交易攀升难言回暖 楼市上演冰火两重天

　　清明假期过后，北京房地产市场呈现出一定的上扬趋势。北京市住建委网站的公开数据显示，上周（4.9-4.15）北京期房、现房商品住宅累计成交1851套，环比前一周大幅增长了61.38%；与此同时，上周（4.9-4.15）北京市住宅成交均价为17252元/平方米，环比之前一周降低15.28%。

　　刚需发力 低价成交占主流

　　北京中原市场研究部发布的2012年第15周新建住宅成交TOP榜显示，降价、打折、低价促销的住宅项目明显具有销售优势。记者致电多家在售项目售楼处得知，与连日来首次置业者和升级置业者的悄然回归、渐成主流相呼应，眼下许多在售住宅项目在主推户型、价格优惠幅度等方面也相应迎合了这部分人群的需求。

　　以北京城建·徜徉集为例，该项目新房源于4月2日入市，上周即实现成交99套。徜徉集此次采取超低价入市策略，入市单价为12900元/平方米，比前期价格下调了14%，而其上周实际成交均价为12999元/平方米，基本与报价持平。

　　此外，位于大兴区的红木林，打折优惠力度最高可达八九折；徜徉集、首开·熙悦山等房山项目，近期也开始加入了以价换量的行列，降价趋势有望蔓延；至于此前以底价入市闻名的龙湖·时代天街，如今依然保持着良好的成交势头。

　　一位资深业内人士向记者透露，进入3、4月份以来，北京住宅市场已经开始进入主力销售季，虽然宏观经济环境仍未好转，调控政策也未曾放松，但是基于去年持续整年的市场低迷情况，紧张的资金链迫使曾经一度捂盘待售的项目也不得不开盘面市，供应量的不断增加扩大了购房者的可选择范围，加之入市项目多采取不同程度的优惠措施，部分项目屡创区域售价的新低，价格的大面积下滑也直接促进了成交量的不断回升。

　　高端遇冷 不少项目零成交

　　值得注意的是，从3月末开始，北京高端住宅、别墅项目的供应量也有了明显增加。数据显示，3月30日以来，北京累计新增的6个住宅项目的预售均价全部在2万元/平方米以上，其中有5个为别墅项目。但遗憾的是，3月30日之后上市的6个高端项目中，目前仅有顺义区的颐景润园因开盘优惠幅度较大而有了销售记录，截至目前的整体销售率为4.2%。至于其他的5个高端项目，目前依然显示“零成交”。

　　零成交的现象不止存在于个例。记者日前从专业统计机构获得的一份“2011年至今未显示签约项目名单”（详见下表）显示，去年以来，还有14个项目至今仍无签约记录。套均面积偏大、拟售价格高于主流刚需人群的承受能力、所在区域过于偏远等特征，构成了这些项目滞销的主要因素。“限购之后，高价项目面向的可售人群大减，与降价项目相比难有竞争力。”在链家地产市场研究部冯联联看来，2012年的市场环境并未改观，部分入市项目的零成交，大量有成交记录项目的去化率持续保持低位，使得楼市难以呈现明显的升温。

　　据了解，2012年一季度，世联购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9。全国购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点。购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善，但即便如此，目前降价幅度与购房者期望达成一致的项目仍在少数。在此情形下，开发商唯有顺势而为，在考虑成本因素的前提下积极调整价格策略和产品结构，方能改变消费者的购房预期，摆脱“零成交”的类似尴尬处境。

　　晨报记者 束杰

　　■2011年至今未显示签约项目（以下数据统计时间截至2012年4月16日）

　　项目名称 区域 发证日期 预售住宅套数 预售套均面积（平方米） 拟售价（元）

　　华府庄园 房山区 2011年6月26日 93 271 31894

　　东镇欣园 朝阳区 2011年8月28日 1108 95 40918

　　天恒别墅山 怀柔区 2011年9月15日 34 297 33918

　　德胜雅苑 西城区 2011年9月30日 92 78 45000

　　东方华庭 朝阳区 2011年10月22日 224 140 31754

　　远洋天著景园 大兴区 2011年11月9日 74 408 39900

　　紫润花园 朝阳区 2011年12月4日 84 388 84729

　　鹭峰中心 顺义区 2011年12月17日 68 250 17801

　　燕西华府家园 丰台区 2012年1月1日 20 498 38225

　　大宁山庄 房山区 2012年1月7日 120 174 18909

　　学府树家园 海淀区 2012年2月24日 502 137 36000

　　数据来源：链家地产市场研究部，仅供参考。