广州存量房评估系统杀伤力大 部分区域跳升五六千

　　评估核价系统上线，将进一步封堵一次性付款的“报低价”空间。

　　4月份广州市地税评估核价系统上线,部分区域评估价跳升五六千

　　覆盖广州十区两市所有住宅、别墅等存量房的广州市评估核价系统于4月1日正式上线。政府有关方面期望这一系统上线后，目前在住宅存量房交易中普遍存在的阴阳合同将遭封杀。

　　至上周截稿时为止，4月仅过去7个工作日，二手房递件量不大，但记者从房地产中介人士处了解到，评估系统的“杀伤力”的确很大，部分区域评估价4月1日前后跳升幅度甚大，环市路天胜村混合结构楼梯楼在4月1日前报税9000元/m2可通过，4月1日后评估核价已变为14600元/m2；一德路电梯楼之前报税“9字头”也可过，但现在已变成15000~16000元/m2。不过五羊新城“羊城八景”电梯楼，4月1日前后的评估价都仍为“9字头”，变化不大。

　　有中介人士向记者明言，现在仍难以捉摸评估价对广州市房价的影响。由于二手房网签系统与银行系统对接后，银行按揭购房“报低价”的空间已大大减少，如今评估核价系统上线，将进一步封堵一次性付款的“报低价”空间。

　　上线新系统“脾性”未摸清

　　至记者采访之时，广州市评估核价系统上线仅一周时间，中介人士尚未从有限的递件交易量中摸到新系统的“脾性”。合富置业业务营运总监黎意诵表示，从目前情况来看，4月1日地税评估价系统上线前后，通过合富置业促成的二手房成交个案递件受此影响不大，不过，合富置业仍会继续密切关注新评估系统上线后运行的情况，以便更好地协助客户顺利办理交易过户手续。

　　不过，一位房地产人士表示，新系统的核价较“动态”，今天的价明天又变样。从记者掌握的若干递件交易评估核价结果来看，部分区域在新系统之下的评估价跳升幅度比较大。如环市东天胜村一个混合结构四五层楼高的楼梯楼单位，4月1日前递件，申报9000元/m2可通过评估；4月1日后，评估核价结果变成14600元/m2；一德路电梯楼4月1日前“9字头”报税可通过，目前评估核价已升至一万六。在一片“涨”声中，五羊新城“羊城八景”电梯楼的价格尚算淡定，4月1日前后报税“9字头”都可通过，还没有看出新系统的“威力”。

　　房地产人士告诉记者，二手房网签后，尤其是银行系统与网签系统对接后，“报低价”的情况已大大减少。由于评估系统一直没有更新，一次性付款尚有“报低价”空间。行业人士表示，一次性付款的人士通常是参照“阳光家缘”存量房系统上月的成交价来申报本次交易的成交价，市区普遍报“9字头”都可以通过。然而，随着评估核价系统4月1日上线后，一次性付款的“报低价”空间将逐步收窄。

　　新系统如何核价？业主要回答多几个问题

　　新系统到底会如何核价？记者询问了几位陪同买卖双方递件问税的中介人士。他们表示，新系统之下，业主需要回答多个问题，有的会被问到，房产属于哪个街道或派出所？有的更需详细告知楼房坐向和所在楼盘组团名称。中介人士表示，感觉上问税环节比以前更细致。

　　据广州市地税局介绍，该系统上线后，所有进入交易环节的广州市二手住房，在申报纳税时都要经过该系统全面评估。这一价格评估过程是，由税务机关依据采集来的房地产基础信息，采用一定的评估方法建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估。当纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；当纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税。

　　据了解，广州市税务系统目前已完成对广州十区两市住宅、别墅等的数据收集，并结合国土房管、规划、公安、民政、城建、地税等部门房地产相关管理数据，建立了全市住宅存量房基础信息数据库。在这些数据基础上，通过评估模型制定了覆盖全市范围的房地产基准价格体系。在这个系统里，能够求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价，只需输入房屋的坐落地址、楼层和面积，就可以计算出该宗房产的价值。

　　评估价高过实际成交价

　　可以申请复核

　　记者今年初曾报道过，保利红棉社区铺成交价6万多元/m2，评估价高达10多万元/m2。据中原地产工商铺副营业总监法永能表示，评估价与实际成交价相差过大，可以申请复核，评估核价并非“终裁”。

　　法永能表示，自去年底以来，广州市使用新的基准地价标准，不少在此之前未补地价的商铺大受影响，评估核价环节出来的补地价费用大升。据记者查询“阳光家缘”资料，一级马路商业基准地价为29991元/m2，北京路商铺属于一级马路标准，但根据《商业区段路线价加价表》，北京路商铺需要另加84997元/m2，因此若北京路商铺因历史原因尚未交国有土地出让金，在评估核价环节将要补交地价，补交的地价基准将接近12万元/m2。法永能表示，补交地价是地段的基准地价再乘以某一个百分比，具体要看核价通知书，但新基准地价的确比之前大涨了不少，导致一些商铺在转让时会产生较高昂的税费。

　　楼价隐性因素多 总价难看清

　　一位房地产人士告诉记者，他们最近刚成交一个交易，业主去年刚新装修房屋，全屋家私电器都留给买家，业主坚持要在成交价的基础上加上10多万元的装修款，买家也同意。为此，他们在网签合同上作一备注，报税价将减去10多万元。这位人士表示，像装修、学位这种影响楼价的隐性因素该不该体现在总价上，她觉得很为难。一个学位房与非学位房单价相差几百元，业主在售出时无形中把捐资助学的赞助费也打入到楼价里，学位房比其他非学位房要高几万到十几万元。

　　广州市房地产递件需要到问税环节才知道房地产评估价的水平，房地产人士建议，广州可参照深圳的做法，在网上公开评估参考价查询，凭房地产权证号以及业主身份证号，即可查询到有关房屋的评估参考价，有利于买卖双方估算交易所需税费。 记者 李凤荷