的容积率在2. 0 以上。部分交通条件好、靠近市场的村庄甚至高达4. 0，远高于一般城市居住小区1. 8 的容积率。城中村公共活动空间缺乏，绿地几乎为零。大部分城中村的道路曲折不通，由于没有规划，村民拼命加高加宽自己的房子，“亲嘴楼”和“握手楼”比比皆是。

　　对一个城市来说，城中村正在沦为城市的一种亚社区，成为城市中社会治安问题多发区域。

　　2008年初，昆明市委、市政府作出了实施城中村五年重建改造的重大决策，同年2月，昆明市的城中村改造在五华、盘龙、官渡、西山四区同时启动，吹响了全市城中村改造的号角。336个城中村改造项目，面积将近10万亩，动用资金大约3000亿元，这种力度和魄力是全国从未有过的。

　　然而，“先失去了地，又失去了房，我们要靠什么生活？”这是众多城中村原住民问得最多的问题。多少年来，他们其实并未真正融入这个城市，面对现代化的灯红酒绿，他们一直都是若即若离。

　　城中村改没了吗？它只是“平行位移”

　　中国社会科学院社会学研究所副所长、研究员李培林认为，城中村在城市化过程中具有双重功能，它既是城市异质的边缘，也是替代贫民窟而成为农民工融入城市并转变成新市民的摇篮和桥梁。村落组织的传统本土资源，并不完全是现代性的对立面，它也可以融入或被用来构建现代化的新传统，在所有被视为对立两级的中间，都存在连续的过渡和多样性。

　　“城中村生存方式的改变不是一个简单的拆除、重建问题，也不单是简单的对流动人员管理的问题，它是一个涉及社会、经济等方面的复杂问题，必须稳妥推进，逐步解决。”昆明市盘龙区委党校的研究员刘愈认为。

　　即使村落消失，人也依然在那里。也许过上几十年、上百年，习惯了住在电梯房里的他们会忘记这里曾经是一个城中村，会忘记自己的祖祖辈辈是这里的“村民”，但这种改变不是现在。

　　从以往改造城中村的经验来看，彻底拆除的方法并不能真正达到优化产业结构、提升人口素质、促进社会融合的改造目的。旧房子可以轻易推倒，有的人可以一夜暴富，有的人住进高档社区，但原村民之间的社会关系依然存在，村民并没有真正融入城市社会，变成实际意义上的市民。当没有任何技能的回迁户和大量中低收入的外来人员再度流回新建的安置小区时，一个更为庞大的高层城中村再度形成了。城中村没有消失，只是发生了位移。

　　2010年的时候，昆明理工大学建筑系的学生曾对昆明主城区城中村改造的情况做过一个研究课题，结果发现，大批量的集中改造，使得村民们与新城市的发展产生了断层，由此显得矛盾重重。而改造后，大量的高层写字楼拔地而起，居民回迁后，新社区的人口将比以前增加很多，但人口素质没有得到根本改善，“租房经济”仍然是这些新社区的主流。同时，整个城市商圈的商业形态发生了升级，同质化严重、饱和度很高，反而与村民的日常生活和生产相距太远，在整体上缺乏分工，缺乏经济和产业上的支撑。

　　家住灵光街的市民杨健认为，城中村改造从根本上讲要解决人的问题，而不是单单改造村内的建筑。这是一个城市的大课题。

　　新城市主义：在争议与矛盾中前进

　　城中村改造正在掀起一场新城市主义运动，旧城蜕变，新城崛起，这场运动的目标很明确：城市化、现代化、国际化。

　　可是有人在疑惑，改造后的那个城市，变成了城市机器的单一复制，还是“春城”吗？

　　这是一座旅游城市，一个广场、一条街道、一座建筑都在阐释这个城市的主题，解读它的文化。诗人于坚说：“相对于中国新兴城市焕然一新的呆板、同质化、装模作样的经典风度，城中村真是有‘后现代’风格，解构的、松弛的、亲和的，城市人气最旺的一角。人气不是商业气。两者都很热闹，人气的热闹是靠安心、开心、顺心、称心凝聚起来的。”

