顺“市”而为方能凸显价值 房地产进入以价换量时代

　　从上市房企的2011年毛利率来看，万科为39.78%、保利为37.20%、华侨城为53.33%、招商为52.39%、金融界为43.87%，而在H股上市的恒大地产的毛利率仅为33%。面对群雄逐鹿、压力倍增的房地产市场，恒大给出的答案却简单实用：随行就市、薄利多销、随需而变、顺应市场。不久前，恒大位于广东清远的某楼盘打出8折团购优惠，尽管相关人士立刻表态"不会全国统一策略"，但这种"灵活"依然表露无遗。

　　"从2011年的情况看，项目分布只是一方面原因，随需而变、顺应市场的销售策略，才是房企最具竞争力的一张牌。"中原集团研究总监刘渊对《大众证券报》记者表示，随着一线城市资源饱和、限购，行业重心正在向二、三线城转移，由于建安成本无法缩减，土地成本是影响房企利润的重要原因，相比招保万金来说，恒大"转移阵地"较早、较快，收效明显，同样定位的产品更具价格优势，因此销售策略可以更加"灵活"的应对。

　　恒大地产2011年销售面积达1219.9万平米，销售收入共计803.9亿元，实现净利润118亿元，A股"四架马车"招保万金无论是在哪方面均无一能敌。尽管金地集团年报尚未最终发布，但其2011年前三季度净利润仅为4.8亿元，同比下滑64.18%，可见恒大摘得2011年度房地产行业桂冠已毫无悬念。

　　通过上市公司年报对比发现，恒大在2011年共有187个项目，其中二、三线城市项目占比达到96.8%，而在其超过800亿元的销售收入中，二、三线城市贡献了95%以上；然而，万科、保利等A股标杆房企中，主要收入来源仍是依靠一、二线城市混合布局。布局的不同自然会导致售价的差异，恒大2011年的项目均价为6590元/平米，万科的均价却达到了11303元/平米；而在去年排名前10的房企中，其项目均价更是已逼近12000元/平米。

　　中国房地产测评中心数据显示，2012年一季度，万科以288.2亿元的销售额问鼎，中海203亿元居次席，绿地、保利、恒大分列3-5位，TOP10销售金额的入榜门槛较去年大幅下降25%，销售面积的门槛则提高了30%。另据上市公司公告显示，招商地产一季度全国让利超10亿元，销售额同比增长61%；万科3月的中小户型产品占据销量的90%；保利地产3月销售额、面积同比增长47.27%、55.08%；金地集团3月的销售额、面积也同比大增113.6%、161.9%，看来各大房企已逐渐开始"顺应市场"。

　　"兑现利润最终是靠成交来实现，若此时依然'高举高打'、宁肯不卖也不降价，只会使得利润空间越变越窄。"刘渊进一步对本报记者表示，房地产行业的主基调不会改变，不顺应需求自然会受到市场的排挤，薄利、微利至少可以盈利，适时、适度的布局转换，多尝试中低端、小户型的路线或为房企的好选择。

　　海通证券房地产行业研究员涂力磊认为，去年4月至5月，房地产成交处于全年低谷，而同期的价格却几乎是全年最高，考虑到目前的降价促销行为日渐兴起，预计房地产业从2012年4月、5月开始，将进入成交同比、环比同时上升，房价同比、环比同时下降的"双升、双降"时代，对于房地产股可以适时配置。