京沪房价连降 上涨多为二三线城市

　　京沪房价环比连降6月 环比上涨多为二三线城市

　　3月份70个大中城市中，38个城市新建住宅同比下降，系2011年9月以来下降城市数量最多的月份

　　昨日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅售价变动情况。其中，新房价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个；8个城市新房价格环比上涨。

　　房价同比下降城市增多

　　3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。

　　在同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5%、0.5%、0.6%和0.4%。

　　环比涨多为二三线城市

　　从环比数据看，3月份，70个城市新建商品住宅售价环比下降的有46个，比2月份增加了1个。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅售价环比连续6个月下降。东南沿海城市(如杭州、宁波、温州、金华、青岛等)新建商品住宅售价环比降幅进一步扩大。

　　与上月相比，70个大中城市中，新建住宅价格下降的城市有46个，持平的有16个，上涨的有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%，上涨城市多数是二三线城市，如九江、银川、西宁、遵义、大理、韶关等。不过，价格环比上涨的城市的个数，自今年1月份为零后，不断增加。

　　- 解读

　　"房价上涨压力依然存在"

　　国家统计局城市司高级统计师马晓明：从统计数据看，70个大中城市新建商品住宅售价总体上继续呈下降态势。3月份，新建商品住宅售价整体继续走低，主要有两个原因：一是开发商采取"以价换量"销售策略较为普遍；二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

　　3月份，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加了4个。虽然环比上涨幅度均在0.2%以内，未改变70个大中城市房价整体下行的趋势，但也说明房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。今后，仍需要继续坚持房地产宏观调控政策不放松、不动摇，只有这样，房地产市场健康发展才可能得以实现。

　　- 北京情况

　　北京新建商品房价格降1%

　　国家统计局公布的数据显示，北京新建商品住宅价格已经连续6个月下跌，3月份的环比下跌幅度最大，下降0.5%；同比降幅也达到1%。

　　二手住宅价格继续下降，且下降幅度继续扩大，同比降幅达3.4%；但环比略有反弹，环比涨幅达到0.2%。据统计局数据显示，这是自去年9月份以来，7个月首次回升。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，在当前第一轮房价下降之后的平稳期，北京二手房价出现小幅波动属于正常情况。当前二手房市场均价仍在2.2万元/平米左右，与去年7、8月份相比，依然有10%-15%的降幅，未来北京二手房降价的趋势依然明朗。

　　新建住宅价格同比下降0.8%，环比下降0.4%。不管是新建商品住宅，还是新建住宅指数，以及二手房价格指数，其同比均出现下跌。

　　据了解，2012年第一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了最近4年来的最低值。其中，1-3月分别成交4473套、5514套、8085套。（.新.京.报）

　　最早一批满5年经适房 明年底才有房源可上市

　　海珠区聚德花苑目前最新的一期住房是2008年才出售的经适房，按规定要明年底才可出租出售

　　昨日，"广州市2007年12月18日后购买的经适房签约满5年后就可上市租售"的消息传开后，使经适房再度受到关注。广州市住房保障办有关人士昨日接受采访时表示，此次规定并未有太多新意。按时间计算，最早一批满5年的经适房要在2013年底才诞生。在转手销售符合条件经适房时，将按照出售时同地段普通商品住宅的市场评估价减去购经适房时的均价，来计算增值收益。因此，无法通过报低房屋成交价使上缴财政收益流失。

　　关注一

　　2007年前经适房房源上市量多大？

　　棠德花园约1/3上市

　　据4月17日发文的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》(下简称《规定》)，已购公有住房上市，产权人应按交易评估价格的一定比例缴纳土地收益等价款。2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋所有权证2年后方可上市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款。那么，此前已上市的这类房源量有多大呢？

　　据了解，在上个世纪90年代初期，经济适用房的热潮席卷整个广州，当时的"经济适用房"指的是在1986年至2002年间兴建的如棠德花园等7个安居房小区、销售价格低于成本价，由政府来补贴的非盈利性住房。这些经济适用房主要分布在四区，如白云区的同德花园[最新消息 价格 户型 点评]、泽德花园、积德花园、侨德花园[最新消息 价格 户型 点评]，荔湾区的汾水小区，天河区的棠德花园，以及海珠区的聚德花园。

　　对于这批早已达到条件上市的房源，最终有多少流入市场并未有具体统计，但以大型安居小区棠德花园为例，小区由A、B、C、D、E、F、G、H8个小分区组成，约有住家9000户，共40000多人居住。多年来只有1/3左右的房源上市，其余多数房源仍是自住。

　　关注二

　　5月1日起新批经适房就可租售？

　　最快明年底有

　　2145套房符合上市条件

　　此次发布的《规定》实施日期为今年5月1日，其中提到，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。有市民认为，这是否表示今年5月1日起，就陆续有新一批经适房房源可上市租售了？