　　“城中村空间的改造应根据不同城中村的具体情况进行，将部分城中村恢复并重塑其传统村落风貌和历史文化特色，或将其改造为特色文化社区，为传统文化风貌维护和特色文化社区建设服务。城中村改造要注意保存村镇中那些能够引发村民对其历史文化追溯和思考的传统街区或文物，并尽可能重塑村落与自然相和谐的人居环境，使城中村成为地域传统文化的避风港，发挥其延续传统文化的作用。”刘愈认为。

　　深圳至祥置业(昆明)有限公司总经理周曼提出了城中村改造的四种模式：一是建特色产业基地，即根据区域及村子自身的特色建特色村，如文化村、产业村等；其二，彻底改造融入现代都市，即根据城市规划、功能及发展的需要，彻底推翻重建，如CBD及其周边的村子；第三，推动物业转型，即针对一些建设比较好的村子，改造成廉租房，出租给一些外来人口或收入较低的家庭，解决贫困人口的住房问题；最后，提升环境水平，增强城市配套功能，即一些规模较大的小区里存在一些散落的村子，为了配合周边区域的发展，增强区域配套，进行针对性的改造。

　　四区改造现状

　　目前，昆明城市建设向着东南、东北两个方向迈进。在《昆明城市总体规划(2008-2020)》中规定，昆明城市发展的模式变成了一个“三黄蛋”，城市在原来的城市中心上再加上两个发展中心，新的城中村改造方案中，一个更具生机的新昆明、新都市形象已渐渐清晰。

　　盘龙区“焦点”变成新的投资“热点”

　　盘龙区建成范围内共有69个城中村，分属8个街道办事处，涉及22个社区、股份合作社。城中村居住面积2.96平方公里，占全区建成区总用地面积的6.5%，总建筑面积约为635万平方米，城中村居住建筑面积平均容积率1.71，居住总人口约20万人，其中户籍总人口近5万人，外来非户籍人口约15万人，人口密度约为6.7万人/平方公里。

　　“人居环境”和“经济”成了盘龙区城中村改造的关键词，改善广大城中村居民的居住环境和生活质量，是改造的首要目的，不但是城市社会结构和社会管理的改造，也是城市环境和社会治安的改善。甚至，就连新居的建筑风格，也由单一的现代气息逐渐向人文气息和生活化靠拢。如果说凤凰新村改造的安置房世纪俊园还采用了冷色调的瓦灰色，体现冷峻、硬朗的形象，到了盘龙区张官营回迁安置房，就采用了柔和的古典欧式风格和香槟色，更具生活情调。同时，新建小区更注重绿化，与周边的城市建筑融为一体，形成了城市中的花园。而张官营回迁安置房也将建成为一个集居住、商务、休闲于一体的大型生态居住社区。

　　同时，不少企业投资参与到城中村建设中，为城中村改造提供了重要的保障资金，使城中村这一城市建设管理的“难点”变成城市发展的“亮点”，使这一市民关注的“焦点”变成经济发展新的投资“热点”。

　　在未来的盘龙区城中村改造项目中，建筑密度、绿地率、机动车泊位都将成为规划的重点关注细节，在教育设施及市政公用设施配建上也将更加合理，将为城市创造新的宜居环境。

　　五华区六项措施保障改造

　　作为昆明最老的城区之一，五华区范围内的城中村可谓是“名声在外”。

　　2008年2月27日，五华区在黑林铺街道办事处前所村，举行了城中村改造重建工程启动仪式，城中村改造序幕由此正式拉开，有51个城中村被列入市政府城中村重建改造计划，涉及大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉8个街道办事处。一份高效的城中村重建改造时间表确定了下来，2008年5月启动了3 个村的重建改造，并于当年推进10个村的重建改造。同时，五华区与江东集团、赛伦房地产公司等多家企业签订了城中村重建改造投资协议，全面启动30个村的重建改造。

　　为确保城中村重建改造顺利展开，五华区科学制定了六项措施：一是坚持规划先行，统筹合理布局；二是整合土地资源，提高利用效率；三是推进市场运作，多方参与改造；四是政策措施到位，优化服务环境；五是社会保障配套，享有居民待遇；六是加强督促检查，实行目标考核。

