让被征地者得到应有的补偿——国外土地征用补偿安置经验介绍

大部分市场经济国家采用市场价格对土地征用进行补偿，价格评估遵循一条重要原则—— 最有效利用原则，也就是土地征用价格应以估价对象的最有效利用为前提。国外土地征用补偿费用非常高，一些国家轻易不会动用土地征用权。因此，人们在新加坡、日本到处可以看到火柴棍式高楼大厦，而不是我国火柴盒式大楼的现象。

国外土地征用补偿安置经验

大多数市场经济发达国家土地征用补偿通常会充分考虑土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有市场价值，而且补偿土地得到最有效利用时可预期、可预见的未来价值

美国：公私兼顾，补偿价由双方共同评估。美国是典型的土地私有制国家，给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，属于市场行为。美国土地征用补偿标准是以土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。同时，为了避免政府操纵征地过程，征地补偿一般通过独立的市场中介组织对土地价值进行评估。这个价值不仅包括土地的现有价值，还包括它将来一段时间可能产生的利润。

加拿大：依据最佳用途按市场价补偿。加拿大土地征用制度沿用的是英联邦的体制，征地补偿建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。加拿大征地补偿具体包括：被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿；有害或不良影响补偿（如严重损害或灭失价值），主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失。这种补偿不仅包括被征地，还包括受征地影响相邻地区的非征地；干扰损失补偿，是被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿；重新安置的困难补偿。

英国：安置好拆迁户被视为政府法定职责。英国除土地补偿价格以被征用地的当前市价为标准计算外，补偿范围还包括：租赁权损失补偿—— 契约未到期被征用而引起的损失；迁移费、经营损失等额外补偿；律师或专家的代理费用、权利维护费用等其他必要费用支出的补偿。另外，努力安置好拆迁户被认为是英国政府的法定职责。而对于开发商来说，重新安置好拆迁户可以减少支付给被拆迁户的赔偿金额，因此英国的拆迁户都能得到较好的安置。

德国：按当日的移转价值或市场价值补偿。德国的土地征用补偿范围包括土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。

法国：以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算。法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的，同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。为了控制补偿，被征用不动产的用途以公布征用规定1 年前的实际用途为准。

日本：通常以完全补偿标准确定土地补偿费。日本的土地征用称为“土地收用”，在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看，日本征用土地的补偿包括5 个部分：征用损失补偿，通损补偿，少数残存者的补偿，离职者的补偿，事业损失补偿。

新加坡：征地补偿由土地税务兼行政长官决定。新加坡土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出，但补偿金额由专业土地估价师评估，以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害，被征用的动产与不动产的损害，被迫迁移住所或营业所所需要的费用，测量土地印花税及其他所需的合理费用等。

此外，在波兰，赔偿费总额以征用土地和土地上建设物的市价为基础在14 天之内一次性付清；在必要的情况下，可请专家咨询确定赔偿标准。韩国由中介认证机构对土地价格作出基本评估，双方以此为基础讨价还价，要么提供令住户满意的补偿金，要么放弃项目。瑞典的土地补偿费不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分。土地征用补偿价格的计算，以10 年前该土地的价格为准。

对我国土地征用的思考与建议

与国外土地征用补偿标准相比，我国征地补偿在遵循市场价格和最有效利用原则方面还有很大差距，为此应健全被征地农民的利益共享机制，加大政府土地收益反馈给“三农”的比例

我国在土地征用补偿方面尊重市场经济规律还不够，与国外土地征用补偿制度相比还有一定差距，尤其土地征用价格评估应以估价对象的最有效利用为前提开展。补偿安置问题在我国土地征用工作中一直没有得到很好的解决。我国《土地管理法》历经几次修改，取得了很大的进展，2004 年《土地管理法》把土地征用改为征收，虽然表面上只改了一个字，但充分表现了人们思维的重大进步，但仍然存在需要修改之处。其中第四十七条关于耕地征用的规定人为限定了补偿标准，没有真正体现出被征用土地的真正市场价值和最有效利用原则。

欧美国家土地一般为私有，与我国土地归国有和农村集体有着本质的区别，我们不能完全照搬他们的做法，但国际上一些先进理念和做法值得我们学习和借鉴。我们同时也要健全被征地农民的利益共享机制，加大政府从土地中获利反馈到“ 三农”的比例。土地征用涉及社会稳定，英国的土地征用补偿安置方式值得借鉴；被征用土地按公平市场价格和最有效利用的原则进行补偿的理念值得思索；而日本、新加坡节约集约用地的经验值得我们参考，以最大限度地避免土地粗放利用与浪费。

(作者：国土资源部信息中心 王正立)