　　广州市住房保障办有关人士在接受采访时表示，此次规定并未有太多新意，与目前实行的经适房管理规定一致。按时间计算，最早一批满5年的新经适房要在2013年底才诞生。据了解，2008年11月下旬，在广州市经适房管理办法正式出台后，广州首批2145套经适房开始接受意向登记，最早的也在2008年12月底才进行签约。该批房源包括了金沙洲小区、同德泽德花苑和海珠聚德花苑[最新消息 价格 户型 点评]房源，还有个别项目房源是福利分房后的剩余旧房。关注三

　　如何防止购房家庭报低价"中饱私囊"？

　　按同地段普通商品房价

　　估价算增值收益

　　按照规定，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，上市后购房者要按照补缴80%增值收益，作为土地收益等价款。这引发了担忧，购房者是否能通过报价二手房成交价，减少增值收益空间来"中饱私囊"？据了解，广州市二手房交易为避免交税，市场往往存在报低价成交现象。

　　不过，广州市住房保障办有关人士表示，补缴80%的增值收益，是以届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价计算，不是以单套房屋的成交报价进行计算。而且广州市二手房成交已实现网签并与银行系统进行联网，如果要进行按揭购房，报低价将使得贷款总额也会降低。

　　也就是说，假如张先生在2008年年底购入了一套70平方米的经适房，房价为2500元/平方米。在2013年底到5年符合条件后要进行销售，售出报价为8000元/平方米，但该区域普通商品住宅评估价为9000元/平方米。那么要补缴的总款应该是(9000-2500)×70×80%=36.4万元，而不是(8000-2500)×70×80%=30.8万元。

　　不过，也有业界人士表示，一般而言，普通商品住宅市场评估价会比实际上市场成交价略低，因此不排除仍有少部分收益，会从财政收入流失到个人账户上。广州市住房保障办有关人士称，到明年底首批符合条件房源上市还有1年多时间。在正式上市前，有关部门预计将对上市评估价的规定和租赁部分房源如何计算增值收益等细节，再出台规范文件。

　　专家观点

　　经适房转售转租

　　应供向保障人群

　　广州市政协常委、广州房地产学会副会长曹志伟表示，他反对经适房和限价房等特殊房源放开出租出售，对于已售的经适房和限价房对其转手交易应予以限制，通过行政手段保持经适房和限价房的"保障性"不变，即原经适房和限价房的业主只能向经政府审核、符合保障标准的住房困难家庭转售或出租。如果是对外租售的，建议将获得经适房、限价房又转手卖出或出租的名单，以及其买房价、卖房价、差价等信息予以公开，接受全社会的监督。

　　曹志伟还认为，最迫切需要住房保障的不是买不起房的人，而是连房都租不起的人，如刚毕业的大学生、如蓝领工人，这些都是广州的生产力、中坚力量，却又存在住房困难的人群，若能为他们在住房方面提供廉租房、公租房，既为广州留住了人才，又可安抚了社会的不安情绪，一举两得。因此，"全力建设公租房，停建停售政府财政投资的经适房和限价房，依法限制已售经适房和限价房的转手交易"才是解决问题之道。

　　假设案例：

　　首批经适房小区计算升值空间：

　　聚德花苑70平方米房现售业主约可得14.1万元

　　在新的住房保障制度建立后，广州市首批经适房在2008年年底销售，其中包括了海珠区聚德花苑不到200套的房源。这批房源，按满5年签约期可上市规定，最快也要在明年年底正式上市租售。

　　当时，聚德花苑房源在建筑面积70平方米以内的部分，房价为3900.23元/平方米。昨日下午，记者回访了聚德花苑小区。"在聚德花苑，楼梯房的价格在一万二左右，电梯房会稍微贵点，在一万四的样子。"位于聚德中路的信亚地产相关工作人员说，聚德花苑附近的楼房都已有一定年代，因此相比较周边地区而言，聚德花苑较为有优势。

　　为让经适房上市升值空间更一目了然，假设一套70平方米的聚德花苑经适房此时可以进行销售，以整个地段普通商品住宅房价为1.4万元/平方米进行计算，减去当年购买的3900.23元/平方米，则经适房业主转售房屋后要补缴的增值收益部分为：(14000-3900.23)×70×0.8≈56.6万元，业主可获得的收益部分为：(14000-3900.23)×70×0.2≈14.1万元。(.信.息.时.报　.田.桂.丹)