　　而到今年年底，51个城中村的重建改造即将完成。

　　官渡区新螺蛳湾商机展现

　　昆明主城5年计划改造的336个城中村，有90个在官渡区，涉及被拆迁人口近21万人，涉及用地27000亩，总拆迁面积1400万平方米。由于官渡区紧邻滇池，河道纵横，使得多数城中村项目净用地锐减，增加了开发的难度。并且，关上、小板桥、吴井、金马、六甲等官渡区绝大多数街道城中村改造，要受特殊的建筑限高与机场航线控高制约。广福路以南24米以下限高，则影响了六甲、官渡、矣六等街道的城中村改造价值空间，增加了回迁安置的难度。特殊的区位决定了官渡区城中村改造的复杂而艰巨，任重道远。

　　然而，螺蛳湾国际商贸城的建成同时带动了巨大的商机，这对官渡区的城中村改造影响深远。按照规划，投入运行后，商城片区将成为面向西部地区和东南亚、南亚、中东，成为中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。这将带动整个螺蛳湾片区，并促进云溪片区、云秀商务中心等已确定开发的拆迁及建设工作。另外，随着机场以及地铁的建设，地铁沿线的城中村改造工作重点由原来的“大拆”变为“大拆大建并举”，昆明的新商贸中心正在成形。

　　为此，官渡区政府将与省城投公司共同组建官渡区城投公司，作为城中村土地开发的实施主体和项目投融资及招商平台，组建的公司运作资金全部由省城投公司提供，官渡区政府负责征地、拆迁安置等工作。此外，当土地达到供地条件后，云南城投将独立或联合其他专业开发商，以招拍挂形式获取土地进行开发。省城投公司与官渡区城中村合作项目分为盘龙江、双凤、关上、金马、福德、双桥6大板块，共24个自然村，整合土地约为1.2万亩，拆迁面积达610万平方米，土地总投资约为200亿元。

　　西山区“一村一策”吸引资本

　　西山区现有城中村115个，改造范围共涉及棕树营街道办事处、金碧街道办事处、永昌街道办事处、前卫街道办事处、福海街道办事处、马街街道办事处6个街道办事处，1个镇(碧鸡镇)，32个社区村(居)委会，129个自然村，市规划部门确认为115个点。占地20864.431亩，涉及247040人。

　　在综合考虑了片区功能和资源整合等因素之后，西山区采用“一村一策”及吸引社会资本等方式，着重强调城中村改造的进入、退出机制，公开、公平、公正地选择资金实力雄厚、具有产业优势和发展潜力、有社会责任感的企业参与改造，充分发挥国有公司在城中村改造过程中的主导作用，完善拆迁成本核算工作的长效机制，加强资金监管和资金运转管理，保障改造资金。进一步拓展了城中村改造投融资渠道，增强了政府的主导、统筹、调控能力。

　　西山区城中村改造项目围绕“一心，两轴，三区”进行改造，始终坚持“高起点、高标准、高品位”的思路为引导，项目的看点多，亮点多。自身形成的文化主题商圈将与小西门商圈、三市街商圈、金碧商圈一起提升昆明整体城市高度，并且填补文化主题的空白，很多项目都颇有创造力和想象力。

　　城中村改造名录(部分)

　　凤凰新村改造项目

　　开发商：俊发凤凰置业

　　规划定位：建筑和户型的复合，它集办公、居住、SOHO、投资，四大功能于一体，内部空间可随意组合，满足不同的功能需求。

　　西山区30号片区改造项目

　　开发商：诺士达集团

　　规划定位：将拥有大型购物中心、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、SOHO公寓、最大的超市和最奢华的电影院、高尚住宅以及完善的社区配套，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体的城市商业综合体。

　　新发村改造项目

　　开发商：鼎易房地产

　　规划定位：以住宅为主、以高端商业为辅的综合性项目。商业部分含商铺、商务中心、写字楼、酒店式公寓，并计划引入主力品牌店和大型超市。

　　苏家塘村改造项目