　　房价或延续稳中有降趋势

　　国家统计局18日公布的报告显示，在全国70个大中城市中，3月新建商品住宅价格环比上涨的城市有8个，比上月增加4个，占全部受调查城市的11.4%；二手住宅价格环比上涨的城市有16个，比上月增加5个。自今年2月份以来，新房售价环比上涨的城市数量已连续两个月反弹。业内人士认为，这是部分城市房地产成交小幅回暖的结果，但对于全国整体市场而言，楼市仍处于调整下行周期。

　　少数城市房价反弹

　　据统计局调查数据，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有46个，持平的有16个，上涨的有8个。价格环比上涨城市的涨幅均未超过0.2%。一线城市新建商品住宅售价仍处于下降周期。3月份北京、上海、广州、深圳新建商品住宅售价分别环比回调0.5%、0.3%、0.2%和0.3%。

　　二手住宅方面，3月份价格环比下降的城市有42个，持平的有12个，上涨的有16个。价格环比上涨城市的涨幅均未超过0.8%。值得注意的是，北京、深圳等一线城市在新房售价回调的同时，二手房价出现小幅反弹，当月环比分别上涨0.2%和0.1%。

　　国家统计局城市司高级统计师马晓明认为，从3月数据看，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。但由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响，部分城市新建商品住宅售价出现波动。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，3月房价走势出现分化。一方面，西宁、银川等西部城市新房售价环比微幅上涨；另一方面，北京、温州等东部城市新房售价跌幅增大，说明楼市调控效果继续显现。

　　稳中有降趋势或延续

　　从同比价格看，房价仍处下降通道。其中，3月新建商品住宅价格同比下降的城市有38个，比2月增加11个；二手住宅价格同比下降的城市有49个，比2月增加5个。

　　对于未来楼市走势，链家地产市场研究部陈雪认为，3月新增环比价格下降城市数量减少，而涨价城市数量增多，说明自去年四季度开始的降价潮已进入平淡期，房价下行的速度暂时放缓。第二轮房价全面下行的周期可能在下半年出现。

　　马晓明认为，3月少数城市新建商品住宅售价环比反弹，尽管并未改变70个大中城市房价整体下行的趋势，但也说明房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。

　　北京中原地产研究部总监张大伟认为，目前市场调控政策依然严格，反弹的条件并不具备，房价依然处于下行通道中。但一线城市房价出现暴跌的可能性也不大，基本会呈现稳中有降的趋势。(.中.国.证.券.报)

　　北京新房价格连续降个6月 创半年最大跌幅

　　今天上午，国家统计局发布"3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况"，数据显示，与2月份相比，3月份新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个。

　　此外，北京新建商品住宅价格已经连续6个月下跌，3月份的环比下跌幅度最大，下降0.5%。

　　数据显示，与2月份相比，3月份新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　记者梳理发现，环比上涨的8个城市没有一个一线城市，其大都是三线城市，如遵义、大理、韶关。

　　不过，价格环比上涨的城市的个数，自今年一月份为零后，不断增加。

　　在3月份一线城市继续领跌市场，平均环比达到了0.33%。

　　本报记者梳理发现，自去年10月出现首次环比下跌后，北京新建商品住宅价格已经连续6个月下跌，3月份的环比下跌幅度最大。

　　此外，不管是新建商品住宅，还是新建住宅指数，以及二手房价格指数，其同比均出现下跌。

　　据了解，2012年第一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了最近4年来的最低值。其中1-3月分别成交4473套、5514套、8085套。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，在3-4月份，北京的昌平、大兴、房山都出现了跟进降价的项目。

　　从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续下降的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　新建商品住宅价格指数

　　2012年环比同比

　　1月跌0.1% 涨0.1%

　　2月跌0.2% 跌0.5%

　　2012年环比同比

　　3月跌0.5% 跌1.0%

　　2011年环比同比

　　1月涨1% 涨9.1%

　　2月涨0.5% 涨8.4%

　　3月停涨涨6.2%

　　4月涨0.1% 涨3.4%

　　5月涨0.2% 涨2.6%

　　6月涨0.1% 涨2.7%

　　2011年环比同比

　　7月停涨涨2.4%

　　8月停涨涨2.4%

　　9月停涨涨2.3%

　　10月跌0.1% 涨2.2%

　　11月跌0.4% 涨1.6%

　　12月跌0.2% 涨1.3% (.北.京.青.年.报)

　　70大中城市平均房价15个月来同比首降 小阳春难延续

　　3月房价跌势未改。

　　国家统计局4月18日公布数据显示，70个大中城市中，3月房价（新建商品住宅价格）较2月（环比）下降的城市有46个，较2月增加1个；上涨的有8个，较2月增加4个。价格环比上涨的城市，房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算，3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%，为连续第六个月出现下跌。

　　同比（较去年同期）数据的下跌趋势更为明显。70个大中城市中，3月房价同比下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份。据路透社测算，3月70个大中城市平均房价同比下降0.7%，为路透中文网2011年1月开始测算该加权指数15个月以来首次出现下跌。

　　新华社昨日更是援引链家市场研究部、北京中原市场研究部的测算数据称，3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70，为近年来首次出现下调。

　　国家统计局网站昨日刊登的一篇解读文章开宗明义，称"3月份房价总体上继续呈下降态势"。不过，撰写该文章的国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。

　　一线城市房价跌幅扩大

　　可见的是，大中城市房价跌势还在扩大。

　　国家统计局披露的数据显示，今年3月，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价同比降幅进一步扩大，3月比2月分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。一线城市房价已连续6个月环比下跌。

　　不光是京沪穗深，在3月38个房价同比下降的城市中，有19个城市的降幅比2月有所扩大。即便是29个房价同比上涨的城市中，也有21个城市的房价同比涨幅较2月有所回落。

　　马晓明认为，3月房价整体继续走低，主要有两方面的原因，一是开发商采取"以价换量"销售策略较为普遍，二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

　　据一位央企开发商称，以前是刚需楼盘才会实行"以价换量"，现在豪宅也降价了。顶级豪宅原本售价8万元/平方米起，现在降至最低6万元/平方米。

　　"以价换量"效果明显。另一国企开发商称，3月份，该公司旗下项目都卖得很好，"不论是上海，还是重庆、西安都卖得不错，接下来还将稳步推盘。"

　　住房和城乡建设部副部长齐骥表示："当前，房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产健康发展。"

　　日前召开的国务院常务会议强调，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。

　　房价上涨压力仍存

　　有论者担忧开发商可能收窄优惠幅度。

　　马晓明昨日在文中写道，由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响，3月部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱，买卖双方议价的空间有所缩小，部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。

　　国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，房价环比上涨的城市有8个，比2月增加了4个。

　　还有中高端楼盘加速入市可能带来的结构性影响。

　　克而瑞分析师杨晨青说，房价的涨跌其实受成交结构的影响更大,"我觉得未来两三个月内，成交均价会有所反弹，就是因为成交结构中，中高端房源的比例可能增加。 "

　　杨晨青称，未来中低端市场交易量继续往上走的动力会趋弱，而一线城市高档项目在集中入市，且伴有一定降价，未来成交占比会提升。

　　不过，杨晨青也强调，即便如此，也不必去怀疑调控是否失效，因为随着首套房贷优惠回归，中低价位房价成交比例会上升。

　　"一二线城市楼市

　　价格战会愈演愈烈"

　　在更为长远的视角下，开发商对于房价走势普遍悲观。

　　一位大型开发商直言，今年的形势不会太好，房价反弹完全是不可能的。

　　一位央企开发商进一步说，六七月份是传统的交易淡季，到了传统的"金九银十"，将会有很多开发商不赚钱跑量。"不论是京沪穗深这样的一线城市，还是诸如苏州、无锡、杭州等二线城市存量都很大，价格战将会愈演愈烈。三四线城市存量没有这么大，表现不会那么明显。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，二线城市中，如苏州、厦门的存量都很高，特别是高端楼盘的价格压力会更大。

　　陈晟判断，接下来，"没降过价的，保障房用地周边的项目价格还有25%～30%的降幅。已经降过价的楼盘，也还有5%的降幅。"

　　政策面也没有乐观消息。新华社昨日援引来自权威部门的消息称，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等。

　　"真正回暖要后年"

　　这也造成了开发商的扩张步伐更为谨慎。

　　一位国企开发商认为，今年的楼市行情不行，明年也不会反弹，真正回暖要后年。

　　据该开发商介绍，该公司旗下在建项目和可预售项目都很多。全国拿到预售证的项目有50万-70万平方米，上海的可售面积有10多万平方米，"现在的负债率60%多点，现金流近40亿元左右。"

　　3月楼市的"小阳春"或难以延续。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，从当前市场的实际情况来看，3月全国楼市的成交回暖只是刚性需求长时间抑制的短期爆发，并且赶上银行信贷政策在今年首次初步放松利好。3月的市场回暖并不代表市场即将反复。

　　中房信数据显示，4月第一周(4月2日-4月8日)，全国十大城市成交指数为64.63，环比下跌68.08点；20大典型城市成交指数及30个三四线典型城市成交指数均出现环比下跌。

　　开发商的悲观预期，在土地市场也有体现。中国土地勘测规划院17日发布的监测数据显示，今年一季度，全国主要监测城市宅地价格环比下降0.04%，至4516元/平方米，这是全国住宅地价自2009年二季度以来首次出现整体下降。（.东.方.早.报）